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2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》核心考點(diǎn)

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的主要不確定性因素(7大因素)(P212～216)

　　(1)土地費用：比重大，招拍掛的出讓方式使土地價(jià)格難以確定;

　　(2)建筑安裝工程費：估算價(jià)與報價(jià)有差異，開(kāi)工后建材和人工費會(huì )發(fā)生變化;

　　(3)租售價(jià)格：物業(yè)的供求關(guān)系變化，各種因素會(huì )發(fā)生變化;這種比較往往未考慮租金和售價(jià)在開(kāi)發(fā)期間的增加或減少，而僅以“今天”的租金和售價(jià)水平估算。

　　(4)開(kāi)發(fā)期與租售期：準備期、建造期、租售期的不確定;

　　(5)容積率及有關(guān)設計參數：容積率不確定，可供出租出售面積不確定(公攤);

　　(6)資本化率：評估時(shí)所選取的資本化率與將來(lái)實(shí)際投資收益率之間會(huì )出現誤差;

　　(7)貸款利率：影響財務(wù)杠桿的有效性及融資成本;

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