土地他項權利是指土地所有權和土地使用權以外與土地有密切關(guān)系的權利。它有如下特征：

　�。�1）是在他人土地上享有的權利。

　�。�2）可以滿(mǎn)足他人對土地利用的需求。

　�。�3）他項權利的主體是土地所有人、使用人以外的人。

　�。�4）它的存在對所有人、使用人有一定限制，如應滿(mǎn)足別人的通行權。

　�。�5）它是一種生產(chǎn)、生活中客觀(guān)存在的權利。

　　土地他項權利主要有以下幾種類(lèi)型：

　�。�1）地役權，是指為自己使用土地的需要，而使用他人土地的權利。我國現行法律沒(méi)有地役權的概念，但是《民法通則》規定的相鄰權中，實(shí)際存在著(zhù)地役權，如通行權、排水權等。

　�。�2）地上權，是指在他人的土地上建筑、種植的權利。如建造廠(chǎng)房、住宅、種樹(shù)、種竹等。

　�。�3）空中權，是指在他人土地上空建造設施的權利。如橋梁、渡漕、高架線(xiàn)等。

　�。�4）地下權，是指在他人土地之下埋設管線(xiàn)、電纜、建設地下設施的權利。如地鐵、隧道、人防工程等。

　�。�5）土地租賃權，是指出租人將土地提供給承租人使用，土地承租人按合同規定支付租金并對土地占有、使用的權利。

　�。�6）土地借用權，是指無(wú)償占有、使用他人土地的權利。如歷史形成的土地借用權。

　�。�7）耕作權，是指在他人土地上進(jìn)行種植并獲取收獲物的權利。如單位征而不用的土地，應當退給農民繼續耕種。農民耕種期間，不得在該土地上興建永久性建筑物或者種植多年生作物，在國家建設需要時(shí)無(wú)償退還。退還時(shí)土地上有青苗的，建設單位要付給青苗補償費。

　�。�8）土地抵押權，是指土地使用人依照法律規定，不轉移抵押土地的占有，向債權人提供一定的土地作為清償債務(wù)的擔保所產(chǎn)生的擔保物權，當債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權人有權依法將土地折價(jià)或者以變賣(mài)方式從所得的價(jià)款中優(yōu)先受償。接受抵押的人是抵押權人，提供土地抵押的人，是抵押人。