第一章　總則

　　第一條　為了加強對本市房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的管理，維護房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的正常秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，根據國家有關(guān)法律、法規，結合本市實(shí)際情況，制定本暫行辦法。

　　第二條　本辦法所稱(chēng)房地產(chǎn)交易是指在行政劃撥的國有土地上各類(lèi)房屋的轉讓、租賃、抵押、調換的經(jīng)濟活動(dòng)。

　　凡在本市市區城鎮范圍內行政劃撥的國有土地上各類(lèi)房屋的轉讓、租賃、抵押和調換的交易活動(dòng)，除法律、法規另有規定外，均適用本辦法。

　　需要有償轉讓、租賃、抵押行政劃撥的國有土地的，以及以行政劃撥的土地使用權作為股份入股經(jīng)營(yíng)的，應向市土地管理局提出申請，補辦出讓手續，補交出讓金。

　　以出讓方式取得土地轉讓、租賃、抵押以及連帶房屋轉移的行為，不適用本辦法。

　　第三條　杭州市房地產(chǎn)管理局是本市房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的主管機關(guān)，依法對房地產(chǎn)交易市場(chǎng)進(jìn)行管理。

　　杭州市土地管理局依法對本市房地產(chǎn)市場(chǎng)中有關(guān)土地管理進(jìn)行監督檢查。

　　杭州市房地產(chǎn)管理局按季將本市房地產(chǎn)市場(chǎng)交易情況抄送市土地管理局備案。

　　因房屋所有權依法轉移而引起土地使用權轉移的，由土地管理部門(mén)依法辦理相應的土地使用權轉移、變更手續。

　　第四條　房地產(chǎn)市場(chǎng)主管機關(guān)的職責是：

　�。ㄒ唬┴瀼胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)管理的有關(guān)法律、法規、規章和政策。

　�。ǘ�）對從事房產(chǎn)交易中介服務(wù)的單位和個(gè)人進(jìn)行資質(zhì)審查。

　�。ㄈ�）監督、檢查房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，查處經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的非法行為。

　　第五條　房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)應進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行，并遵守法律、法規和本辦法的規定。

　　任何單位和個(gè)人在房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，不得損害國家利益和社會(huì )公共利益。

　　第六條　商品房屋開(kāi)發(fā)建設部門(mén)預售、出售在行政劃撥土地上建造的商品房活動(dòng)，按商品管理辦法實(shí)施管理，商品房出售后所有人或使用人的交易活動(dòng)，適用本辦法。

　　第二章　房產(chǎn)評估和價(jià)格管理

　　第七條　本辦法所稱(chēng)房產(chǎn)評估是指房產(chǎn)評估機構對各類(lèi)房屋根據其結構、等級、適用程度、地段差異以及市場(chǎng)供求等因素，對其價(jià)值所作出的認定。

　　第八條　凡從事房產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的單位必須經(jīng)市房地產(chǎn)管理局進(jìn)行資格審定。從事房產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的個(gè)人，須具有相應的專(zhuān)業(yè)知識，經(jīng)市房地產(chǎn)管理局考核合格，取得評估員資格證書(shū)后，方能從事房產(chǎn)評估業(yè)務(wù)。

　　第九條　進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的房屋，必須經(jīng)過(guò)房產(chǎn)評估，確定其評估價(jià)格。未經(jīng)評估的房產(chǎn)，不能進(jìn)行轉讓、租賃、抵押和調換。

　　房產(chǎn)評估機構可按有關(guān)規定收取評估費。具體標準由市房地產(chǎn)管理局會(huì )同市物價(jià)局制定。

　　第十條　單位自管房、私房的轉讓價(jià)格，由轉讓雙方參考其評估價(jià)格自行協(xié)商確定。

　　第十一條　房管部門(mén)直管房、單位自管房和私房，作為住宅出租，其租金標準按物價(jià)部門(mén)會(huì )同房管部門(mén)規定的租金標準執行，免繳房產(chǎn)交易調節基金；作為非住宅出租，其租金由租賃雙方協(xié)商確定，并按本辦法的規定繳納房產(chǎn)交易調節基金。

