《城市房屋拆遷管理條例》規定，房屋拆遷貨幣補償金額由房地產(chǎn)市場(chǎng)評估價(jià)格確定。因此，由補償金額引起的拆遷糾紛，實(shí)際是因估價(jià)結果不能被房屋拆遷當事人接受而引起的糾紛，或者說(shuō)實(shí)際是估價(jià)糾紛。為了維護拆遷當事人的合法權益，減少、防止估價(jià)糾紛產(chǎn)生，公正解決估價(jià)糾紛，建設部頒布了《城市房屋拆遷估價(jià)指導意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《指導意見(jiàn)》）�！吨笇б庖�(jiàn)》對城市房屋拆遷估價(jià)的估價(jià)目的、估價(jià)依據、估價(jià)行為原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、職業(yè)道德、估價(jià)程序、價(jià)值標準、估價(jià)方法、估價(jià)結果異議處理辦法等進(jìn)行了規范。按照《指導意見(jiàn)》進(jìn)行城市房屋拆遷估價(jià)，從理論上說(shuō)其結果是公正的，能夠達到制定《指導意見(jiàn)》的預定目的。但是，實(shí)際操作中，仍然很難減少估價(jià)結果導致的估價(jià)糾紛，甚至會(huì )使估價(jià)糾紛增加，估價(jià)糾紛解決曠日持久。本文擬對其原因及對策談?wù)勎覀兊目捶ā?/p>

　　一、難以減少估價(jià)糾紛產(chǎn)生的原因

　　1、客觀(guān)公正的估價(jià)結果標準至今沒(méi)有定量界定

　　房地產(chǎn)估價(jià)是由專(zhuān)業(yè)估價(jià)人員按照估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素及其影響大小的基礎上，采用合適估價(jià)方法對估價(jià)對象價(jià)格做出客觀(guān)公正的判斷、推測的過(guò)程。據此，一般認為，凡是按照上述過(guò)程對估價(jià)對象評估的結果，只要不超過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格一定范圍，都應該認為是客觀(guān)公正的結果。但是，到底“一定范圍”是多大的數量范圍？是5%？10%？15%？公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格的具體值是什么值？至今沒(méi)有明確界定。關(guān)于公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格，對于有較多類(lèi)似房地產(chǎn)交易資料的估價(jià)對象，可以通過(guò)三個(gè)以上交易實(shí)例價(jià)格的修正，綜合確定公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格。對于沒(méi)有類(lèi)似房地產(chǎn)交易實(shí)例的估價(jià)對象，其公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格的具體值如何確定？如果公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格的具體值不予界定，如果評估價(jià)格與公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格差異范圍不予嚴格數量界定，對于直接關(guān)系到拆遷當事人利益的房屋拆遷補償評估結果，很難讓拆遷當事人公認為是客觀(guān)公正的價(jià)格。在當前評估機構林立，評估業(yè)務(wù)競爭激烈，按照《指導意見(jiàn)》又允許多家評估機構對同一被拆遷房屋評估的情況下，很可能出現一個(gè)評估機構公示估價(jià)結果后，被拆遷人私自委托其他估價(jià)機構對被拆遷房屋進(jìn)行重新評估的情況。當重新評估價(jià)格高于原估價(jià)結果時(shí)，被拆遷人就會(huì )認為原估價(jià)結果不公正。當估價(jià)結果異議不能協(xié)商一致時(shí)，就會(huì )產(chǎn)生估價(jià)糾紛，甚至在裁決、訴訟階段，仍然產(chǎn)生估價(jià)糾紛，使估價(jià)糾紛解決曠日持久。

　　2、缺乏估價(jià)參數值選取的客觀(guān)標準

　　房地產(chǎn)的評估價(jià)格，最終由估價(jià)人員根據同一區位內房地產(chǎn)市場(chǎng)交易價(jià)格、估價(jià)對象房地產(chǎn)凈收益、建筑物重置價(jià)格、土地區位價(jià)格等資料，選取具體參數值，依據市場(chǎng)法、收益法、成本法等估價(jià)方法的估價(jià)公式計算、推測出來(lái)。在此，筆者把直接代入估價(jià)值計算公式求取估價(jià)值的參數，稱(chēng)為終級估價(jià)參數。把代入終級參數值計算公式求取終級參數值的參數，稱(chēng)為前級估價(jià)參數。把代入前級參數值計算公式求取前級參數值的參數，稱(chēng)為更前級估價(jià)參數。有些參數在一種估價(jià)方法中屬于終級估價(jià)參數，在另一種估價(jià)方法中可能屬于前級估價(jià)參數或更前級估價(jià)參數。

　　市場(chǎng)比較法的終級估價(jià)參數包括交易狀況修正系數、交易日期修正系數、區域因素修正系數、個(gè)別因素修正系數。其中，交易狀況修正系數由估價(jià)人員依據不正常交易具體情況選取前級參數值求取。交易日期修正系數由估價(jià)人員依據比準實(shí)例從交易日期到估價(jià)時(shí)點(diǎn)的交易價(jià)格指數等情況選取前級參數值求取。區域因數修正系數由估價(jià)人員依據估價(jià)對象與比準實(shí)例各自區位在商業(yè)繁華程度，交通通達程度，基礎設施配套程度，人文、自然環(huán)境條件、質(zhì)量狀況，人文、自然景觀(guān)狀況，城市規劃限制等因素方面差異狀況選取前級參數值求取。個(gè)別因素修正系數由估價(jià)人員依據估價(jià)對象與比準實(shí)例在土地面積大小、形狀、臨路狀況、平整程度、地勢地質(zhì)水文資料、規劃管理限制條件、土地使用年限、建筑物新舊程度、裝修、設施設備、平面布置、工程質(zhì)量、建筑結構、樓層、朝向等差異狀況選取前級參數值求取。

