2019年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間為10月19日、20日，現在備考已經(jīng)開(kāi)始，房地產(chǎn)估價(jià)師知識點(diǎn)需要一點(diǎn)一滴的積累，建設工程教育網(wǎng)特別整理了《房地產(chǎn)理論與方法》科目第十章的知識點(diǎn)，進(jìn)行詳細講解，希望對考生朋友們的備考學(xué)習有所助益！

　　估價(jià)對象的確定

　　估價(jià)對象是委托人指定，但又不是完全由其決定的。估價(jià)對象不能簡(jiǎn)單地根據委托人的要求來(lái)確定，應在委托人初步指定及提供有關(guān)情況和資料的基礎上，根據估價(jià)目的依法具體確定，并應明確界定其范圍，不得遺漏或虛構。

　　即使委托人提出了明確的估價(jià)對象及范圍，應檢查是否有應列入而未列入的，或不應列入而列入的，有無(wú)冒充、頂替甚至虛構的。(盡職檢查)

　　具體來(lái)說(shuō)，確定估價(jià)對象應注意下列幾點(diǎn)：

　　(1)要搞清楚哪些財產(chǎn)可以作為估價(jià)對象，哪些財產(chǎn)不能作為估價(jià)對象。

　　因為根據合法原則，不應作為某些估價(jià)目的的估價(jià)對象。例如，不得抵押的房地產(chǎn)，不應作為抵押估價(jià)目的的估價(jià)對象;不得作為出資的房地產(chǎn)，不應作為出資設立企業(yè)為估價(jià)目的的估價(jià)對象;不得買(mǎi)賣(mài)的房地產(chǎn)，不應作為買(mǎi)賣(mài)估價(jià)目的的估價(jià)對象。

　　作為估價(jià)對象的，應在估價(jià)報告中根據估價(jià)目的分析、說(shuō)明其進(jìn)行相應買(mǎi)賣(mài)或租賃、抵押、出資等活動(dòng)的合法性。

　　(2)要明確界定估價(jià)對象的范圍，包括財產(chǎn)范圍和空間范圍。

　　在財產(chǎn)范圍方面，例如是否包括停車(chē)位，建筑物內的家具、電器、機器設備等動(dòng)產(chǎn)，以及特許經(jīng)營(yíng)權、債權債務(wù)等。

　　在空間范圍方面，例如坐落、四至、高度、深度等。

　　在界定估價(jià)對象的財產(chǎn)范圍時(shí)，要特別注意是否不包括屬于房地產(chǎn)的資產(chǎn)和包括房地產(chǎn)以外的資產(chǎn)，以及同一標的物在抵押、征收、自愿轉讓、司法拍賣(mài)等不同的估價(jià)目的下財產(chǎn)范圍可能有所不同。

　　(3)明確估價(jià)對象狀況，包括實(shí)物狀況、權益狀況和區位狀況。其中，實(shí)物狀況是土地/建筑物，或是既包括土地又包括建筑物;是一宗房地產(chǎn)/多宗房地產(chǎn)，或一宗房地產(chǎn)的某個(gè)部分。

　　對于正在運營(yíng)、使用的房地產(chǎn)，是否包含房地產(chǎn)以外的財產(chǎn)，如工業(yè)房地產(chǎn)是否包括土地范圍內的基礎設施、構筑物、機器設備等。對于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，應明確其開(kāi)發(fā)程度。在建工程，應明確是當前工程進(jìn)度下的狀況，還是未來(lái)某種狀況，如開(kāi)發(fā)完成后的狀況。

　　明確估價(jià)對象的權益狀況，首先要弄清現實(shí)法定權益狀況，然后在此基礎上根據估價(jià)目的來(lái)明確是評估估價(jià)對象在現實(shí)法定權益下的價(jià)值或價(jià)格，還是在設定權益下的價(jià)值或價(jià)格。(涉及估價(jià)假設)

　　房屋征收評估，評估完全產(chǎn)權下的價(jià)值(因為被征收房屋無(wú)論是否租賃、抵押、查封等，政府都應付出足額的補償)，不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響(被征收人與被征收房屋承租人、抵押權人的債權債務(wù)等問(wèn)題，由相關(guān)當事人或有關(guān)管理部門(mén)解決)。不考慮租賃因素的影響，是評估無(wú)租約限制價(jià)值而不是評估出租人權益價(jià)值;不考慮抵押、查封因素的影響，是評估價(jià)值中不扣除被征收房屋已抵押擔保的債權數額、拖欠的建設工程價(jià)款和其他法定優(yōu)先受償款。

　　房地產(chǎn)司法拍賣(mài)估價(jià)，通常是評估被拍賣(mài)的房地產(chǎn)在完全產(chǎn)權下的價(jià)值。因為對于受讓人來(lái)說(shuō)，通過(guò)司法拍賣(mài)取得的是完全產(chǎn)權。但如果不是通過(guò)司法拍賣(mài)取得，而是直接從產(chǎn)權人那里取得，則評估的一般應是現實(shí)法定權益下的價(jià)值。

　　估價(jià)中如果評估的是設定權益下的價(jià)值，應在估價(jià)報告中清晰說(shuō)明所設定的權益狀況及設定的依據和理由，并應在“估價(jià)假設和限制條件”中作出相應說(shuō)明，對估價(jià)報告用途作出相應限制，避免被誤認為虛假或有重大遺漏的估價(jià)報告。

　　(4)一個(gè)估價(jià)項目的估價(jià)對象可以是一宗，也可以是多宗房地產(chǎn)等財產(chǎn)或相關(guān)權益。

　　此外，還可根據需要，要求委托人進(jìn)一步提供其所能提供的反映估價(jià)對象狀況的資料，如坐落、四至、面積、用途、權屬(例如，國有土地/集體土地;國有建設用地使用權，劃撥、出讓、租賃、作價(jià)出資或入股、授權經(jīng)營(yíng)的;土地是否有使用期限，使用期限長(cháng)度，已使用年限，剩余使用年限)、房屋竣工日期(沒(méi)有確切的竣工日期的，應搞清楚建成年月或年份、年代)等。