劃撥土地使用權抵押評估在城鎮土地評估中比較常見(jiàn)。劃撥土地由于沒(méi)有使用年限，且土地使用證登記面積一般較大，部分土地由于城市開(kāi)發(fā)和建設，規劃用途和實(shí)際用途都發(fā)生了變化，加上劃撥土地進(jìn)行抵押時(shí)存在著(zhù)諸多限制條件，使該類(lèi)型用地的評估比較復雜，測算難度也較大。那么，劃撥土地使用權抵押評估時(shí)應注意哪些問(wèn)題呢？

　　遵守土地估價(jià)的一般原則

　　土地使用權抵押屬于二級市場(chǎng)行為，但劃撥土地沒(méi)有經(jīng)過(guò)一級土地市場(chǎng)，因而，當它直接進(jìn)入二級市場(chǎng)后，評估時(shí)就要充分考慮其特殊性，但必須遵守土地估價(jià)的一般原則。在進(jìn)行評估時(shí)，可以先將劃撥土地假設成可以在公開(kāi)市場(chǎng)上自由轉讓的土地，并由此確定價(jià)格。只有在此假設前提之下，評估時(shí)才能符合替代原則、預期收入原則、最有效使用原則及供給與需求原則等。

　　充分考慮評估中的風(fēng)險

　　劃撥土地使用權抵押是一種具有中國特色的土地市場(chǎng)行為。由于劃撥土地屬于國有資產(chǎn)，因此進(jìn)行抵押前必須經(jīng)過(guò)有關(guān)部門(mén)的批準。抵押人、抵押權人還需要與土地管理部門(mén)簽定有關(guān)核定土地出讓金的協(xié)議，其評估價(jià)格并不等同于土地的預期價(jià)格，而是比它低。在評估過(guò)程中，要充分考慮抵押期間的風(fēng)險性，以保守性評估為指導原則，在測算出預期土地價(jià)格之后，應進(jìn)行一定幅度的風(fēng)險系數修正，但修正幅度不宜超過(guò)20%.

　　劃撥土地使用權抵押評估的目的是為抵押人，或抵押權人進(jìn)行抵押貸款提供價(jià)格依據，所以，評估時(shí)既要為抵押人測算出土地的有效價(jià)值，又要替抵押權人充分考慮放貸的安全性。由于在抵押人無(wú)法償還時(shí)需對抵押物進(jìn)行強制性的清償處理，所以評估測算時(shí)還應考慮強制處置和有關(guān)費用。評估結果應該是扣除了處置費用后的價(jià)格，即評估價(jià)格等于市場(chǎng)預期價(jià)格減去強制處置費用。

　　認真界定委托評估土地用途

　　擁有劃撥用地的單位大部分是城鎮國有企事業(yè)單位，而且獲得劃撥土地的時(shí)間基本上在我國土地使用制度改革之前。隨著(zhù)城市規劃的調整和城市建設的逐步鋪開(kāi)，許多原來(lái)的劃撥土地用途發(fā)生了變化，有的因為道路建設帶來(lái)商機而轉變成商業(yè)用地，有的因為住宅開(kāi)發(fā)建設而轉變?yōu)樽≌�用地。目前這類(lèi)土地大部分未到土地管理部門(mén)辦理土地用途變更手續，造成實(shí)際用途、規劃用途和土地使用證登記的土地用途的不一致，因此，評估時(shí)要參照規劃資料，根據土地估價(jià)的有效使用原則，認真界定委托評估土地的用途，并要求委托方先測量確定各類(lèi)用途土地面積，然后按照不同用途分類(lèi)測算土地價(jià)格，做到既遵循保守估價(jià)的原則，又避免評估結果失實(shí)。對土地使用年限不作修正

　　由于劃撥土地沒(méi)有土地使用年限的限制，評估時(shí)難以確定土地使用權價(jià)格在使用年限方面的價(jià)格內涵。此時(shí)將地價(jià)界定為無(wú)限年期很不妥當。根據經(jīng)濟學(xué)原理，價(jià)格源于市場(chǎng)，價(jià)格本身屬于一種市場(chǎng)行為，所以劃撥土地使用權價(jià)格的年限可以定義為，規劃土地用途下以估價(jià)時(shí)點(diǎn)為起始日期的法定使用年限，在評估時(shí)不宜進(jìn)行土地使用年限方面的修正。

　　評估結果應包含土地出讓金

　　對于劃撥土地使用權價(jià)格，有人認為不包含土地出讓金的地價(jià)，其實(shí)不能一概而論。劃撥土地使用權的抵押評估結果應該是包含了土地出讓金的地價(jià)。因為在進(jìn)行抵押前，抵押人、抵押權人需與土地管理部門(mén)簽定有關(guān)核定土地出讓金的協(xié)議，在進(jìn)行清償處置時(shí)，法律規定必須先抵償土地出讓金后，抵押權人方可優(yōu)先受償。如果在計算中仍然扣減土地出讓金，就意味著(zhù)雙重扣減，會(huì )導致估價(jià)結果偏低，相對于抵押人來(lái)說(shuō)，則未能充分體現出評估的公平性原則。

　　綜上所述，劃撥土地使用權抵押評估可以用一句話(huà)概括：在假設劃撥用地可以自由轉讓的前提下，遵循評估的一般原則，圍繞抵押的評估目的，充分考慮抵押的借貸風(fēng)險，以保守性評估為指導思想測算得出的規劃土地用途下，以估價(jià)時(shí)點(diǎn)為起始日期的法定使用年限的土地使用權價(jià)格。具體公式為：

　　土地價(jià)格等于規劃用途土地在評估期日法定年限的市場(chǎng)預期價(jià)格×抵押風(fēng)險修正系數減去清償處置費用。