　　收益法的終級估價(jià)參數包括年凈收益、收益年限、資本化率。其中，凈收益由估價(jià)人員依據估價(jià)對象毛收益；運營(yíng)費用、空置率等情況選取前級參數值求取。收益年限由估價(jià)人員依據出讓年限、尚可使用年限等情況選取前級參數值求取。資本化率由估價(jià)人員依據同類(lèi)有收益房地產(chǎn)的租金、售價(jià)等資料選取前級參數值求取。

　　舊房屋成本法拆遷評估的終級估價(jià)參數包括土地重新取得價(jià)格，土地重新取得價(jià)格分攤余額，建筑物重置價(jià)格，成新率等。其中，土地重新取得價(jià)格一般由估價(jià)人員選取交易狀況修正系數、交易日期修正系數、區域因素修正系數、個(gè)別因素修正系數四個(gè)前級參數值（注意，這四個(gè)參數在市場(chǎng)比較法中為終級參數�。┣笕�。交易狀況修正系數、交易日期修正系數、區域因素修正系數、個(gè)別因素修正系數四個(gè)前級參數值由估價(jià)人員按照市場(chǎng)比較法中四個(gè)終級參數值求取方法選取他們的更前級參數值求取。土地價(jià)格分攤余額由估價(jià)人員按照土地出讓年限，已經(jīng)使用年限，土地重新取得價(jià)格等情況選取前級參數值求取。建筑物重置價(jià)格由估價(jià)人員按照建筑物的設計費用、報建規費、建安造價(jià)、監理費、建設單位管理費、建設期投資利息、銷(xiāo)售稅費、開(kāi)發(fā)商利潤、環(huán)境狀況等因素資料選取前級參數值求取。建筑物的設計費用、報建規費、建安造價(jià)、監理費、建設單位管理費、建設期投資利息、銷(xiāo)售稅費、開(kāi)發(fā)商利潤、環(huán)境狀況等前級參數值，由估價(jià)人員按照這些前級參數形成狀況，選取他們的更前級參數值求取。成新率由估價(jià)人員按照建筑物竣工時(shí)間、使用年限、法定耐用年限、現場(chǎng)勘察記錄、新舊程度標準等資料選取前級參數值求取。

　　求取終級參數值的前級參數值、更前級參數值都由估價(jià)人員依據公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格形成的客觀(guān)要求，針對估價(jià)對象的具體狀況主觀(guān)選取。主觀(guān)選取的參數值是否符合客觀(guān)性要求直接關(guān)系估價(jià)結果的客觀(guān)準確與否。當前，尚沒(méi)有前級參數、更前級參數值的客觀(guān)標準值或標準值范圍，具體估價(jià)時(shí)都由估價(jià)人員憑主觀(guān)判斷選取。一般說(shuō)，估價(jià)理論知識系統、全面，實(shí)踐經(jīng)驗豐富的估價(jià)人員，其選取的前級參數值、更前級參數值較符合客觀(guān)性要求。但是，即使這些估價(jià)人員，其選取的參數值也會(huì )因為個(gè)人的閱歷、資歷、愛(ài)好、感覺(jué)等差別而存在著(zhù)差別。如果估價(jià)人員理論知識、實(shí)踐經(jīng)驗水平相差較大，或者其中有人主觀(guān)故意想使估價(jià)結果偏向于委托估價(jià)人，則估價(jià)人員之間選取的參數值就可能相差很大。

　　房屋一般是一個(gè)家庭最貴重、金額最大的財產(chǎn)，其絕對價(jià)值較其他財產(chǎn)大得多。如果房屋拆遷估價(jià)結果較其客觀(guān)價(jià)值偏低兩個(gè)百分點(diǎn)，客觀(guān)價(jià)值為十萬(wàn)元的房屋，其拆遷補償金額就比客觀(guān)價(jià)值少兩千元。兩千元的補償差額，對于中低收入家庭，特別對于特困家庭，不是一筆小數字。當這些被拆遷房屋產(chǎn)權人、承租人明白他們少得兩千元拆遷補償款是由估價(jià)結果偏低引起時(shí)，怎么會(huì )不聞不問(wèn)、不予主張權利呢？怎么會(huì )不產(chǎn)生估價(jià)糾紛呢？

　　二、對策建議

　　為了防止、減少估價(jià)糾紛的產(chǎn)生，建議采取如下對策：

　　1、專(zhuān)題研究各級參數客觀(guān)標準及其修正體系，編制估價(jià)參數參考手冊、軟件

　　當前，估價(jià)理論是完善的、系統的。各種估價(jià)方法的估價(jià)值計算公式，理論依據也是充分的、正確的。由前面“難以減少估價(jià)糾紛產(chǎn)生的原因”分析看出，按照估價(jià)公式求取的估價(jià)值不能準確反映公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格或客觀(guān)價(jià)格、進(jìn)而引起估價(jià)糾紛產(chǎn)生的根本原因是參數值不客觀(guān)。如果專(zhuān)題研究各級參數客觀(guān)標準及其修正體系，并編制成估價(jià)參數參考手冊、軟件，只要估價(jià)人員不是理論、估價(jià)操作水平達不到要求，或故意偏袒拆遷當事人一方，估價(jià)人員一般都能夠針對估價(jià)對象公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格形成具體影響因素的具體情況，利用手冊、軟件，找出參數標準值及其修正值，求出各級參數客觀(guān)值，進(jìn)而求出估價(jià)對象的客觀(guān)估價(jià)值。