各市、地、州建委、房地產(chǎn)管理局；工商銀行、建設銀行、農業(yè)銀行各市、地、州分行：

　　為加強在建工程抵押和預購商品房抵押管理工作，規范房地產(chǎn)抵押行為，保障當事人的合法權益，維護房地產(chǎn)市場(chǎng)正常秩序，現就有關(guān)問(wèn)題通知如下：

　　一、在建工程抵押和預購商品房抵押必須嚴格按照建設部第56號部長(cháng)令《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》和中國人民銀行的有關(guān)規定執行，各級建設和房地產(chǎn)管理部門(mén)要加強與各級商業(yè)銀行之間的配合，切實(shí)搞好在建工程抵押和預購商品房抵押的管理工作。

　　二、在建工程抵押

　�。ㄒ唬┰诮üこ痰盅罕仨毦邆湟韵聴l件：

　　1、已交付擬抵押在建工程全部土地使用權出讓金（國家規定以行政劃撥方式供應建設用地的除外），并取得土地使用權證書(shū)；

　　2、持有《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》和建設項目立項批準文件；

　　3、投入開(kāi)發(fā)建設的自有資金達到工程建設總投資的30％以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付使用日期。

　　土地使用權已設定抵押權利的，必須先注銷(xiāo)土地使用權抵押登記后，方可申請在建工程抵押登記。

　�。ǘ�）取得了《商品房預售許可證》的在建工程，開(kāi)發(fā)建設單位應將預售商品房購銷(xiāo)合同，自簽訂之日起30日內到房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理登記備案。申請在建工程抵押時(shí)，必須將已經(jīng)預售了的商品房（包括拆遷補償安置協(xié)議約定作為安置被拆遷人房屋）予以扣除，不得列入抵押范圍；在建工程占用范圍內的土地面積及價(jià)值應按預售建筑面積和抵押建筑面積在工程總建筑面積中的所占比例進(jìn)行分攤，不得將該在建工程占用范圍內的全部土地列入抵押范圍。

　�。ㄈ�）已設定了抵押權的在建工程，抵押人在抵押期間銷(xiāo)售商品房屋的，應當通知抵押權人并取得抵押權人的書(shū)面同意。銷(xiāo)售房屋時(shí)，抵押人應將抵押權利設定情況告之購房人，在簽訂《商品房購銷(xiāo)合同》時(shí)，抵押人應同時(shí)修訂原抵押合同，將所銷(xiāo)售房屋在原抵押標的物和抵押價(jià)值中作相應核減；售房款應存入貸款銀行指定帳戶(hù)，用于沖減相應的抵押貸款，貸款銀行在收到售房款時(shí)應在修訂的抵押合同上簽字蓋章；《商品房購銷(xiāo)合同》連同修訂的抵押合同自簽訂之日起30日內，一并交房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理登記，并注銷(xiāo)已預售房屋的抵押權利。

　　三、預購商品房抵押

　�。ㄒ唬╊A購商品房抵押必須具備以下條件：

　　1、商品房開(kāi)發(fā)項目必須符合房地產(chǎn)轉讓條件并取得《商品房預售許可證》；

　　2、抵押人到房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理了《商品房購銷(xiāo)合同》登記備案手續；

　　3、預付購房款一般應達到房屋總價(jià)款的30％以上，并由開(kāi)發(fā)建設單位出具預付購房款證明和同意抵押的書(shū)面證明。

　�。ǘ�）預購商品房屬設定了抵押權利的在建工程抵押范圍內的，預購商品房抵押權人和在建工程抵押權人應當是同一貸款銀行，并由在建工程抵押人和抵押權人修訂原在建工程抵押合同將預購商品房從該在建工程抵押范圍中核銷(xiāo)，同時(shí)由預購商品房抵押雙方當事人簽訂預購商品房抵押合同轉為辦理預購商品房抵押登記。貸款銀行原已發(fā)放的在建工程抵押貸款，按預購商品房占在建工程抵押價(jià)值的比例進(jìn)行分攤，轉為該預購商品房抵押貸款的組成部份。

