河南省房地產(chǎn)估價(jià)師與經(jīng)紀人協(xié)會(huì )關(guān)于發(fā)布房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)指引第8號的通知

豫房估協(xié)〔2021〕35號

各單位會(huì )員、個(gè)人會(huì )員：

為提高河南省房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)水平，解決住宅估價(jià)中存在的疑難問(wèn)題，我會(huì )委托河南宏基房地產(chǎn)評估測繪有限公司根據《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》等有關(guān)法律、法規，撰寫(xiě)了《河南省房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)指引之八——住宅估價(jià)中應注意的問(wèn)題》，現予發(fā)布。自2022年1月1日起，在全省房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中使用。住宅估價(jià)中本指引未涉及的遵照《房地產(chǎn)估價(jià)規范》執行。

附件：河南省房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)指引之八——住宅估價(jià)中應注意的問(wèn)題

2021年12月30日

附件：

河南省房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)指引之八

——住宅估價(jià)中應注意的問(wèn)題

住宅是房地產(chǎn)估價(jià)中最常見(jiàn)的估價(jià)對象，隨著(zhù)房地產(chǎn)法律、法規體系的逐步完善，住宅估價(jià)實(shí)務(wù)中存在的一些問(wèn)題亟待改進(jìn)。為提高住宅估價(jià)質(zhì)量，降低估價(jià)技術(shù)風(fēng)險，特制定本指引。

一、住宅估價(jià)方法選取及其運用

住宅估價(jià)宜選用比較法和收益法，樓面地價(jià)、利潤率等難以確定的情況下不宜選用成本法。受市場(chǎng)客觀(guān)條件限制選用成本法的，應根據具體情況慎重選取利潤率。

（一）比較法運用中應注意的問(wèn)題

1.可比實(shí)例應當滿(mǎn)足真實(shí)、價(jià)格內涵清晰、基本狀況完整的需求。

2.交易情況修正及樓層差價(jià)、規模調整等與市場(chǎng)價(jià)格密切相關(guān)的調整系數宜從房地產(chǎn)市場(chǎng)資料中分析取得；房屋使用年限或新舊程度因素調整系數，宜根據房屋使用年限與房地產(chǎn)價(jià)格的變化關(guān)系，采用適當的數學(xué)模型并經(jīng)市場(chǎng)數據檢驗確定，或根據市場(chǎng)數據分析取得。

（二）收益法運用中應注意的問(wèn)題

1.具體估價(jià)方法選取

因預測住宅未來(lái)凈收益存在較多不確定因素，且住宅收益水平不能客觀(guān)反映其權益上的差異，同時(shí)，收益期結束建筑物價(jià)值折現不能體現住宅建設用地使用權期間屆滿(mǎn)后因自動(dòng)續期而享有的權益價(jià)值。不宜選用全剩余壽命模式，宜選取持有加轉售模式。

2.持有期內年凈收益測算

應當根據當前租金水平預測未來(lái)持有期內租金變化趨勢，并關(guān)注租金內涵，依據租金內涵確定運營(yíng)費用項目。

3.期末轉售價(jià)格測算

不應將其他估價(jià)方法測算結果作為確定期末轉售價(jià)格的依據，宜根據預測的估價(jià)對象價(jià)格變化趨勢或者同類(lèi)房地產(chǎn)價(jià)格變化趨勢結合估價(jià)對象使用年限的變化確定期末轉售價(jià)格。在資本化率難以準確確定的情況下，慎用直接資本化法求取期末轉售價(jià)格。

二、設立居住權的住宅估價(jià)

（一）考慮居住權影響的估價(jià)可采用以下兩種技術(shù)路線(xiàn)

1.基于現時(shí)未設立居住權下價(jià)值調整思路

設立居住權住宅價(jià)格＝假設未設立居住權下的價(jià)格－居住權剩余期限內客觀(guān)年凈收益損失折現值之和

確定居住權剩余期限內客觀(guān)年凈收益損失，還應當考慮約定居住權年有償使用金額及住宅使用中產(chǎn)生相關(guān)費用的負擔情況。

2.基于居住權期限屆滿(mǎn)房地產(chǎn)價(jià)值折現思路

設立居住權住宅價(jià)格＝居住權剩余期限內約定居住權年有償使用凈收益折現值之和＋居住權期限屆滿(mǎn)時(shí)房地產(chǎn)價(jià)值的折現值

確定居住權剩余期限內約定居住權年有償使用凈收益，應當根據約定居住權年有償使用金額，并考慮住宅使用中產(chǎn)生相關(guān)費用的負擔情況確定。無(wú)償設立居住權的，約定居住權年有償使用金額為零。未約定居住權期限的，宜根據居住權人年齡、健康狀況等參照保險行業(yè)制定的“經(jīng)驗生命表”綜合確定，對剩余居住權期限確定中存在的不確定性及對估價(jià)產(chǎn)生的影響應予以說(shuō)明。

（二）不同估價(jià)目的下居住權影響的處理

1.住宅轉讓、抵押、涉執房地產(chǎn)處置估價(jià)，應充分考慮居住權的影響，并在估價(jià)報告中詳細披露居住權情況。

住宅抵押估價(jià)，應當在分析房地產(chǎn)的變現能力及風(fēng)險提示中給予客觀(guān)、充分的披露和說(shuō)明。

涉執房地產(chǎn)處置估價(jià)，應當評估設立居住權下的價(jià)格（值），但除人民法院書(shū)面說(shuō)明不考慮居住權之外。同時(shí)，應對居住權剩余期限內凈收益變化或居住權期限屆滿(mǎn)住宅價(jià)格存在的不確定性予以說(shuō)明提示。

2.房屋征收估價(jià)，應與征收人充分溝通，建議不考慮居住權影響，由房屋所有權人處理原居住權問(wèn)題，但應在報告中說(shuō)明居住權設立情況。

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