地下停車(chē)庫常見(jiàn)的估價(jià)方法和技術(shù)路線(xiàn)

一般而言，停車(chē)庫價(jià)格評估可以采用市場(chǎng)法、收益法和成本法。停車(chē)庫價(jià)格評估方法的選擇，首先應該重點(diǎn)考慮其權屬狀況，判斷其是否屬于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)；其次，應該考察其周邊房地產(chǎn)中類(lèi)似房地產(chǎn)的出租、銷(xiāo)售情況，以此來(lái)決定采用何種評估方法。

市場(chǎng)法的選擇，取決于是否擁有大量停車(chē)庫交易實(shí)例資料，同時(shí)評估對象應為可轉讓的。在具體的評估過(guò)程之中，應注意區域因素和個(gè)別因素修正時(shí)指標的選擇和修正幅度的把握。

收益法的選擇，主要基于估價(jià)對象屬于經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，有較為穩定收益，如寫(xiě)字樓、酒店、商場(chǎng)的地下停車(chē)庫。在運用收益法的過(guò)程中，同樣應注意收益和費用的客觀(guān)性，也應該將評估對象進(jìn)行分類(lèi)，看其屬于出租型還是商業(yè)經(jīng)營(yíng)型。另外，報酬率的確定是個(gè)難點(diǎn)。

在前兩種方法均不適用的前提下也可以采用成本法作為評估方法。在運用成本法時(shí)，各項成本費用原則上應該取客觀(guān)成本。利潤率應按照開(kāi)發(fā)停車(chē)庫物業(yè)的平均利潤水平確定，困難之處主要在于土地取得費用的確定，在土地取得費用分攤體系標準尚未建立時(shí)可采用平均分攤的方法。