　　四、抵押登記管理

　　在建工程和預購商品房抵押合同自簽訂之日起30日內，抵押當事人應到房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理登記。房地產(chǎn)管理部門(mén)在辦理抵押登記時(shí)，要依法對抵押物進(jìn)行審查，經(jīng)審查符合抵押登記條件的，應在抵押合同上作抵押權利記載并加蓋公章，經(jīng)登記的抵押合同由抵押當事人雙方各持一份，房地產(chǎn)管理部門(mén)存檔一份。以在建工程抵押的，房地產(chǎn)管理部門(mén)還應將抵押權利的設定情況，在該在建工程《商品房預售許可證》上注明，并將設定了抵押權利的建設項目在房地產(chǎn)市場(chǎng)向社會(huì )進(jìn)行公告。

　　在建工程抵押期限和預購商品房抵押期限不得低于貸款期限。依法設定的在建工程抵押和預購商品房抵押，受?chē)�家法律保護。

　　五、抵押貸款管理

　�。ㄒ唬┰诮üこ痰盅嘿J款只能專(zhuān)項用于該工程繼續建造的費用，預購商品房抵押貸款只能用于支付該商品房首期付款后的其余購房款，不得用于從事其它經(jīng)濟活動(dòng)。經(jīng)貸款銀行審查符合抵押貸款條件的方可申請抵押登記，抵押貸款由貸款銀行根據工程進(jìn)度分期撥付。

　　貸款銀行要加強對抵押貸款使用的監督，發(fā)現有挪用貸款用于其它經(jīng)濟活動(dòng)的，銀行應立即停止繼續發(fā)放貸款，并按借款合同約定追究借款人的經(jīng)濟責任。

　�。ǘ�）抵押當事人需要確定抵押物價(jià)值的，應委托具備房地產(chǎn)價(jià)格評估資格的機構對抵押物進(jìn)行估價(jià)，抵押價(jià)值經(jīng)抵押權人確認后在抵押合同中載明。

　　六、房屋權屬登記管理

　　各地房地產(chǎn)管理部門(mén)要認真做好工程竣工后有關(guān)房屋權屬登記的銜接工作。

　�。ㄒ唬┓课莓a(chǎn)權初始登記

　　開(kāi)發(fā)建設單位應當按照建設部《城市房屋權屬登記管理辦法》的規定，自工程竣工驗收合格之日起三個(gè)月內，持有關(guān)的證明文件向房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理新建初紿登記。

　�。ǘ�） 房屋權屬分戶(hù)登記

　　在建工程抵押范圍以外的預售房屋，可在項目竣工新建初始登記后，直接辦理分戶(hù)產(chǎn)權登記；在建工程抵押范圍以?xún)鹊念A售房屋，可在項目竣工新建初始登記后，依據開(kāi)發(fā)建設單位和貸款銀行修訂并經(jīng)登記的抵押合同辦理分戶(hù)產(chǎn)權登記；項目竣工后，尚未解除抵押權利的在建工程部份以及未解除抵押權利的預購商品房，在辦理分戶(hù)產(chǎn)權登記時(shí)應同時(shí)轉為現房抵押登記，由房地產(chǎn)管理部門(mén)向抵押權人頒發(fā)《房屋他項權利證書(shū)》。

　　七、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當依法經(jīng)營(yíng)，凡將已銷(xiāo)（預）售的房屋進(jìn)行抵押或一房多賣(mài)等欺詐消費者，以及無(wú)正當理由拖辦房屋權屬登記的，建設行政主管部門(mén)應停止審批其新建項目的開(kāi)發(fā)，情節嚴重的要堅決取消開(kāi)發(fā)資質(zhì)。抵押人違反國家房地產(chǎn)抵押管理規定的，由房地產(chǎn)管理部門(mén)依據國家有關(guān)規定進(jìn)行處罰，構成經(jīng)濟犯罪的交由司法部門(mén)依法追究其法律責任。

　　四川省建設委員會(huì )

　　中國工商銀行四川省分行

　　中國建設銀行四川省分行

　　中國農業(yè)銀行四川省分行

　　一九九九年九月十五日