2004年3月16日市人民政府第9次常務(wù)會(huì )議通過(guò)，現予發(fā)布，自2004年5月15日起施行。

　　二○○四年四月十一日

　　第一條　為依法處理閑置土地，優(yōu)化配置土地資源，提高土地利用效率，根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》、《閑置土地處置辦法》、《福建省人民政府<關(guān)于處置閑置土地的若干意見(jiàn)>》等有關(guān)法律、法規和規章規定，結合本市實(shí)際，制定本辦法。

　　第二條　在本市鼓樓區、臺江區、倉山區、晉安區、馬尾區及瑯岐經(jīng)濟區范圍內處置閑置土地，適用本法。

　　本辦法所稱(chēng)的閑置土地，是指土地使用者依法取得土地使用權后，未經(jīng)原批準用地的人民政府同意，超過(guò)規定的期限未動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設的土地。

　　第三條　閑置土地由福州市國土資源局負責認定，組織實(shí)施處置。

　　市國土資源局應當建立閑置土地認定、統計臺賬和處置檢查制度，監督跟蹤閑置土地利用情況，定期向市人民政府報告檢查處置情況。

　　第四條　有下列情形之一的，可以認定為閑置土地：

　�。ㄒ唬┮猿鲎尫绞饺〉猛恋厥褂脵�，超過(guò)出讓合同約定或建設用地批準書(shū)（或者原建設用地許可證）規定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限滿(mǎn)一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的；

　�。ǘ�）以出讓方式取得土地使用權，出讓合同未約定或建設用地批準書(shū)（或者原建設用地許可證）未規定動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期的，自出讓合同生效之日或核發(fā)建設用地批準書(shū)（或者原建設用地許可證）之日起滿(mǎn)一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的；

　�。ㄈ�）以劃撥方式取得土地使用權，超過(guò)國有土地劃撥決定書(shū)（或者建設用地批準書(shū)、原建設用地許可證）規定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限滿(mǎn)一年未動(dòng)工的；

　�。ㄋ模┮褎�(dòng)工開(kāi)發(fā)建設，但已經(jīng)開(kāi)發(fā)建設的土地面積占應動(dòng)工開(kāi)發(fā)總面積不足三分之一，或者已投資金額占總投資金額（不含出讓金）不足百分之二十五，且未經(jīng)市人民政府批準中止開(kāi)發(fā)建設連續滿(mǎn)一年的；

　�。ㄎ澹┓�律、法規和規章規定的其他情形。

　　出讓合同約定或批準用地文件規定分期開(kāi)發(fā)的，前款所稱(chēng)應動(dòng)工開(kāi)發(fā)面積、總投資金額按核準的分期開(kāi)發(fā)范圍確定。

　　第五條　有下列情形之一的，不認定為閑置土地：

　�。ㄒ唬┮虿豢煽沽υ斐蔁o(wú)法開(kāi)發(fā)的；

　�。ǘ�）因規劃調整而改變有關(guān)土地規劃建設技術(shù)指標造成無(wú)法開(kāi)發(fā)的；

　�。ㄈ�）其他因政府或政府有關(guān)部門(mén)的行為造成無(wú)法開(kāi)發(fā)的。

　　因前款規定造成土地中止開(kāi)發(fā)的情形排除后，土地使用者有繼續開(kāi)發(fā)意向和能力的，經(jīng)市人民政府批準，允許延長(cháng)不超過(guò)二年的開(kāi)發(fā)建設期限，延長(cháng)期自批準延長(cháng)之日起計算；造成土地中止開(kāi)發(fā)的情形排除后，超過(guò)批準延長(cháng)期限或者未經(jīng)批準超過(guò)原規定期限，仍未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，應認定為閑置土地。

　　第六條　以出讓方式取得使用權的閑置土地，可以選擇以下方式進(jìn)行處置：

　�。ㄒ唬┭娱L(cháng)動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設時(shí)間。但批準延長(cháng)動(dòng)工建設期限一般不得超過(guò)一年，并且延長(cháng)期內應當按照本辦法規定收取土地閑置費。

