區位理論在土地估價(jià)中的作用

　　1、區位理論

　　是研究特定區域內關(guān)于人類(lèi)經(jīng)濟活動(dòng)與社會(huì )、自然等其他事物和要素間的相互內在聯(lián)系和空間分布規律的理論。

　　2、區位理論在土地估價(jià)中的作用：

　�。�1）區位是決定城市土地利用價(jià)值的重要因素；

　�。�2）區位是衡量地租、地價(jià)的主要標尺。

　　3、自然因素：影響土地區位的重要因素之一

　�。�1）地形坡度；

　�。�2）土地承載力

　�。�3）地質(zhì)構造

　�。�4）洪水淹沒(méi)及排水狀況

　�。�5）城市的自然景觀(guān)

　�。�6）公園與綠地

　�。�7）環(huán)境質(zhì)量

　　4、行政因素：城鎮規劃。

　　農業(yè)區位論

　　1、農業(yè)區創(chuàng )始人：德國，馮．杜能

　　2、著(zhù)作：《孤立國對農業(yè)和國民經(jīng)濟之關(guān)系》

　　3、杜能“孤立國”理論的前提：

　�。�1）在孤立國中只有一個(gè)城市，且位于其中心，其他都是農村和農業(yè)土地。

　�。�2）沒(méi)有可通航的河流和運河，馬車(chē)是城市與農村間聯(lián)系的唯一交通工具。

　�。�3）是一天然均質(zhì)的大平原，位地中緯，各地農業(yè)發(fā)展的自然條件等都完全相同，宜于植物生長(cháng)。

　�。�4）農產(chǎn)品的運費和重量與產(chǎn)地到消費市場(chǎng)的距離成正比關(guān)系。

　�。�5）農業(yè)經(jīng)營(yíng)者以獲取最大經(jīng)濟收益為目的，并根據市場(chǎng)供求關(guān)系，調整他們的經(jīng)營(yíng)品種。

　　4、杜能農業(yè)區位的主要內容：

　�。�1）杜能區位理論的基本經(jīng)濟分析。農產(chǎn)品的銷(xiāo)售成本為生產(chǎn)成本和運輸成本之和；而運輸費用又決定著(zhù)農產(chǎn)品的總生產(chǎn)成本。最大利潤=農產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)格—農業(yè)生產(chǎn)成本—農產(chǎn)品從產(chǎn)地運到市場(chǎng)的費用。杜能農業(yè)區位論所要解決的主要問(wèn)題歸為一點(diǎn)：就是如何通過(guò)合理布局使農業(yè)生產(chǎn)達到節約運費，從而最大限度地增加利潤。

　�。�2）杜能圈：第一圈為自由農作區，距市場(chǎng)最近，生產(chǎn)易腐難運的農產(chǎn)品；第二圈為林業(yè)區；第三圈是谷物輪作區；第四圈是草田輪作區；第五圈為三圃（1/3黑麥、1/3燕麥、1/3休閑）農作制區；第六圈為放牧區。