　　第十二條　市房地產(chǎn)管理局可會(huì )同市物價(jià)局根據市場(chǎng)交易情況不定期公布房產(chǎn)交易價(jià)格情況，指導房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。

　　第十三條　房產(chǎn)交易活動(dòng)應按以下規定繳納房產(chǎn)交易調節基金。

　　轉讓房屋的調節基金，按實(shí)際轉讓價(jià)格（實(shí)際轉讓價(jià)格低于評估轉讓價(jià)格的按評估轉讓價(jià)格）的20％繳納；租賃房屋的調節基金，按實(shí)際租賃價(jià)格（實(shí)際租賃價(jià)格低于評估租賃價(jià)格的按評估租賃價(jià)格）的20％繳納；抵押房屋，以抵押物清償債務(wù)的，按轉讓房屋處理。

　　房產(chǎn)交易調節基金由轉讓方、出租方繳納。

　　第十四條　房產(chǎn)交易調節基金統一由市房地產(chǎn)管理局代收，全額上繳市財政，專(zhuān)款專(zhuān)戶(hù)存儲，專(zhuān)項用于城市建設，并受市財政、審計部門(mén)的監督。

　　第十五條　房地產(chǎn)交易雙方應如實(shí)申報交易價(jià)格，不得瞞價(jià)。

　　對低于房產(chǎn)評估價(jià)格20％以上轉讓的房屋，除按評估價(jià)格證收調節基金外，房地產(chǎn)市場(chǎng)管理部門(mén)有優(yōu)先購買(mǎi)權。

　　第十六條　享受?chē)�家�?yōu)惠政策購買(mǎi)的房屋在出售或出租時(shí)，其出售價(jià)格或租金以及增值費、調節基金的征收辦法，另行制定。

　　第三章　房地產(chǎn)轉讓管理

　　第十七條　房地產(chǎn)轉讓是指房屋所有權人將房屋所有權通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、贈與、交換等方式連同土地使用權進(jìn)行轉移的行為。

　　第十八條　房地產(chǎn)轉讓?xiě)�貫徹公平合理、協(xié)商一致、等價(jià)有償的原則，并簽訂書(shū)面協(xié)議。

　　第十九條　單位自管房的轉讓?zhuān)�須憑上級主管部門(mén)批準文件；享受?chē)�家、單位補貼購買(mǎi)或建造的私房，需要轉讓時(shí)，按國家有關(guān)規定辦理。

　　房屋所有人轉讓共有房屋，須提供共有人同意的證明書(shū)，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買(mǎi)權。房屋所有人轉讓租賃期未滿(mǎn)或未定租賃期的房屋，須提前三個(gè)月通知承租人，租賃關(guān)系由有關(guān)各方協(xié)商解決，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買(mǎi)權。

　　第二十條　房產(chǎn)拍賣(mài)，必須委托杭州市房產(chǎn)拍賣(mài)專(zhuān)業(yè)機構進(jìn)行。

　　第二十一條　個(gè)人在城鎮購買(mǎi)房屋必須符合國家和省、市有關(guān)規定。

　　單位因特殊需要必須購買(mǎi)私有房屋和外省、市在本市設立機構需要購買(mǎi)房屋的，必須持有關(guān)證件，經(jīng)市房地產(chǎn)管理局批準。

　　第二十二條　房屋因轉讓發(fā)生產(chǎn)權轉移時(shí)，該房屋占有的土地使用權隨房屋產(chǎn)權一并轉移；同一房屋產(chǎn)權分割轉讓的，各房屋所有人占有相應比例的土地使用權，但同一幢房屋所占用的土地使用權整體不可分割。

　　第二十三條　下列房地產(chǎn)不準轉讓?zhuān)?/p>

　�。ㄒ唬�無(wú)合法產(chǎn)權證件的；

　�。ǘ�）產(chǎn)權尚有爭議的；

　�。ㄈ�）房地產(chǎn)債務(wù)未結清的；

　�。ㄋ模┢渌�依法限制權屬轉移的。

　　第二十四條　依法轉讓的房地產(chǎn)，受讓人應向市房地產(chǎn)交易管理所辦理立契過(guò)戶(hù)手續，繳納有關(guān)稅費，向市房地產(chǎn)管理局申領(lǐng)房屋所有權證，并憑房屋所有權證到市土地管理局相應辦理土地使用權變更登記手續。

