我國土地價(jià)格管理發(fā)展歷程

　　從土地使用制度改革至今近20年來(lái)，我國地價(jià)管理從無(wú)到有，在法制、機制和制度建設方面已取得了重大進(jìn)展：

　　1、建立起了以市場(chǎng)機制形成土地價(jià)格的制度體系

　　國土資源部門(mén)圍繞地價(jià)管理的法制、機制和制度建設，先后從土地取得、土地供應、有償使用、土地轉讓、土地資產(chǎn)處置以及市場(chǎng)調控等方面制定了一系列規章制度，為充分發(fā)揮市場(chǎng)機制形成土地價(jià)格創(chuàng )造了市場(chǎng)環(huán)境。在土地供應方面，頒布了《劃撥用地目錄》，明確了有償和劃撥供地的范圍，促進(jìn)了土地利用方式的轉變；在土地價(jià)格形成機制方面，頒布了《招標拍賣(mài)掛牌出讓國有土地使用權規定》和《協(xié)議出讓國有土地使用權規定》，建立起了經(jīng)營(yíng)性土地使用權出讓通過(guò)招標拍賣(mài)掛牌等競爭方式形成價(jià)格的機制，規范協(xié)議出讓行為。在完善土地有償使用方式方面，制定了《規范國有土地租賃若干意見(jiàn)》，下發(fā)了《關(guān)于加強土地資產(chǎn)管理促進(jìn)國有企業(yè)改革與發(fā)展的若干意見(jiàn)》，對國有土地租賃、國家以土地使用權作價(jià)出資（入股）、授權經(jīng)營(yíng)等有償使用方式進(jìn)行了規范；在土地市場(chǎng)交易行為的規范方面，下發(fā)了《關(guān)于建立土地有形市場(chǎng)促進(jìn)土地使用權規范交易的通知》，部署了土地市場(chǎng)的治理整頓，有效抑制了違規交易行為；在地價(jià)確定和監控方面，建立專(zhuān)業(yè)評估、集體決策和結果公開(kāi)的工作制度。

　　2、形成了一整套適合我國國情的土地估價(jià)的理論、方法和技術(shù)標準

　　為合理確定土地出讓價(jià)格，國家土地管理局于1993年6月頒布了《城鎮土地估價(jià)規程》（試行），對城鎮地價(jià)的評估工作進(jìn)行了規范，自此，基準地價(jià)的評估工作在全國迅速開(kāi)展起來(lái)。2003年以來(lái)，國家還制定頒布了《城鎮土地分等定級規程》和《城鎮土地估價(jià)規程》兩個(gè)國家標準和《農用地分等規程》、《農用地定級規程》和《農用地估價(jià)規程》三個(gè)行業(yè)標準。這些標準已成為土地估價(jià)與地價(jià)管理應遵循的技術(shù)規范。

　　3、建立起了具有中國特色的、以基準地價(jià)、標定地價(jià)和協(xié)議出讓最低價(jià)為核心的地價(jià)體系

　　自1999年以來(lái)，國土資源部將直轄市、省會(huì )城市、計劃單列市以及非農人口在100萬(wàn)以上的大城市納入了新一輪國土資源大調查土地價(jià)格調查的范圍，在全國啟動(dòng)新一輪基準地價(jià)更新工作，并加大地價(jià)信息公開(kāi)力度。目前，全國99%以上的城市、85%以上的縣城和70%以上的建制鎮已完成基準地價(jià)更新工作，初步建立起了城鎮建設用地價(jià)格體系，大多數市、縣已將各類(lèi)地價(jià)結果向社會(huì )公布。同時(shí)，在25個(gè)省、自治區、直轄市部署開(kāi)展丁農用地分等定級估價(jià)工作，初步建立起了農用地等、級、價(jià)體系。

　　4、建立了城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監測體系

　　2001年以來(lái)，在城市基準地價(jià)更新的基礎上，建立了覆蓋直轄市、計劃單列市、省會(huì )城市以及長(cháng)江三角洲、珠江三角洲、京津地區50個(gè)主要城市的，以標準宗地的標定地價(jià)為監測對象的城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監測體系。全面系統地對城市地價(jià)及相關(guān)信息進(jìn)行動(dòng)態(tài)監測、收集、整理和分析，及時(shí)把握土地市場(chǎng)地價(jià)動(dòng)態(tài)變化，為領(lǐng)導機關(guān)決策提供科學(xué)依據，為市場(chǎng)投資提供服務(wù)。有關(guān)監測成果在宏觀(guān)調控中發(fā)揮了重要作用。

　　5、造就了具有較高專(zhuān)業(yè)素質(zhì)的土地估價(jià)隊伍，土地估價(jià)行業(yè)

　　目前，通過(guò)國家考試認證，取得土地估價(jià)師資格的人員共有27000余人，從事土地估價(jià)的機構近2000家。適應建立和完善市場(chǎng)經(jīng)濟體制和改革政府行政審批制度的要求，進(jìn)行了土地評估機構與政府主管部門(mén)脫鉤工作，取消國有企業(yè)改制土地估價(jià)結果確認制度，建立了土地估價(jià)報告備案制度，改革了土地估價(jià)人員和機構監督管理方式，從根本上解決了土地評估行業(yè)平等競爭和獨立、客觀(guān)、公正執業(yè)問(wèn)題。目前，土地估價(jià)行業(yè)已成為社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟健康運行不可或缺的中介行業(yè)，在國有企業(yè)改制、城鎮基準地價(jià)評估確定、地價(jià)動(dòng)態(tài)監測等工作中發(fā)揮了重要作用。

　　地價(jià)作為反映一個(gè)地區和城市經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展水平和土地供求狀況的指標，是由市場(chǎng)決定的。土地市場(chǎng)發(fā)育和規范的程度，要以地價(jià)形成機制的狀況來(lái)衡量。因此，下一步深化地價(jià)管理改革基本思路是，以貫徹落實(shí)《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》和《國務(wù)院關(guān)于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知》精神為指導，以落實(shí)嚴格的土地管理制度為前提，以建立反映土地資源稀缺約束條件的土地價(jià)格體系和管理制度為目標，進(jìn)一步深化改革，從嚴從緊控制建設用地供應總量；大力推進(jìn)土地市場(chǎng)建設，完善地價(jià)形成機制；加大土地供應調控力度，穩定土地價(jià)格；研究土地節約集約利用的地價(jià)政策，發(fā)揮地價(jià)杠桿調節作用；建立健全土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監測制度，積極引導合理的土地需求；加強土地估價(jià)行業(yè)監管，提高服務(wù)質(zhì)量。