　�。ǘ�）市人民政府協(xié)議收回。待閑置土地收回并重新出讓或者劃撥后，依照協(xié)議規定對原土地使用者給予補償。

　�。ㄈ�）土地使用者已支付部分土地有償使用費用或征地費用的，在符合城市規劃要求的情況下，可按實(shí)際繳款額占應繳額的比例折算，確定相應土地給土地使用者使用，其余部分由市人民政府收回。

　�。ㄋ模┦腥嗣裾�府安排臨時(shí)使用（如公共停車(chē)場(chǎng)、臨時(shí)綠地等），待原項目開(kāi)發(fā)建設條件具備后，重新批準開(kāi)發(fā)；臨時(shí)使用土地增值的，由市人民政府收取增值地價(jià)；臨時(shí)使用土地的收益，歸市人民政府所有，臨時(shí)使用土地出讓期限順延。市政府臨時(shí)使用閑置土地期間，原土地使用者免繳土地閑置費。

　�。ㄎ澹┰诜�合城市規劃要求情況下，允許變更土地用途或者調整規劃建設技術(shù)指標，按變更后的土地用途或者調整規劃建設技術(shù)指標補繳地價(jià)，原多繳地價(jià)不予退還。

　　第七條　以劃撥方式取得使用權的閑置土地，可按本辦法第六條第（一）至（三）項規定的方式予以處置。

　　第八條　屬下列情形之一的，且非政府及政府部門(mén)原因或不可抗力造成土地閑置的，由市人民政府無(wú)償收回：

　�。ㄒ唬┮猿鲎尫绞饺〉猛恋厥褂脵�，超過(guò)出讓合同約定或建設用地批準書(shū)（或者原建設用地許可證）規定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限滿(mǎn)二年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的；

　�。ǘ�）以出讓方式取得土地使用權，出讓合同未約定或建設用地批準書(shū)（或者原建設用地許可證）未規定動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期的，自出讓合同生效之日或核發(fā)建設用地批準書(shū)（或者原建設用地許可證）之日起滿(mǎn)二年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的；

　�。ㄈ�）以劃撥方式取得土地使用權，超過(guò)國有土地劃撥決定書(shū)（或者建設用地批準書(shū)、原建設用地許可證）規定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限滿(mǎn)二年未動(dòng)工的；

　�。ㄋ模╇m經(jīng)市人民政府批準延長(cháng)開(kāi)發(fā)建設期，但延長(cháng)期滿(mǎn)后仍未動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設的；

　�。ㄎ澹┻`反《土地使用合同》或《國有土地使用權出讓合同》約定，依法可無(wú)償收回的；

　�。�六）法律、法規和規章規定的其它情形。

　　第九條　處置閑置土地，按照下列程序辦理：

　�。ㄒ唬┦袊�土資源局要求土地使用者提供有關(guān)土地的文件和資料并作出說(shuō)明。土地使用者應如實(shí)向市國土資源局書(shū)面報告閑置土地的面積、時(shí)間、閑置原因等項內容及有關(guān)資料，并接受調查。

　�。ǘ�）市國土資源局認定土地使用者閑置土地的，向土地使用者發(fā)出《閑置土地認定通知書(shū)》，閑置土地認定后，當事人要求聽(tīng)證的，應當舉行聽(tīng)證。

　�。ㄈ�）土地使用者應當在收到《閑置土地認定通知書(shū)》之日起一個(gè)月內按照本辦法第六條、第七條規定，向市國土資源局提出閑置土地處置申請。

　�。ㄋ模┦袊�土資源局審查土地使用者的處置申請，擬訂閑置土地處置方案。閑置土地上依法設立抵押權的，市國土資源局在擬訂閑置土地處置方案時(shí)應通知并征詢(xún)抵押權人對土地使用者處置申請的意見(jiàn)，并按國家法律、法規進(jìn)行處理。

