影響購物中心管理費定價(jià)的因素

　　購物中心管理費標準的確定，除了上述各種因素的影響外，還受其地理位置、所在區域、市場(chǎng)定位、設施配套、公共面積、服務(wù)標準、人力資源成本（還有建設規模、建筑特點(diǎn)和建筑用材）等條件的制約。直接造成了管理成本（固定資產(chǎn)折舊、設備運行、設備設施維修保養、消耗用品、人力資源、行政開(kāi)支等）的差異，造成了各購物中心管理費定價(jià)標準的較大區別。具體分析上述各因素、條件，我們可清楚地明了它們在管理成本和定價(jià)標準中所占據的不同權重比例。

　　1. 地理位置

　　由于各地區經(jīng)濟基礎及發(fā)展水平不均衡，使各地對物業(yè)管理費的認同水平和承受能力存在很大差距。經(jīng)濟較發(fā)達地區能認同、接受較高的水平；經(jīng)濟落后或后開(kāi)發(fā)地區則承受能力較低。例如廣州市區的購物中心與在珠三角周邊的購物中心對管理費的認同水平、承受能力就有很大差別，絕對值往往會(huì )達到 1/5 —— 1/2 的水平。除社會(huì )、經(jīng)濟方面的問(wèn)題外，氣候（嚴寒地區與亞熱帶地區）、基礎配套等客觀(guān)方面的因素也是不可忽略的。

　　2. 所在區域

　　由于人們的流動(dòng)能力仍然有限，購物中心的幅射距離不足，雖然在同一城市或區域，但具體到不同的地域社區，群體的素質(zhì)、結構不一樣（干擾消費意識、消費理念），環(huán)境條件的良莠有別，營(yíng)商氛圍的強弱等都會(huì )直接影響商鋪的經(jīng)濟價(jià)值和社會(huì )價(jià)值，從而導致對管理費標準的不同一性。如在廣州的天河、東山、越秀等區就與海珠、白云區存在價(jià)差，幅度幾近 1/4 強。

　　3. 市場(chǎng)定位、設備配套

　　這關(guān)系到購物中心的軟、硬件配套水平。通常地處低端消費群體的購物中心市場(chǎng)定位會(huì )較低，因為該目標群體的消費理念很實(shí)在，到購物中心的目的很直接，不會(huì )有太多的奢求，就算個(gè)別人認為不滿(mǎn)足也輕易獲得諒解，故其管理成本能控制在較低水平。而在商業(yè)中心、高消費群體聚集區（如寫(xiě)字樓、酒店及服務(wù)式公寓、游樂(lè )場(chǎng)、高檔住宅區）的購物中心（如廣州的麗柏、友誼、時(shí)代廣場(chǎng)）市場(chǎng)定位一般都稍高。為迎合目標消費群體的需求，這一類(lèi)購物中心的軟硬件配套要完善、齊備、現代化、多樣性，場(chǎng)面上要營(yíng)造出與商品檔次相匹配的環(huán)境。既然是高定位，就必須對如空調、電梯、裝飾、保潔、綠化、保安、交通、導購、功能配套等都作考究的設置和管理，各環(huán)節的運行方式均必須符合高端群體的消費標準。所有這些，都必然增加大量的人力、物力、財力消耗，令管理成本大大提高，物業(yè)管理企業(yè)就有必要對購物中心營(yíng)運的邊際成本與邊際收益作合理、精確的測算并協(xié)調，管理費的定價(jià)標準就要根據現場(chǎng)的實(shí)際需要作相應的提高。

　　4. 公共面積

　　購物中心的管理費，主要的消化渠道之一在于對公共設施、公共區域的配套管理工作。對公共區域的管理要求和標準，將對物業(yè)管理費的占用有直接的影響。就同一購物中心而言，單位公共面積的管理費耗用在標準確定的條件下是不變的，但其總量則隨著(zhù)面積的增大而增加。既公共面積的增加，會(huì )使得購物中心的邊際成本、管理費標準的彈性變大。一般規律：市場(chǎng)定位較低的購物中心，公共面積會(huì )少些；市場(chǎng)定位較高的購物中心，公共面積相應會(huì )多些，所以管理費標準也會(huì )定得更高。

　　5. 服務(wù)標準

　　購物中心管理行業(yè)的服務(wù)標準在目前仍沒(méi)有制定出臺，因此，現時(shí)購物中心的服務(wù)標準還未能統一定制，只停留在各購物中心物業(yè)管理企業(yè)（或業(yè)主）各自為政、自定規則、非常個(gè)性化的水平，同樣這也是造成管理費標準差異變大的重要原因之一。例如有的購物中心為了達到商業(yè)目的，提高特色服務(wù)水平強化商業(yè)競爭力，擴大社會(huì )知名度，不惜血本開(kāi)拓出種種賣(mài)點(diǎn)服務(wù) ， 如為租戶(hù)員工開(kāi)設食堂；公共洗手間免費提供手紙、干手器、洗手液；為顧客免費提供飲水；專(zhuān)設吸煙區；設置免費兒童樂(lè )園、托兒所；提供休閑閱覽室、托夫室等等，各出奇招不勝枚舉。凡此種種，無(wú)論是市場(chǎng)需求、地域標準還是個(gè)性化、人性化，都將直接反應到購物中心的管理成本上，對企業(yè)的邊際成本形成重大影響，造成管理費標準的嚴重偏離、大幅上下。

　　6. 人力資源成本

　　由于購物中心管理隸屬于物業(yè)管理行業(yè)，同屬于勞動(dòng)力密集型企業(yè)，因此人力資源成本對管理費定價(jià)標準也占有較大的權重。鑒于我國各地人均收入水平的不均衡，所以各購物中心的用人質(zhì)量、勞動(dòng)效率、薪酬標準、管理效能等等都存在差異，從而管理費標準的不統一性就形成了合理的空間。