星級酒店凈收益的求取

酒店房地產(chǎn)作為一種能直觀(guān)獲取長(cháng)期收益的經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)，區別于其他各類(lèi)房地產(chǎn)，特別是大中型星級酒店，由于酒店的經(jīng)營(yíng)管理水平的高低、設施配套程度、酒店經(jīng)營(yíng)的信譽(yù)等諸多因素形成的無(wú)形價(jià)值，都將固著(zhù)于酒店這一特定房地產(chǎn)上，隱含在酒店房地產(chǎn)的價(jià)值之中。因此如何測算酒店房地產(chǎn)的凈收益是酒店房地產(chǎn)估價(jià)的難點(diǎn)之一，這是因為酒店的整體貢獻能力和獲利來(lái)源涵蓋動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)等諸多因素，且相互交叉作用。此外估價(jià)對象范圍的不同界定也會(huì )影響凈收益的計算。因此對酒店房地產(chǎn)利用收益法估價(jià)時(shí)，必須清楚估價(jià)對象范圍及內涵，動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)給酒店帶來(lái)的收益區別。當界定酒店為整體資產(chǎn)并考慮其持續經(jīng)營(yíng)能力進(jìn)行估價(jià)時(shí)，在凈收益的計算中應考慮扣除商業(yè)利潤。當界定酒店僅為不動(dòng)產(chǎn)部分為估價(jià)對象進(jìn)行評估時(shí)，在凈收益計算中除考慮扣除商業(yè)利潤外，而應考慮扣除非不動(dòng)產(chǎn)部分所帶來(lái)的收益。