　　第四章　房屋租賃管理

　　第二十五條　房屋租賃，是指房屋所有人作為出租人將其房屋使用權租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付約定租金的行為。

　　第二十六條　出租房屋，包括以房產(chǎn)入股聯(lián)營(yíng)、合營(yíng)、承包經(jīng)營(yíng)等形式發(fā)生的房屋租賃，租賃雙方應簽訂書(shū)面協(xié)議，并向市房地產(chǎn)管理局申請辦理租賃手續，經(jīng)審查批準后，領(lǐng)取《房屋租賃許可證》，按規定繳納有關(guān)稅費，租賃關(guān)系方為有效。以土地使用權入股經(jīng)營(yíng)的，應按土地管理規定首先向市土地管理局辦理有關(guān)手續。

　　承租非住宅用房從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，工商行政管理部門(mén)核發(fā)營(yíng)業(yè)執照時(shí)應查驗承租人的《房屋租賃許可證》。

　　第二十七條　出租的房屋必須結構牢固，房況良好，安全可靠，符合使用條件。

　　危險房屋嚴禁出租。

　　第二十八條　房屋租賃訂立租賃契約。租賃契約須載明租賃期限、租金標準以及租賃雙方的權利和義務(wù)。

　　非住宅租賃契約須經(jīng)房地產(chǎn)管理機關(guān)審核并辦理登記手續。

　　第二十九條　機關(guān)、團體、部隊、企事業(yè)單位不得租用或變相租用私有房屋。因特殊需要必須租用的，須經(jīng)市房地產(chǎn)管理局批準。

　　第三十條　承租人應按期繳納租金并按契約規定用途使用房屋。如改變用途、改建、擴建及改造設備時(shí)，雙方應提前商定，并按有關(guān)規定修改契約內容。

　　租賃期滿(mǎn)時(shí)，承租人應當將房屋退還出租人，需續租的應重新簽訂租賃契約。同等條件下，原承租人有優(yōu)先租用權。實(shí)行土地使用權有償有限期出讓的房屋租賃期限，最長(cháng)不超過(guò)該房屋使用范圍內土地使用權年限。

　　第三十一條　外來(lái)從事勞務(wù)或經(jīng)商活動(dòng)的暫住人員租用房屋，必須持有原居住地區的戶(hù)口證明、居民身份證及有關(guān)證件，辦理租賃手續。

　　第三十二條　承租人有下列情形之一的，出租人有權單方終止租賃合同：

　�。ㄒ唬┏凶馊松米詫⒊凶獾姆课蒉D租、轉讓、轉借或改變用途的；

　�。ǘ�）承租人利用承租的房屋進(jìn)行非法活動(dòng)、損害公共利益的；

　�。ㄈ�）承租人無(wú)正當理由累計六個(gè)月不繳租金或閑置房屋達三個(gè)月以上的；

　�。ㄋ模┏凶馊藫p壞房屋結構和設備而又不維修、不賠償的；

　�。ㄎ澹┓课莅l(fā)生重大損壞，經(jīng)杭州市危險房屋鑒定所鑒定為危險房屋不能繼續使用的。

　　第三十三條　房屋租賃，出租方應按租金額的4％向市房地產(chǎn)管理局繳納租賃管理費。

　　第五章　房屋抵押管理第三十四條　房屋抵押是指房屋所有人以該房屋作為債務(wù)償還擔保，設定抵押權，將房屋抵押給債權人的行為。

　　第三十五條　房屋抵押當事人必須是法人或具有完全民事行為能力的自然人。

　　房屋抵押活動(dòng)必須遵循自愿、公平、誠實(shí)、信用的原則，不得違反國家有關(guān)法律、法規。

　　第三十六條　下列房屋不得抵押：

　�。ㄒ唬�無(wú)合法所有人，尚未確權或產(chǎn)權有糾紛的；

　�。ǘ�）代管房產(chǎn)代管人無(wú)法定所有人簽署委托書(shū)的；

　�。ㄈ�）黨政機關(guān)、軍隊、大專(zhuān)院校自管的；

　�。ㄋ模┳诮趟聫R、古建筑、影劇院、醫院等公益設施的；

　�。ㄎ澹┫拗频盅旱模ù_定為拆遷區域的房屋，違章建筑，臨時(shí)建筑的房屋，拖欠稅債，債務(wù)未清償的房屋，被司法、行政機關(guān)扣押、訴訟保全、查封的房屋）；

