土地出讓、轉讓、租賃和抵押管理

　　一、土地使用權出讓管理

　�。ㄒ唬┩恋厥褂脵喑鲎尩暮�義

　　土地使用權出讓?zhuān)�是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓渡給土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。

　　土地使用權的出讓?zhuān)�是適應社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟發(fā)展需要的一種新型土地法律制度，它有以下幾項基本特征。

　�。�1）土地使用權的出讓是以土地所有權和使用權的分離為基礎

　�。�2）國有土地使用權出讓由政府壟斷。國家壟斷經(jīng)營(yíng)土地使用權出讓市場(chǎng)有兩方面涵義。一是土地使用權出讓的只能是國有土地，而并非是一切土地；二是土地使用權出讓方只能是市縣人民政府的土地管理部門(mén)，其他任何部門(mén)、單位、個(gè)人不得實(shí)施土地出讓行為。

　�。�3）土地使用權的出讓是有年限限制的。

　�。�4）土地使用權出讓是有償的。

　�。�5）土地使用權的出讓市場(chǎng)被稱(chēng)為“土地市場(chǎng)中的一級市場(chǎng)”。

　　判斷題：土地使用權出讓是指國家將國有土地使用權出讓給土地使用者，并由土地使用者向國家支付出讓金的行為。（R）

　�。ǘ�）土地使用權出讓的主體范圍

　　土地使用權出讓的主體，主要是指國有土地使用權出讓人。國有土地使用權出讓的主體不是任何單位和個(gè)人都可以充當的，它必須具備一定的法定條件和資格。

　�。�1）土地使用權出讓人必須是代表土地國家所有權的縣、市人民政府。任何其他單位和個(gè)人不得充當出讓人。

　�。�2）中華人民共和國境內外的公司、企業(yè)、其他組織和個(gè)人，除法律另有規定外，均可依照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓轉讓暫行條例》和新實(shí)施的《土地管理法》及其《實(shí)施條例》的規定取得土地使用權，進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)。

　�。�3）土地使用者開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)土地的活動(dòng)，應當遵守國家法律、法規的規定，并不得損害社會(huì )公共利益。（三）土地使用權出讓的客體范圍

　�。�1）土地使用權的出讓是在國有土地范圍內進(jìn)行的，集體所有的土地必須辦理征用手續轉化為國有土地后才能出讓。

　�。�2）地下的各類(lèi)自然資源、礦產(chǎn)以及埋藏物和市政公用設施等，不在土地使用權出讓范圍之列。

　�。�3）土地使用權出讓的地塊可以是“生地”，即待開(kāi)發(fā)的土地，也可以是已完成市政設施的“熟地”即實(shí)行“三通一平”或“七通一平”的土地。

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　　根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規定，土地使用權出讓的最高年限按下列用途確定：

　�。�1）居住用地七十年；

　�。�2）工業(yè)用地五十年；

　�。�3）教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年；

　�。�4）商業(yè)、游游、娛樂(lè )用地四十年；

　�。�5）綜合或者其他用地五十年。

　　出讓期屆滿(mǎn)，政府可以無(wú)償收回土地使用權及地上建筑物、附著(zhù)物的所有權；使用者如需繼續使用，可向政府申請續期，并按有關(guān)規定重新簽訂合同，支付出讓金，辦理登記手續；若因公共利益需要，國家可依照法律程序提前收回，并根據土地使用者已使用的年限和開(kāi)發(fā)、利用土地的實(shí)際情況給予補償。