土地使用權拍賣(mài)出讓

　　這種出讓方式又稱(chēng)競投，它是指由土地所有者產(chǎn)權代表按照指定的時(shí)間、地點(diǎn)，組織符合條件的有意受讓土地使用權者到場(chǎng)，就土地出讓價(jià)格公開(kāi)叫價(jià)競投，并將土地使用權出讓給出價(jià)最高者的一種出讓方式。

　　其特點(diǎn)是充分引進(jìn)了競爭機制，排除了出讓的任何主觀(guān)因素，并使土地出讓價(jià)格較好地反映了當時(shí)該地塊的市場(chǎng)供求關(guān)系，政府也可獲得較高收益，較大幅度地增加財政收入。

　　它適用于投資環(huán)境好、盈利大、競爭性強的商業(yè)、金融業(yè)、旅游業(yè)和娛樂(lè )用地，特別是大中城市的區位條件好、交通便利的鬧市區地塊的出讓。

　　拍賣(mài)出讓土地使用權的一般程序是：

　�。�1）土地使用權出讓方事先通過(guò)新聞媒介發(fā)出土地使用權公開(kāi)拍賣(mài)公告，

　�。�2）參加競投者在拍賣(mài)前3日內到拍賣(mài)方處領(lǐng)取有統一編號的應價(jià)牌。自制應價(jià)牌，競投行為無(wú)效。

　�。�3）拍賣(mài)

　�。�4）出價(jià)最高者作為受讓人即時(shí)與出讓人簽訂土地使用權出讓合同，并按有關(guān)規定當即支付履行定金。

　�。�六）土地使用權出讓合同及管理

　　1.土地使用權出讓合同的概念與法律特征

　　出讓土地使用權，土地所有者和使用者的權利和義務(wù)最終是通過(guò)簽訂土地使用權出讓合同而確立的。

　　2.土地使用權出讓合同的內容

　　土地使用權出讓合同，主要包括以下內容：

　�。�1）合同雙方當事人。出讓方必定是市、縣級人民政府土地管理部門(mén)，而受讓方則可以是國內外的公司、企業(yè)、其他組織和個(gè)人。

　�。�2）出讓土地使用權的土地使用期限。

　�。�3）出讓土地的用途、位置和面積。

　�。�4）土地使用權出讓方式。

　�。�5）土地使用權出讓金支付方式。

　�。�6）在法律規定的范圍內協(xié)商確定出讓人的轉讓、出租、抵押條件。

　�。�7）違約處罰規定。

　�。�8）出讓合同的生效和終止條件。

　�。�9）合同適用的法律。出讓合同應適用于中華人民共和國的法律。

　�。�10）合同爭議的解決方式。友好協(xié)商或通過(guò)調解解決，也可以用仲裁方式或訴訟方式解決爭議。

　�。�11）合同使用的文字及其有效文體。

　�。�12）合同簽署人的身份、簽署時(shí)間、簽署地點(diǎn)。

　�。�13）土地使用條件，也稱(chēng)土地使用規則，是出讓方在出讓行為之前，事先同有關(guān)部門(mén)共同協(xié)商，擬訂出的有關(guān)出讓地塊使用的具體行為規則。

　　3.土地使用權出讓合同的管理

　　出讓合同的管理主要包括以下幾個(gè)方面：

　�。�1）對出讓合同主體的審查和認定。

　�。�2）對無(wú)效合同的認定及其處理。

　�。�3）審查出讓合同的合法性。

　�。�4）審查合同內容的完整性。

　�。�5）出讓合同的變更與解除。根據有關(guān)規定，變更與解除合同的條件有下列各種情況：①出讓方因社會(huì )公共利益的需要②土地使用者想改變出讓合同規定的土地用途③因不可抗力或意外事件的發(fā)生，致使合同無(wú)法履行的④由于合同一方違約。

　�。�6）合同糾紛的調解和仲裁。

　�。�7）對出讓合同進(jìn)行分類(lèi)、登記、匯總、立卷歸檔，作為土地市場(chǎng)管理的基礎資料予以保存。