　�。�六）房地產(chǎn)管理部門(mén)認為不宜抵押的。

　　第三十七條　房屋抵押擔保債務(wù)的范圍為主債務(wù)本身和因主債而產(chǎn)生的孳息以及不按時(shí)清償債務(wù)給債權人造成的損失。

　　抵押房屋必須由抵押人向中國境內注冊的保險公司投保，抵押權人為該保險的第一受益人。

　　第三十八條　同一處房屋設定若干抵押權的，其抵押價(jià)額之和不得超過(guò)該處房屋的總值。清償次序按批準先后確定，同時(shí)批準的，按各方債務(wù)額比例清償。

　　第三十九條　單位自管房屋抵押時(shí)，應經(jīng)上級主管部門(mén)批準。

　　個(gè)人或多人共有的房屋在進(jìn)行抵押時(shí)，除出具房屋所有權證、共有權保持證、土地使用權證外，須經(jīng)共有人同意，并出具書(shū)面協(xié)議，共負抵押連帶責任。

　　第四十條　抵押當事人申請辦理抵押房屋前，應向房產(chǎn)評估機構申請評估。未經(jīng)房產(chǎn)評估機構評估定價(jià)的房屋，不得作為抵押物。

　　抵押雙方應簽訂抵押契約。抵押契約簽訂后，當事人應在十五天內向當地房地產(chǎn)管理機關(guān)和土地管理機關(guān)辦理他項權利登記，并將抵押權利情況載入抵押人的房屋所有權證和土地使用權證。

　　第四十一條　房屋抵押期滿(mǎn)，債務(wù)清償完畢，抵押契約即告終結。雙方應在十五日內到原辦理部門(mén)辦理抵押注銷(xiāo)手續。

　　第四十二條　抵押人到期不能清償債務(wù)，抵押房屋連同土地使用權由債權人委托杭州市房產(chǎn)拍賣(mài)專(zhuān)業(yè)機構和土地使用權拍賣(mài)專(zhuān)業(yè)機構聯(lián)合進(jìn)行拍賣(mài)，拍賣(mài)所得價(jià)款，其價(jià)款扣除應繳納的房產(chǎn)交易調節基金外，按順序清償債務(wù)，按照土地使用權有償出讓進(jìn)行拍賣(mài)的，所得價(jià)款應當首先補繳土地使用權出讓金后，再按順序清償債務(wù)。

　　第六章　房屋調換管理

　　第四十三條　房屋調換，是指房屋使用者之間就房屋使用權進(jìn)行調換的行為。

　　第四十四條　房管部門(mén)直管房屋、單位自管房屋、私有房屋之間使用權允許調換。

　　第四十五條　房管部門(mén)直管房屋和單位自管房屋、私有房屋使用權調換，雙方當事人應征得房屋所有權人同意，并達成書(shū)面協(xié)議，共同到調房管理部門(mén)辦理手續。

　　第四十六條　房屋使用權調換，因房屋結構、面積、地段等方面有明顯的差異的，實(shí)行差價(jià)調換。

　　第四十七條　直管房屋使用權調換由房地產(chǎn)管理部門(mén)對其房屋使用價(jià)值進(jìn)行評估，并據此收取差價(jià)費。

　　第四十八條　差價(jià)費由房地產(chǎn)管理部門(mén)收取，用于調房管理的日常開(kāi)支。

　　第七章　房產(chǎn)交易中介服務(wù)管理

　　第四十九條　市、區房地產(chǎn)管理部門(mén)可以根據需要設立固定的房產(chǎn)交易場(chǎng)所。其主要任務(wù)是：

　�。ㄒ唬┙M織引導房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)單位和個(gè)人進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)；