　�。ㄎ澹┦袊�土資源局擬訂的閑置土地處置方案，報經(jīng)市人民政府批準后，由市國土資源局會(huì )同有關(guān)部門(mén)組織實(shí)施。

　　第十條　土地使用者未按本辦法第八條第（三）項規定的期限提出閑置土地處置申請，或所提出的處置申請不符合本辦法第七條、第八條規定的，由市國土資源局提出收回土地使用權的建議或者按本辦法第六條、第七條規定擬訂處置方案，報經(jīng)市人民政府批準后，會(huì )同有關(guān)部門(mén)組織實(shí)施。

　　第十一條　市國土資源局認定為閑置土地的，有關(guān)土地使用者應當繳納土地閑置費。土地閑置費按照認定閑置土地時(shí)的土地基準地價(jià)百分之十的標準核算。

　　市國土資源局負責核算和收取土地閑置費，在書(shū)面通知閑置土地使用者繳費時(shí)，應當責令土地使用者按期動(dòng)工開(kāi)發(fā)。

　　土地使用者拒不繳納土地閑置費的，市國土資源局依法申請人民法院強制執行，并終止實(shí)施原批準的閑置土地處置方案，直至無(wú)償收回土地使用權。

　　第十二條　依法無(wú)償收回或協(xié)議收回土地使用權的，由市國土資源局報經(jīng)市人民政府批準后，作出《收回閑置土地決定書(shū)》，送達當事人，并告知當事人有申請行政復議和提起行政訴訟的權利。被收回的土地上已經(jīng)依法設定抵押的，應當通知抵押權人，并按有關(guān)法律、法規進(jìn)行處置。

　　《收回閑置土地決定書(shū)》生效后，市國土資源局應即終止土地使用權出讓合同或者撤銷(xiāo)用地批準文件，注銷(xiāo)土地登記和土地使用證，并以公告方式予以公示。收回使用權的土地，由市人民政府依法予以?xún)�備。�ギ斒氯瞬宦男猩�效的《收回閑置土地決定書(shū)》的，市國土資源局依法申請人民法院強制執行。

　　第十三條　對協(xié)議收回的閑置土地給予補償的，市國土資源局書(shū)面通知土地使用者如實(shí)提供取得土地使用權支付的地價(jià)款憑證和直接用于開(kāi)發(fā)土地的實(shí)際投入明細賬，經(jīng)與市財政局共同審定后，確定補償金額和補償方式。

　　第十四條　處置依法無(wú)償收回的閑置土地，所得款項在按下列順序依次清償支付后，有余款的，全額上繳市級財政：

　�。ㄒ唬┲Ц短幹瞄e置土地過(guò)程中發(fā)生的委托評估、招標拍賣(mài)掛牌交易或協(xié)議出讓等項工作費用；

　�。ǘ�）原土地使用者未支付的征地補償、拆遷安置費用和未繳清的土地出讓金；

　�。ㄈ�）原以劃撥方式取得使用權的閑置土地處置后應交納的土地出讓金；

　�。ㄋ模╅e置土地依法設定抵押的，支付前三項后的余款，清償抵押權人的債權。

　　第十五條　在土地閑置期間，市國土資源局不受理該土地使用者的建設用地申請；對閑置量大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，限制其參加土地拍賣(mài)和新項目申報。

