居住房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)及難點(diǎn)處理

由于居住房地產(chǎn)的自用性、社會(huì )保障性、交易規模小但市場(chǎng)交易量大等特征，因此對住宅房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)非常普遍。委托人一般主要基于了解住宅的市場(chǎng)價(jià)值、抵押價(jià)值、租賃價(jià)值、拆遷補償價(jià)值等目的而委托估價(jià)機構進(jìn)行評估。居住房地產(chǎn)估價(jià)既有單套或幾套的零散評估，也有整體的評估，由于居住房地產(chǎn)具有產(chǎn)權多樣性、產(chǎn)品多樣性的特點(diǎn)，因此估價(jià)人員在對居住房地產(chǎn)進(jìn)行評估時(shí)，應充分了解和分析估價(jià)對象的基本事項，遵循相應的估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)，選擇適當的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。

（一）商品房估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)及難點(diǎn)處理

商品房由于市場(chǎng)交易實(shí)例比較容易獲取，因此常采用市場(chǎng)法進(jìn)行估價(jià)。在實(shí)際估價(jià)業(yè)務(wù)中，商品房個(gè)體即零散的單套住宅的估價(jià)情況比較多，如住宅的抵押、轉讓估價(jià)，單套商品房的估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)比較簡(jiǎn)單，因為單套商品房的交易實(shí)例很多，可直接通過(guò)對交易實(shí)例的修正測算出待估對象的價(jià)格。在涉及商品住宅拆遷、商品房預售定價(jià)業(yè)務(wù)時(shí)，常常會(huì )遇到商品房的整體估價(jià)，即整幢或數幢商品房估價(jià)。由于整幢商品房的成交個(gè)案很少，交易實(shí)例的選擇范圍很小，甚至可能找不到合適的可比實(shí)例，其估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)相對比較復雜，通常采用從個(gè)體到整體的估價(jià)思路來(lái)解決，即選擇某一基準層的某套住宅作為待估對象，選取與待估對象類(lèi)似的成交實(shí)例，利用市場(chǎng)法修正測算出該套住宅的價(jià)格，然后采用類(lèi)比法，經(jīng)過(guò)樓層、朝向、景觀(guān)、成交建筑面積、戶(hù)型等的修正，得出各層、各幢商品住宅的價(jià)格。

（二）房改房、經(jīng)濟適用房估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)及難點(diǎn)處理

房改房、經(jīng)濟適用房估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)與商品房相類(lèi)似，不同的一點(diǎn)是要考慮土地出讓金或土地收益的扣除問(wèn)題。利用市場(chǎng)法估價(jià)時(shí)，先估算估價(jià)對象的市場(chǎng)價(jià)值，再扣除應向政府繳納的土地使用權出讓金或土地收益。利用成本法估價(jià)時(shí)，應評估估價(jià)對象不含土地出讓金下的房屋重新購建價(jià)格。