　�。ǘ�）為房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者提供洽談協(xié)商、中介服務(wù)、交流信息、展示行情等各種服務(wù)；

　�。ㄈ�）開(kāi)展房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、租賃、調換的委托代理業(yè)務(wù)；

　　經(jīng)營(yíng)房產(chǎn)交易場(chǎng)所的單位，必須經(jīng)市房地產(chǎn)管理局進(jìn)行資質(zhì)審查，并向工商行政管理部門(mén)辦理有關(guān)手續。

　�。ㄋ模╅_(kāi)展房產(chǎn)吞吐、抵押等經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。

　　第五十條　興辦房產(chǎn)交易中介服務(wù)機構，應向房地產(chǎn)市場(chǎng)管理部門(mén)遞交書(shū)面申請、組織章程和有關(guān)證件，經(jīng)批準后，向工商行政管理機關(guān)申請登記，核發(fā)營(yíng)業(yè)執照后，方可營(yíng)業(yè)。

　　第五十一條　從事中介服務(wù)的房產(chǎn)經(jīng)紀人，應持所在地戶(hù)籍證明和有關(guān)證件，向房地產(chǎn)市場(chǎng)管理部門(mén)提出書(shū)面申請，經(jīng)資質(zhì)審查合格批準后，向工商行政管理機關(guān)申請登記。房產(chǎn)經(jīng)紀人，從事中介服務(wù)可按規定收取勞務(wù)費。未經(jīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理部門(mén)批準，任何單位和個(gè)人不得從事房產(chǎn)交易中介服務(wù)。

　　第八章　罰則

　　第五十二條　違反本辦法規定，謊報房屋轉讓、租賃價(jià)格的，由市房地產(chǎn)管理局除沒(méi)收其實(shí)際轉讓、租賃價(jià)格與謊報價(jià)格之間的差額外，還可按差額的一至五倍處以罰款。（注：根據杭州市人民政府令第120號決定將第五十二條修改為：

　　違反本辦法規定，謊報房屋轉讓、租賃價(jià)格的，由市房地產(chǎn)管理局處以二萬(wàn)元以下的罰款。）

　　第五十三條　未經(jīng)批準擅自從事房產(chǎn)交易中介服務(wù)的單位和個(gè)人，由市房地產(chǎn)管理局沒(méi)收其非法所得，并處以非法所得一至三倍的罰款。（注：根據杭州市人民政府令第120號決定將第五十三條修改為：

　　未經(jīng)批準擅自從事房地產(chǎn)交易中介服務(wù)的單位和個(gè)人，由市房地產(chǎn)管理局處以二萬(wàn)元以下的罰款。）

　　第五十四條　當事人對行政處罰決定不服的，可以在接到處罰通知之日起十五日內，向作出處罰決定的機關(guān)的上一級機關(guān)申請復議；對復議決定不服的，可以在接到復議決定書(shū)之日起十五日內，向人民法院起訴；當事人也可以直接向人民法院起訴。

　　第五十五條　房地產(chǎn)交易市場(chǎng)管理人員徇私舞弊、違法亂紀、索賄受賄的，由所在單位或上級機關(guān)給予政紀處分；構成犯罪的，由司法機關(guān)依法追究刑事責任。

　　第五十六條　房產(chǎn)轉讓、租賃、抵押、調換發(fā)生糾紛的，當事人應協(xié)商解決。協(xié)商不成的，糾紛當事人可以申請房產(chǎn)糾紛仲裁委員會(huì )仲裁，也可以向人民法院起訴。

　　第九章　附則

　　第五十七條　涉外房地產(chǎn)轉讓、租賃、抵押，按有關(guān)涉外房地產(chǎn)的法律、法規執行。

　　第五十八條　各縣（市）城鎮房地產(chǎn)交易市場(chǎng)管理可參照本辦法執行。

　　第五十九條　本辦法由杭州市人民政府法制局負責解釋。

　　第六十條　本辦法自發(fā)布之日起施行。