　　第十六條　市級財政從閑置土地增值收益和土地閑置費收入中提取一定比例的業(yè)務(wù)費，專(zhuān)項用于處置閑置土地工作的有關(guān)費用支出。

　　第十七條　各縣（市）處置閑置土地，可參照本辦法執行。

　　第十八條　本辦法自二○○四年五月十五日起施行。

　　關(guān)于《福州市閑置土地處理辦法》（送審稿）的說(shuō)明

　　一、制定必要性及依據

　　修訂后的《土地管理法》自1999年1月1日實(shí)施以后，對土地實(shí)行了總量控制和用途管制，發(fā)展經(jīng)濟所需的大量建設用地需要在現有存量建設用地中尋找出路。因此，對閑置土地的處理已迫在眉睫。由于閑置土地情況復雜、涉及面廣，對其處理不僅涉及土地使用者的切身利益，而且還涉及與鼓勵外商投資各種優(yōu)惠政策的銜接問(wèn)題。因此，有必要對閑置土地規定專(zhuān)門(mén)的處理辦法，妥善解決閑置土地問(wèn)題，以達到促進(jìn)開(kāi)發(fā)，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結構，改善投資環(huán)境，為新一輪創(chuàng )業(yè)服務(wù)的目的。

　　按照市土地管理委員會(huì )全體會(huì )議和市政府常務(wù)會(huì )議精神，市國土局組織人員研究草擬了《福州市閑置土地處置辦法》（送審稿）（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《辦法》），主要依據是《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》、《福建省實(shí)施<中華人民共和國土地管理法>辦法》、國土資源部《閑置土地處置辦法》、省政府《關(guān)于處置閑置土地的若干意見(jiàn)》的規定，同時(shí)還參考了泉州等地行之有效的經(jīng)驗，并結合我市實(shí)際情況作了補充細化�！掇k法》報送市政府后，市政府法制辦會(huì )同市國土局作了研究修改，現已基本成熟，提請市政府研究。

　　二、幾個(gè)主要問(wèn)題的說(shuō)明

　�。ㄒ唬╆P(guān)于閑置土地的認定

　　1、閑置土地的認定機關(guān)

　　《辦法》第三條規定，閑置土地由市國土資源局負責認定，組織實(shí)施處置。市國土資源局應建立閑置土地認定、統計臺賬和處置檢查制度，監督跟蹤閑置土地利用情況，定期向市人民政府報告檢查處置情況。

　　2、閑置土地的概念和認定標準

　　按照國家和省相關(guān)規定，閑置土地是指土地使用者依法取得土地使用權后，未經(jīng)原批準用地的人民政府同意，超過(guò)規定的期限未動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設的土地。

　　《辦法》第四條關(guān)于閑置土地認定標準的規定，綜合國家和省的相關(guān)規定，結合我市實(shí)際，區分出讓和劃撥兩種取得土地使用權的方式列舉了五種認定標準。

　　3、關(guān)于不認定為閑置土地的情形

　　《辦法》第五條規定，因不可抗力或政府、政府有關(guān)部門(mén)行為造成無(wú)法開(kāi)發(fā)的，不認定為閑置土地。因此造成土地中止開(kāi)發(fā)的情形排除后，土地使用者有繼續開(kāi)發(fā)意向和能力的，經(jīng)市人民政府批準，允許延長(cháng)不超過(guò)二年的開(kāi)發(fā)建設期限，延長(cháng)期自批準延長(cháng)之日起計算。但有關(guān)情形排除后，超過(guò)批準延長(cháng)期限或者未經(jīng)批準延長(cháng)期限而超過(guò)原規定期限，仍未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，仍認定為閑置土地。

　�。ǘ�）關(guān)于閑置土地的處置

　　1、關(guān)于閑置土地的處置方式�！掇k法》第六條按照國家和省相關(guān)規定，規定了延長(cháng)動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設時(shí)間、政府協(xié)議收回、部分收回、政府安排臨時(shí)使用、變更土地用途或者調整規劃建設技術(shù)指標5種處置方式，并對具體實(shí)施要求作了規定，供土地使用者結合實(shí)際狀況選擇適用。同時(shí)，《辦法》第七條就以劃撥方式取得使用權的閑置土地規定可采取延期、協(xié)議收回、部分收回3種處置方式。

　　2、由市政府無(wú)償收回土地的情形，《辦法》第八條依據國家和省作了具體規定，主要標準是超過(guò)動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限滿(mǎn)二年未動(dòng)工的，即可無(wú)償收回。

