選定方法試算價(jià)格

　　估價(jià)師在估價(jià)過(guò)程中應根據估價(jià)的目的、估價(jià)對象的特點(diǎn)、所收集到的資料狀況，選擇市場(chǎng)比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法、路線(xiàn)價(jià)估價(jià)法、基準地價(jià)系數修正法等幾種方法中的一種或幾種方法并用，評估地產(chǎn)價(jià)格，一般應不少于兩種方法。估價(jià)師在估價(jià)過(guò)程中應根據估價(jià)的目的、估價(jià)對象的特點(diǎn)、所收集到的資料狀況，選擇市場(chǎng)比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法、路線(xiàn)價(jià)估價(jià)法、基準地價(jià)系數修正法等幾種方法中的一種或幾種方法并用，評估地產(chǎn)價(jià)格，一般應不少于兩種方法。

　　（一）各種估價(jià)方法的比較

　　不同的估價(jià)方法有不同的特點(diǎn)和適用范圍，也有相應的限制條件，宗地估價(jià)時(shí)，必須根據估價(jià)方法的特點(diǎn)，限制和適用范圍，選擇適宜的方法。

　　（二）各種估價(jià)對象適宜的估價(jià)方法

　　不同的評估對象有不同的特點(diǎn)和要求，其適用的估價(jià)方法也各不相同。

　　1.評估對象土地上無(wú)建筑物評估土地價(jià)格可采用：

　�。�1）市場(chǎng)比較法評估土地價(jià)格；

　�。�2）收益還原法評估土地價(jià)格；

　�。�3）采用比較法預估開(kāi)發(fā)完成后房地銷(xiāo)售總金額，再采用剩余法扣減建筑成本、利潤及稅金等，推求土地價(jià)格；

　�。�4）路線(xiàn)價(jià)估價(jià)法評估土地價(jià)格；

　�。�5）基準地價(jià)系數修正法評估土地價(jià)格；

　　2.評估對象土地上有建筑物評估土地價(jià)格可采用：

　�。�1）市場(chǎng)比較法評估土地價(jià)格；

　�。�2）利用剩余法從不動(dòng)產(chǎn)總售價(jià)中扣除建筑物現值，推求土地價(jià)格；

　�。�3）市場(chǎng)比較法評估的整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格，扣除成本法評估的建筑物價(jià)格；

　�。�4）收益還原法評估的整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格，扣除成本法評估的建筑物價(jià)格；

　�。�5）從整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)收益中扣除建筑物收益得到土地純收益，利用收益還原法評估土地價(jià)格；

　�。�6）路線(xiàn)價(jià)估價(jià)法評估工作；

　�。�7）基準地價(jià)系數修正法評估土地價(jià)格；

　　3.評估對象土地上有建筑物

　　評估建筑物價(jià)格可采用：

　�。�1）成本法評估建筑物價(jià)格；價(jià)格，如果市場(chǎng)價(jià)格受未來(lái)收益狀況所影響，則最后的估價(jià)額可能較接近于收益還原法求得的試算價(jià)格。

　�。�2）利用剩余法從不動(dòng)產(chǎn)售價(jià)中扣除地價(jià)，推求建筑物價(jià)格；

　�。�3）市場(chǎng)比較法評估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格，減去市場(chǎng)比較法評估的土地價(jià)格，得建筑物價(jià)格；

　�。�4）收益還原法評估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格，減去市場(chǎng)比較法評估的土地價(jià)格，得建筑物價(jià)格；

　�。�5）比較法評估建筑價(jià)格；

　�。�6）從整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)收益中扣除土地收益得到建筑物純收益，利用收益還原法評估建筑物價(jià)格。

　　4.評估對象土地上有建筑物

　　評估整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格可采用：

　�。�1）市場(chǎng)比較法評估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格；

　�。�2）收益還原法評估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格；

　�。�3）成本法評估建筑物價(jià)格，加上市場(chǎng)比較法評估的土地價(jià)格；

　�。�4）成本法評估的建筑物價(jià)格，加上采用路線(xiàn)價(jià)估價(jià)法評估的土地價(jià)格；

　�。�5）成本法評估的建筑物價(jià)格，加上采用基準地價(jià)系數修正法評估的土地價(jià)格。