國務(wù)院至今未出臺一部相關(guān)的集體土地使用權轉讓的管理法規，因此，出現學(xué)術(shù)理論上的長(cháng)期爭鳴是極為正常的�，F在的問(wèn)題是，人們要把原先在理論上長(cháng)期爭鳴的東西付諸于實(shí)踐，有的地方甚至提出了解放思想、突破禁區、制度創(chuàng )新等口號，這就有點(diǎn)令人疑惑不解了。因為，理論上爭鳴和實(shí)踐中具體運作完全是兩碼事。作為政府職能部門(mén)，依法辦事是其天職，在這個(gè)大前提下，才能談解放思想、突破禁區。我認為，法律法規的每一條款的遣字造句應當是非常慎密而嚴謹的，其立法的宗旨也當是明確客觀(guān)的，任何從左或有的角度隨意歪曲理解采取實(shí)用主義的做法均不足取，事實(shí)上，無(wú)論《憲法》或《土地管理法》等法律都沒(méi)有在文字上明確表述集體所有土地使用權不能轉讓或流轉，恰恰相反，新《土地管理法》及其《實(shí)施條例》的某些條款規定已為集體土地使用權的轉讓提供了法律依據上的支持。

　�。ㄒ唬┬隆锻恋毓芾矸ā返�14條第2款規定，在土地承包經(jīng)營(yíng)期限內，對個(gè)別承包經(jīng)營(yíng)者之間承包的土地進(jìn)行適當調整的，必須經(jīng)村民會(huì )議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報鄉（鎮）人民政府和縣級人民政府農業(yè)行政主管部門(mén)批準。這里的承包經(jīng)營(yíng)權，實(shí)質(zhì)即為集體所有農業(yè)用地的土地使用權，調整行為說(shuō)白了就是土地使用權有條件的轉讓?zhuān)�只是名稱(chēng)不同并經(jīng)村民代表大會(huì )通過(guò)及報上級機關(guān)批準而已。

　�。ǘ�）新《土地管理法》第63條規定，農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或出租用于非農業(yè)建設；但是，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權依法發(fā)生轉移的除外。我認為，該條款有二層意思：①這里的農民集體所有的土地使用權應特指農業(yè)用地，如果農業(yè)用地未經(jīng)依法辦理農轉審批手續而轉讓和出租用于非農業(yè)建設，當然是不允許的，也和新法的立法宗旨相悖。如若轉、受讓雙方都是用于農業(yè)生產(chǎn)，不改變用途，那就不適用本條款，而適用上述第14條之規定。在實(shí)際工作中，人們往往根據這一條款規定不加分析地對集體土地轉讓行為進(jìn)行全面否定，均因未深刻領(lǐng)會(huì )新法的立法宗旨及從整體上理解《土地管理法》條文所致。②該條款的下一段話(huà)即取得建設用地的企業(yè)……已開(kāi)宗明義的告訴我們，符合特定條件的集體建設用地使用權可以依法轉移。何謂依法轉移？轉移者，轉讓也。既然允許轉讓?zhuān)�就可以不辦理征用手續而允許流動(dòng)辦理變更登記手續。如果征為國有，那就不是轉讓?zhuān)�而是劃撥或出讓。這個(gè)根本概念必須弄清。

　�。ㄈ�）新《土地管理法》第62條規定，農村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準�？梢�(jiàn)，連新法都承認出賣(mài)村民住宅是一種客觀(guān)現象，是不可回避的，政府職能部門(mén)所要做的工作就是不批給新的宅基地，至于老的宅基地出賣(mài)后應當怎樣辦理過(guò)戶(hù)手續，新法沒(méi)有規定。既然新法沒(méi)有規定，出賣(mài)又是一種客觀(guān)現象，我們就可以從其他法規中尋找依據。

　�。ㄋ模┬隆锻恋毓芾矸▽�(shí)施條例》第6條又是明確規定，因依法轉讓地上建筑物、構筑物等附著(zhù)物導致土地使用權轉移的，必領(lǐng)向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門(mén)提出土地變更登記申請，由原土地登記機關(guān)依法進(jìn)行土地所有權、使用權變更登記。毫無(wú)疑問(wèn)，這里的土地使用權，應包括集體和國有在內，而且是特指有建筑物和構筑物的土地使用權。眾所周知，沒(méi)有建（構）筑物的土地使用權，不要說(shuō)是集體的，就是國有的一般也不允許轉讓。如果允許轉讓?zhuān)�就�?huì )觸犯《刑法》第228條關(guān)于“以牟利為目的，違反土地管理法規，非法轉讓、倒賣(mài)土地使用權，……等等”的規定。

　　通過(guò)以上論述，我們已不難看出新法對集體土地使用權依法辦理轉讓的端倪，只是還缺乏具體配套的實(shí)施辦法。由于在實(shí)際生活中，無(wú)論對村民或村委會(huì )或村集體經(jīng)濟組織而言，最具誘惑力和實(shí)際意義的土地使用權轉讓當屬集體所有非農建設用地（以下簡(jiǎn)稱(chēng)集體建設用地）使用權的轉讓?zhuān)�故在此重點(diǎn)討論集體建設用地的轉讓問(wèn)題。