　　3、關(guān)于閑置土地的處置程序，《辦法》第九條對此作了明確規定，具體流程如下：市土地管理部門(mén)立案調查，向土地使用者發(fā)出《閑置土地認定通知書(shū)》—由土地使用者提出閑置土地的處置申請—市國土局擬訂閑置土地處置方案—市政府批準閑置土地處置方案—簽訂《閑置土地處置協(xié)議》或下發(fā)《收回閑置土地決定書(shū)》—市國土局會(huì )同有關(guān)部門(mén)組織實(shí)施。

　�。ㄈ�）關(guān)于土地閑置費的征收對象及標準

　　《城市房地產(chǎn)管理法》第25條規定，出讓取得的土地閑置可以征收土地閑置費；而《土地管理法》第37條規定，已經(jīng)辦理審批手續的非農業(yè)建設占用耕地，一年以上未動(dòng)工建設的（未區分出讓或劃撥取得），可以按照省、自治區、直轄市的規定征收土地閑置費。目前，省政府尚未就土地閑置費的征收標準作出明確的規定�？紤]到我市歷史上存在著(zhù)根據現行規定應出讓供地但原先已按劃撥供地的情況，此類(lèi)土地量大且閑置比例不小。因此，對劃撥土地也應當使用征收土地閑置費的方式加強管理監督�！掇k法》第十一條關(guān)于土地閑置費的征收對象沒(méi)有區分出讓地和劃撥地的規定，意味著(zhù)今后不僅是出讓地，而且劃撥地也應征收閑置費。

　　關(guān)于土地閑置費征收標準，相關(guān)法律、法規規定為土地出讓金或征地費用總額的20%以下收取。鑒于我市歷史上大量的土地在供地中將征地拆遷補償義務(wù)賦予了土地使用者來(lái)承擔，情況復雜多樣，而作為計收土地閑置費依據的土地出讓金總額或征地費用總額往往難以準確核算，尤其是今后對劃撥地也征收閑置費后，因沒(méi)有劃撥地不需交出讓金，在閑置時(shí)無(wú)征收標準，因此，我們意見(jiàn)是以能夠公開(kāi)、客觀(guān)、穩定地反映土地價(jià)值的基準地價(jià)作為核算的依據，不搞幅度差別，取其中值，以便于操作和符合實(shí)際。為此，《辦法》第十一條規定土地閑置費按認定閑置土地時(shí)的相應土地基準地價(jià)百分之十的標準核算。

　�。ㄋ模╆P(guān)于對閑置土地使用者權利的限制

　　閑置土地屬違法行為，在對閑置土地進(jìn)行處置過(guò)程中，有必要對閑置土地使用者的權利加以必要的限制，以保障閑置土地處理工作順利開(kāi)展�！掇k法》對閑置土地使用者權利的限制主要包括三項內容：一是除繳納土地閑置費外，責令土地使用者應在規定期限內動(dòng)工開(kāi)發(fā)（第十一條第二款）；二是土地使用者拒不繳納土地閑置費的，申請人民法院強制執行，并終止實(shí)施原批準的閑置土地處置方案，直至無(wú)償收回土地使用權（第十一條第三款）；三是在土地閑置期間，不受理該土地使用者的建設用地申請，對閑置量大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，限制其參加土地拍賣(mài)和新項目申報（第十五條）。

　�。ㄎ澹╆P(guān)于對閑置土地采取的強制處理措施

　　為確�！掇k法》實(shí)施，《辦法》對閑置土地的處置規定了若干具體措施，并且這些措施均體現一定的強制性：一是土地使用者未按規定期限提出閑置土地處置申請，或所提出的處置申請不符合規定的，由市國土資源局提出收回土地使用權的建議或者擬訂處置方案，報經(jīng)市人民政府批準后，會(huì )同市城鄉規劃局、市土地發(fā)展中心等組織實(shí)施（第十條規定）；二是閑置土地滿(mǎn)二年的，依法無(wú)償收回土地使用權（第八條規定）。