1、成本逼近法的定義

　　即以土地開(kāi)發(fā)所耗費的成本構成來(lái)推測土地價(jià)格的方法，是在我國目前應用很普遍的一種方法。

　　要區別成本逼近法與一般房地產(chǎn)估價(jià)的成本法，后者是假設地價(jià)為已知。

　　2、成本逼近法的基本原理與計算公式

　　基本思路：將土地取得費用和基礎設施開(kāi)發(fā)費用作為兩大“基本成本”，加上“基本成本”所應產(chǎn)生的相應利潤和利息，組成土地價(jià)格的基礎部分，再加上所有權受益，求得土地價(jià)格。

　　基本公式：土地價(jià)格=土地取得費+土地開(kāi)發(fā)費+稅費+利息+利潤+土地增值收益。

　　成本逼近法在計算思路上是剩余法的變形，兩者計算公式形式類(lèi)似。

　　3、成本逼近法與土地價(jià)格構成

　　土地價(jià)格的本質(zhì)：現實(shí)地租包含了真正的地租和土地投資的折舊及利息兩部分，土地價(jià)格相應就由地租的資本化和土地投資的折舊及利息兩部分構成。因此分析土地價(jià)值時(shí)，要把土地區分為土地物質(zhì)和土地資本兩個(gè)范疇。

　　開(kāi)發(fā)后土地價(jià)格的主要組成部分：

　�。�1）土地取得費，分國家征收、征用集體土地和取得已利用城市土地兩種情況。

　�。�2）土地開(kāi)發(fā)費（包括相應的開(kāi)發(fā)利潤和利息）。

　�。�3）土地增值收益及土地開(kāi)發(fā)投資現值。

　　4、成本逼近法的特點(diǎn)和適用范圍

　　一般適用于新開(kāi)發(fā)土地、工業(yè)用地、特殊性土地估價(jià)，特別適用于土地市場(chǎng)不發(fā)育，缺乏交易實(shí)例，無(wú)法采用其他方法進(jìn)行估價(jià)的土地。但是，現實(shí)土地價(jià)格大部分取決于它的效用，而不是所花成本。