土地他項權利的內涵和外延土地他項權利登記與國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地使用權登記一樣，登記后即受法律保護。所以，怎樣正確理解土地他項權利的內涵和外延，十分重要。

　　《土地登記規則》第二條第二款規定：“本規則所稱(chēng)土地他項權利，是指土地使用權和土地所有權以外的土地權利，包括抵押權、承租權以及法律和行政法規規定的需要登記的其他權利。”至于“其他權利”包括哪些內容，只是在《確定土地所有權和使用權的若干規定》的第五十四條作了簡(jiǎn)單的規定，即“地面與空中、地面與地下立體交叉使用土地的（樓房除外），土地使用權確定給地面使用者，空中和地下可確定為他項權利。平面交叉使用土地的，可以確定為共有土地使用權，也可以將土地使用權確定給主要用途或優(yōu)先使用單位，次要和服從使用單位可確定為他項權利”。

　　依據對上述規定的理解，結合實(shí)際工作來(lái)看，土地他項權利的內容比較廣，應包括土地抵押權、承租權、通行權、滴水權、流水權、通風(fēng)權、采光權等。

　　存在問(wèn)題

　　一是對土地他項權利設定的種類(lèi)，法規政策規定不夠明確。在《確定土地所有權和使用權的若干規定》第五十四條中，對土地他項權利的種類(lèi)規定得比較含糊，造成了理解上的不一致和實(shí)施中的不統一。

　　二是土地他項權利設定登記的操作程序、方法尚不規范�！锻恋氐怯浺巹t》中對土地抵押權、承租權如何登記，規定得相對明確具體，而其他的他項權利如何登記，沒(méi)有明確規定，造成實(shí)際工作中操作困難。

　　三是土地他項權利設定登記的部分調整范圍有悖于《民法通則》的規定�！睹穹ㄍ▌t》第八十三條規定：“不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方，應當按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應當停止侵害，排除妨礙，賠償損失。”也就是說(shuō)，通行權等相鄰關(guān)系是民法所調整的范圍，產(chǎn)生爭議訴訟時(shí)應按民法程序及相關(guān)規定進(jìn)行。相鄰關(guān)系的成立無(wú)需登記即可發(fā)生，相鄰人因相鄰關(guān)系的事實(shí)存在而享有民事權利，不因土地他項權利登記而改變。

　　四是土地主管部門(mén)與房產(chǎn)主管部門(mén)分頭登記，容易出現矛盾。兩部門(mén)抵押登記的抵押權人、抵押期限等經(jīng)常出現不統一的情況，容易造成法律糾紛，也給政府部門(mén)形象帶來(lái)影響。

　　三點(diǎn)建議

　　一是明確界定土地他項權利的種類(lèi)。土地登記時(shí)應只登記土地抵押權和承租權，對其他屬于民法調整的相鄰關(guān)系，則不予登記。

　　二是不動(dòng)產(chǎn)登記工作應統一由國土部門(mén)負責。目前房產(chǎn)、林地、草地等不動(dòng)產(chǎn)登記工作分屬不同部門(mén)負責，帶來(lái)了多頭管理、重復管理的弊端，增加了行政開(kāi)支和管理矛盾。由單一部門(mén)統一進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記，符合時(shí)代發(fā)展的要求。目前，國土部門(mén)經(jīng)過(guò)多年的土地登記發(fā)證工作，進(jìn)行了全方位的調查，管理資料齊全，有能力也有條件承擔起這項工作。

　　三是建立土地他項權利登記風(fēng)險基金。鑒于這項工作的高度復雜性，政府應該建立土地他項權利登記發(fā)證的賠償風(fēng)險基金，以應對工作中出現的失誤。