�。ㄒ唬┰u估劃撥土地面臨的尷尬

　　劃撥土地使用權取得與出讓土地使用權取得在成本構成上的差別在于有沒(méi)有交出讓金。出讓金的高低是由多因素決定的，而使用劃撥土地因沒(méi)交出讓金，所以沒(méi)有明確受那些因素的限定，這樣在評估劃撥土地使用權時(shí)如何參照出讓土地使用權作因素調整就顯得無(wú)所適從了。在對劃撥土地使用權評估時(shí)最常用的是采用基準地價(jià)修正法，這似乎是找到了評估對象土地等級收益和土地開(kāi)發(fā)程度的參照依據。約定使用年限是出讓金定價(jià)的一個(gè)依據，而劃撥土地一般無(wú)約定使用年限，即便參照同一用途的出讓土地最高使用年限，而這個(gè)年限的起始年和訖止年如何確定？確定的依據是什么？地級收益也是出讓金定價(jià)的一個(gè)依據，劃撥土地因沒(méi)支付出讓金而無(wú)從反映地級收益。由于歷史的原因，當初劃撥時(shí)缺乏地級收益的考慮，即便參考基準地價(jià)等級價(jià)差，但基準地價(jià)畢竟是寬泛的平均值，級差在一個(gè)等級區域內或相鄰兩個(gè)等級區域間并不都呈單調梯度。容積率也是出讓金定價(jià)的一個(gè)依據，不管劃撥土地還是出讓土地，其容積率或容積率的調整雖都須規劃管理部門(mén)的批準，但劃撥土地仍無(wú)從反映容積率對地價(jià)的影響，即便想參照基準地價(jià)對容積率影響因素進(jìn)行調整，但由于上海市的基準地價(jià)沒(méi)有公布配套的容積率調整規定，所以在劃撥土地實(shí)際容積率與基準地價(jià)適用容積率難以吻合時(shí)，常出現地面價(jià)混同于樓面價(jià)。這里的分析是建立在持續使用的前提下。

　　由于眾多劃撥土地的用途是比較早的年代批準使用的，新的土地規劃已列人調整范圍（如城鎮中心或住宅區中的工廠(chǎng)已列人搬遷規劃），土地用途將變性但規劃實(shí)施日期難定，按照現在的用途，還是已規劃尚未實(shí)施的用途評估？實(shí)踐中一般按照現在的用途評估。但是評估目的不同取價(jià)依據也應不同：若規劃尚未實(shí)施仍持續使用，雖然所處地級高的地塊不如地級低的地塊更適合使用，但也只能按照現在的用途確定取價(jià)依據；若為在原地塊實(shí)施規劃，應從土地所有者和新的土地使用者之間的供求關(guān)系來(lái)確定取價(jià)依據；若為原土地使用者搬遷安置，應從土地所有者和被搬遷者之間的補償關(guān)系來(lái)確定取價(jià)依據，而與規劃使用效益無(wú)關(guān)。由于同一塊地使用性質(zhì)或使用人發(fā)生變化，為滿(mǎn)足特定的目的取價(jià)依據應是不同的，從而評估值理應不同。

　�。ǘ�）統一同一用途土地的使用權益

　　土地取得方式和土地使用權的差別不能以使用者的經(jīng)濟性質(zhì)來(lái)劃分，因為它是歧視和不公正的體現，違背市場(chǎng)經(jīng)濟要求和世貿組織的基本原則。同一用途的土地使用應該實(shí)行同一取得方式，劃撥土地的使用范圍應該嚴格按用途統一限定，清理歷史上留下的劃撥土地使用權，把用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的土地都改為出讓方式取得，這樣使得土地所有者的權益、土地使用者間的公平地位，都能得到公正體現。

　　劃撥土地變?yōu)榭辙D土地使得土地使用權性質(zhì)發(fā)生了變化，其出發(fā)點(diǎn)可能是為了增加資產(chǎn)總量，降低資產(chǎn)負債率，也是體現土地使用權價(jià)值的一種形式，使有償使用土地資源原則的落實(shí)進(jìn)了一步，但是僅僅是空轉且限定在國有企業(yè)。所有者投資額增加了，經(jīng)營(yíng)者實(shí)際經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)沒(méi)變，只是帳面資產(chǎn)增加了，保持和提高資產(chǎn)收益率困難了。因為是空轉，實(shí)質(zhì)上只能是長(cháng)期投資。土地所有者以土地投資，要比劃撥給土地使用者的進(jìn)步，雖然權利清晰了，但權利的實(shí)現仍未解決。

　�。ㄈ�）基準地價(jià)應顯示其為市場(chǎng)所用的尺度

　　由于市場(chǎng)化程度低或難以采用比較法、收益法評估土地并考慮到采用假設開(kāi)發(fā)法不如基準地價(jià)法容易時(shí)，往往較多的采用基準地價(jià)法評估，基準地價(jià)是土地評估的一把尺。

　　基準地價(jià)有其時(shí)效性。在評估和公布基準地價(jià)時(shí)所依賴(lài)的土地利用保護規劃及其實(shí)施情況、城鎮建設規劃及其實(shí)施情況隨著(zhù)時(shí)間的推移，決定宗地價(jià)值的社會(huì )區域因素發(fā)生了變化。原來(lái)的地級高低好壞出現了同向不同程度或反向的變化，這時(shí)基準地價(jià)不作適時(shí)相應調整，則失去其基準的意義，反而起了誤導的作用，依據基準地價(jià)得出的評估結果會(huì )與市場(chǎng)比較法產(chǎn)生不應有的差異。適時(shí)調整和公布基準地價(jià)是公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)需要。在土地規劃管理部門(mén)的指導下，組織土地估價(jià)行業(yè)力量，適時(shí)更新基準地價(jià)，不光是一項引導正確投資、落實(shí)土地規劃的有效工作，也是一項提高土地估價(jià)工作質(zhì)量的有益工作。地面價(jià)的升降與容積率的高低是呈同向的，樓面價(jià)的升降與容積率的高低是呈反向的。劃撥土地的容積率因沒(méi)有明確規定，雖然發(fā)生變化須通過(guò)規劃管理部門(mén)批準，但如何對容積率進(jìn)行調整？有些地區在公布基準地價(jià)的同時(shí)還公布了容積率修正系數，這為反映土地個(gè)別因素的容積率提供了修正的依據。

　　基準地價(jià)畢竟是一個(gè)較為寬泛的平均的量化指標（實(shí)際上相鄰地級區域的兩塊宗地的單位地價(jià)差別與基準地價(jià)可能是反向的），在實(shí)際應用時(shí)盡管可以采取修正，但修正存在較大的隨意性，因此評估標定地價(jià)是基準地價(jià)的具體化，更具有可操作性。在基準地價(jià)的基礎上繪制一張標定地價(jià)圖，這樣的做法在市場(chǎng)化程度高的城市已出現過(guò)，這樣的做法應該是受歡迎的。取消了內外銷(xiāo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的差別，四年前的上海市基準地價(jià)也自然消亡了。市場(chǎng)呼喚新的基準地價(jià)快快登場(chǎng)。