土地權利的特征，集中體現了物權的特征，特別是不動(dòng)產(chǎn)物權的特征。

　　土地權利必須由法規定。土地權利必須由法規定，這來(lái)源于“物權法定”原則。所謂物權法定，是指物權（包括土地權利）的種類(lèi)、效力、變動(dòng)要件、保護方法等等都只能由法律規定，而不容許當事人自行創(chuàng )設。“物權法定”是物權立法的基本原則，之所以必須“物權法定”，是因為物權是支配性財產(chǎn)權，是絕對權，物權人之外的一切人都是義務(wù)人，都必須尊重而不得干預、侵擾權利人依法行使權利，因而物權的種類(lèi)、變動(dòng)等，對社會(huì )其他成員、對社會(huì )和國家都有直接關(guān)系。鑒于此，只有以法律形式對物權作出規定，包括對權利的歸屬、內容、變動(dòng)等做出規定，才能做到既保障物權人的利益，而又不發(fā)生當事人任意創(chuàng )設新的物權種類(lèi)或濫用權利、損害第三人利益、危害社會(huì )經(jīng)濟秩序的現象。此外，土地是人類(lèi)生產(chǎn)、生活所必需的物質(zhì)基礎，土地的利用具有很強的社會(huì )性，一般來(lái)說(shuō)價(jià)值又十分重大，因此，法律對有關(guān)土地權利的內容作出規定，是十分必要的。

　　土地權利的變動(dòng)一般采取登記的公示方式。按照民法物權法的有關(guān)理論，物權的變動(dòng)必須采取公示的方式。所謂公示，就是將物權變動(dòng)的意思和內容向社會(huì )公眾顯示。對動(dòng)產(chǎn)來(lái)講，動(dòng)產(chǎn)物權的變動(dòng)以交付為公示方式。如在市場(chǎng)上買(mǎi)一個(gè)水杯，買(mǎi)方將價(jià)款付給賣(mài)方，賣(mài)方把水杯交付買(mǎi)方，即完成了水杯所有權的轉移。交付是動(dòng)產(chǎn)物權的法定公式方式。土地屬不動(dòng)產(chǎn)，對于土地這樣的不動(dòng)產(chǎn)則不然，由于其位置固定不可移動(dòng)，買(mǎi)方無(wú)法將土地轉移至安全的地方，加上土地的歸屬和利用對社會(huì )經(jīng)濟的發(fā)展影響重大，為了保障土地正常的財產(chǎn)歸屬和流轉關(guān)系，一般采用登記的方式作為土地等不動(dòng)產(chǎn)的法定公示方式，即土地權利的變動(dòng)必須經(jīng)國家主管機關(guān)辦理登記才能生效。如國有土地使用權的轉讓?zhuān)�轉讓方和受讓方簽訂轉讓合同后，還必須到國家登記機關(guān)辦理變更登記。只有經(jīng)辦理登記后，土地權利才由轉讓方轉給受讓方，原受讓方才能成為合法的國有土地使用權人。

　　土地權利是對土地的支配權。從土地權利的作用來(lái)看，土地權利是對土地的支配權，進(jìn)一步說(shuō)，土地權利的作用就是保障土地權利人能夠對土地直接實(shí)施各種支配性行為，只憑借權利人自已的意思，而不需義務(wù)人的積極行為相配合，就能夠實(shí)現作為權利內容的利益。土地權利是物權的一種，它不同于債權等請求型財產(chǎn)權，后者必須通過(guò)義務(wù)人積極地為財產(chǎn)上的給付行為，才能實(shí)現利益。

　　土地權利是排他性財產(chǎn)權。從土地權利的效力來(lái)看，土地權利是排他性財產(chǎn)權。所謂土地權利的排他性包括兩方面的意思：一是某一特定的土地上不能有兩個(gè)或兩個(gè)以上互不相容的土地權利。就土地所有權來(lái)說(shuō)，任何一塊土地上都只能有一個(gè)所有權，不能有兩個(gè)所有權，即如果一個(gè)人對其塊土地享有所有權，就排除其他任何人同時(shí)對這塊土地享有另外一個(gè)所有權。就土地的物權（包括用益物權和擔保物權）來(lái)說(shuō)，某一土地上不能同時(shí)有兩個(gè)或兩個(gè)以上互不相容的他物權。如一個(gè)人對其塊土地擁有使用權，則排除其他任何人對同一塊土地擁有同一內容的使用權。這里需要指出的是，幾個(gè)人對一塊土地擁有的共有土地使用權，雖然表面上看起來(lái)是幾個(gè)人都享有使用權，但它本質(zhì)上仍然只是一個(gè)土地使用權，而不是多個(gè)土地使用權；再有，內容互不相同的幾個(gè)土地權利可以在一塊土地上同時(shí)存在。如某塊土地為國家所有，其上附有國有土地所有權，同時(shí)，它也可以由其他人使用，享有國有土地使用權，該國有土地使用權還可以再抵押，從而其上再附設抵押權等。這幾種土地權利都是內容互不相同的，與土地權利的排他性并不矛盾。二是土地權利的排他性還指土地權利具有直接排除不法妨礙的性能。土地權利人在行使土地權利的過(guò)程中如果遇到不法妨礙，可以憑借土地權利直接請求妨礙人排除妨礙或消除可能發(fā)生妨礙的因素。債權則與此不同，債權是請求權，客體是行為，權利的作用只是請求債務(wù)人為一定的行為或不為一定的行為，幾個(gè)債權人可以同時(shí)請求同一個(gè)債務(wù)人為同一種行為而互不影響，所以債權不具有排他性。

　　土地權利是對世權。從土地權利的效力來(lái)看，土地權利是對世權。所謂對世權，也稱(chēng)絕對權，是能夠請求一般人不為一定行為的權利，亦即以權利人之外的一切人為義務(wù)人的權利。它有兩個(gè)特點(diǎn)：一是權利義務(wù)人不是特定的人，而是不特定的一般人；二是義務(wù)人所要履行的義務(wù)是對該權利的容忍、尊重和不侵擾，屬于消極的不作為，而不是積極的作為。土地權利對任何人都有約束力，權利人之外的一切人都是義務(wù)人，都不得干擾權利人依法行使土地權利。債權則不同，債權不是對此權，而是對人權，債權的義務(wù)人不是一般人，而是特定人，它只對存在債權關(guān)系的某個(gè)或某些人有約束力，債權關(guān)系之外的其他人則不受債權的約束。同時(shí)，債權是相對權。債權的實(shí)現一般以特定義務(wù)人完成特定的積極行為為要件，債務(wù)人如果不按債的規定完成特定的積極行為，債權就無(wú)法實(shí)現。它是有限制條件的相對權利。