1、總收益計算方法：采用客觀(guān)收益，確定客觀(guān)收益一般要考慮三個(gè)條件。

A總收益產(chǎn)生的形式包括土地租金〔包括押金和擔保金利息〕、房地出租的租金以及企業(yè)經(jīng)營(yíng)收益。

B計算總收益時(shí)，還應準確分析測算由評估對象所引起的其他衍生收益，確定的原則是只要由評估對象所產(chǎn)生的并為其產(chǎn)權主體所取得的收益都應計入總收益之中。另外，還應充分考慮收益的損失。

2、總費用計算方法

（1）單純土地租賃中總費用的計算：包括土地稅、管理費和維護費

（2）房地出租中總費用的計算

包括管理費、維修費、保險費、稅金和房屋折舊費，都以年為期計算。

房屋年折舊費采用平均折舊法計算，分兩種情況：

A.房屋耐用年限沒(méi)有超過(guò)土地使用權出讓年限，計算公式為

年折舊費=〔房屋重置價(jià)–殘值〕/年用年限=房屋重置價(jià)×（1-殘值率）/耐用年限

B.房屋耐用年限超過(guò)了土地使用權出讓年限，需按土地使用權出讓調整房屋可使用年限，并且計算時(shí)不考慮殘值，相應計算公式為：年折舊費=房屋重置價(jià)/房屋可使用年限

（3）土地純收益計算方法：房地出租土地純收益計算

土地純收益=房地純收益–房屋純收益=總收益-總費用-房屋純收益

房屋純收益=房屋現值×建筑物還原率

房屋現值=房屋重置價(jià)×房屋成新度=房屋重置價(jià)-房屋總折舊

房屋總折舊額=房屋年折舊額×房屋已使用年限

（4）還原率的確定

按照評估對象的不同，可以將還原率分為綜合還原率、建筑物還原率和土地還原率三類(lèi)。從純理論上講，還原率應等于與獲取純收益具有同等風(fēng)險和資本的獲利率。其確定方法可采用純收益與價(jià)格比率法、安全利率加風(fēng)險調整值法、投資風(fēng)險與投資收益率綜合排序插入法。

（6）土地價(jià)格確定

土地純收益確定后，可根據收益變化狀況和土地使用權年限等條件，選擇適當的土地還原率和公式，求取土地的試算收益價(jià)格。常用公式是年限有限且土地年純收益不變情況下公式：P=a/r·[1-1/（1+r）^n]。