土地使用權的出讓方式

　　我國土地使用權的出讓方式有三種：協(xié)議方式、招標方式和拍賣(mài)方式。

　　土地使用權的協(xié)議出讓

　　土地使用權的協(xié)議出讓稱(chēng)定向議標，是指出讓方選擇受讓方并與其磋商用地條件及價(jià)款，通過(guò)協(xié)商的方式有償出讓土地使用權。

　　這種出讓方式的特點(diǎn)是政府對地價(jià)等較易控制，靈活性大，土地成交價(jià)往往較低，在當前城鎮土地使用制度改革的初始階段有其存在的基礎。但是以協(xié)議方式出讓土地使用權，沒(méi)有引入較充分的競爭機制，缺乏公開(kāi)性，在地價(jià)的確定、受讓人的選擇上受具體承辦者的主觀(guān)因素影響較多，不利于公平競爭，也易產(chǎn)生以權謀私及國有資產(chǎn)流失。

　　它主要適用于工業(yè)項目、市政公益事業(yè)項目、非盈利性項目及政府為調整經(jīng)濟結構、實(shí)施產(chǎn)業(yè)政策而需要給予扶持、優(yōu)惠建設的項目用地。采取此方式出讓使用權的出讓金不得低于國家規定所確定的最低價(jià)。

　　2.土地使用權招標出讓

　　土地使用權招標出讓?zhuān)�是指在規定的期限內，由符合受讓條件的單位或者個(gè)人根據出讓方提出的條件，以書(shū)面投標的形式，通過(guò)各投標者設計標書(shū)的競爭，來(lái)確定土地使用權受讓方的方式。

　　招標出讓土地使用權的方法有兩種：一種是公開(kāi)招標二是采用邀請招標，即由招標小組向符合規定條件的單位發(fā)出招標文件。以該方式出讓土地使用權，主要適用于一些需要優(yōu)化土地布局、大型或關(guān)鍵性的發(fā)展計劃與投資項目的較大地塊的出讓。招標出讓的特點(diǎn)是在出讓過(guò)程中，引進(jìn)了市場(chǎng)機制，體現了市場(chǎng)經(jīng)濟的競爭原則，有利于公平競爭，能激發(fā)投標者對用地方案的積極研究。同時(shí)，也給出讓方留有選擇余地。

　　由于在確定土地使用權的中標者時(shí)，既要考慮到投標價(jià)，還要考慮到對投標規劃設計方案和企業(yè)的資信情況，經(jīng)過(guò)招標小組的綜合評價(jià)，最后擇優(yōu)選定中標者，因此，中標者（受讓人）不一定是標價(jià)最高的單位或個(gè)人。

　　招標方式出讓土地使用權的一般實(shí)施程序是：

　�。�1）出讓方通過(guò)一定媒體向有意受讓方或用地者發(fā)出招標通知書(shū)（或招標公告）。

　�。�2）有意受讓人領(lǐng)取標書(shū)與投標。

　�。�3）開(kāi)標、評標與決標。出讓方會(huì )同有關(guān)部門(mén)邀請城建、財政、稅務(wù)、計劃、銀行等部門(mén)專(zhuān)家組成評標委員會(huì )，由評標委員會(huì )主持開(kāi)標、決標工作。

　　評審內容一般包括投標者的資信情況，所報出讓金數額及規劃建設方案的可行性等。評標委員會(huì )對不具備投標資格的標書(shū)或不符合招標文件規定的標書(shū)，以及超過(guò)截止日期送達的標書(shū)，有權決定其無(wú)效。同時(shí)對有效標書(shū)進(jìn)行評審，擇優(yōu)確定中標。評標委員會(huì )簽發(fā)決標書(shū)后，由出讓方向中標者發(fā)出中標證明書(shū)。開(kāi)標、評標、決標過(guò)程應有公證機關(guān)公證，并出具公證書(shū)。

　�。�4）土地使用權出讓方和中標者（受讓人）簽訂土地使用權

　　出讓合同，并按合同規定要求交納出讓金。如果中標者在規定的時(shí)間內不與出讓方簽訂出讓合同，取消其中標權，所繳保證金不予退還，因故需要延期簽訂合同的，應在期限未滿(mǎn)之日前向出讓方提供延期簽約申請。未中標者所繳納的投標保證金，由出讓方如數退回。