導語(yǔ)：建設工程教育網(wǎng)是國內超大型的工程類(lèi)遠程教育基地，憑借其多年輔導經(jīng)驗，聘請國內權威考試輔導專(zhuān)家，依托專(zhuān)業(yè)、龐大的教學(xué)服務(wù)團隊，采用高清課件、移動(dòng)課堂等先進(jìn)教學(xué)方式，強力推出房地產(chǎn)估價(jià)師等網(wǎng)上輔導課程，點(diǎn)擊了解課程詳情>>>

（一）審查主體的合法性

1、按揭人及其擔保人

根據法律的規定，按揭人必須是具有完全民事行為能力的自然人或法人。按揭人如果是居民，必須提交以下材料：

（1）合法的本人身份證件，如居民身份證、戶(hù)籍本或其他有效證件。

（2）按揭人具有穩定經(jīng)濟收人的證明或其他按期償還貸款本息能力的證明。

（3）符合法律規定的購買(mǎi)商品房的合同或協(xié)議，及銀行要求提供的其他有關(guān)材料。

在辦理樓宇按揭業(yè)務(wù)時(shí)，按揭人可由具有足夠代償能力的單位或個(gè)人作為其償還貸款本息并承擔連帶責任的保證人，該保證人必須提供同意擔保的書(shū)面材料及其經(jīng)濟收入和資信證明。

2、按揭權人

根據中國人民銀行頒布的《個(gè)人住房擔保貸款管理試行辦法》的規定，“只有經(jīng)中國人民銀行批準設立的商業(yè)銀行和農村信用合作聯(lián)社，才能經(jīng)營(yíng)個(gè)人住房擔保貸款業(yè)務(wù)，其他金融機構和非金融機構，未經(jīng)中國人民銀行批準，一律禁止辦理個(gè)人住房擔保貸款和委托個(gè)人住房擔保貸款”，并規定僅限于在實(shí)施國家安居工程的200多個(gè)城市才能辦理，其他城市不得開(kāi)展此項業(yè)務(wù)。因此，在辦理樓宇按揭業(yè)務(wù)時(shí)，一定要找有按揭貸款經(jīng)營(yíng)權的機構辦理，才能受到法律的保護。

（二）審查按揭物的合法性

《擔保法》明確規定抵押財產(chǎn)的范圍中包括“抵押人依法有權處分的國有土地使用權、房屋和其他地上定著(zhù)物”?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第四十七條規定，“依法取得的房屋所有權連同該房屋占用范圍內的土地使用權，可以設定抵押權”。按揭的標的物即樓宇，必須符合房地產(chǎn)轉讓條件并具備合法的證明文件，否則不能作為按揭物。

（三）簽訂嚴謹的按揭合同

《城市房地產(chǎn)管理法》規定，“房地產(chǎn)抵押，抵押人和抵押權人應當簽訂書(shū)面抵押合同”。樓宇按揭的抵押合同是確定按揭關(guān)系，明確各方當事人權利和義務(wù)的基本依據，也是抵押權人對抗第三人的憑證。當事人應在自愿、公平、等價(jià)有償和誠實(shí)信用的情況下簽訂合同，合同內容必須符合中國的法律、法規和有關(guān)的規章制度，合同條款必須明確、完備和嚴謹。合同必須具備以下主要內容：

1、按揭關(guān)系中按揭人、按揭權人即貸款人和擔保人的名稱(chēng)或個(gè)人的姓名、住所；

2、按揭貸款的幣種及數額（通常不超過(guò)樓宇總價(jià)值的70％），計息及還本付息的時(shí)間和方式等；

3、按揭樓宇的地址、名稱(chēng)、樓宇結構及狀況（如樓齡及裝修標準等）、建筑面積、實(shí)用面積、用地面積、四面位置及能源（水、電、煤氣）供應等；

4、按揭樓宇的價(jià)值及確定價(jià)值的方式；

5、按揭的期限（一般不超過(guò)20年）；

6、稅款及有關(guān)費用的支付。如印花稅、土地使用稅、交易管理費、按揭登記費等的分攤辦法等；

7、保險條款。根據中國工商銀行頒布的《個(gè)人住房擔保貸款管理試行辦法》的規定，按揭人必須辦理房屋保險手續，投保期至少要長(cháng)于借款期半年，保險單不得沒(méi)有損害貸款人權益的限制性條款，保險單必須由貸款人保管?！渡钲谑袀€(gè)人住房擔保貸款管理試行辦法》還規定，“貸款人應鼓勵借款人辦理人身保險，用以防范和彌補人身意外傷害死亡對貸款人和借款人造成的損失”；

8、按揭樓宇的占用管理人、占用管理方式（如自行居住或出租等）、占用管理的責任以及意外損毀、滅失的責任等；

9、按揭關(guān)系滅失的條件，及約定終止和提前終止的條件等；

10、違約責任，如罰息計算、賠償及受償方式等；

11、爭議解決方式，如協(xié)商、仲裁或通過(guò)有管轄權的人民法院解決等；

12、雙方當事人約定的其他事項，如合同的擔保方式有內容、合同的公證或見(jiàn)證等；

13、按揭合同訂立的時(shí)間與地點(diǎn)；

14、各方當事人的簽字、蓋章等。

（四）辦理法定的登記手續

樓宇的按揭抵押必須按法定的程序辦理登記手續，《城市房地產(chǎn)管理辦法》規定，“房地產(chǎn)抵押合同自簽訂之日起30日內應在房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理抵押登記”，“房地產(chǎn)抵押合同自登記之日起生效”。

登記時(shí)，應向登記機關(guān)交驗下列文件：

1、按揭當事人的身份證明，如居民身份證、戶(hù)籍本或企業(yè)的營(yíng)業(yè)執照等；

2、按揭登記申請書(shū)；

3、按揭合同；

4、有效的《國有土地使用權證》、《房屋所有權證》或《房地產(chǎn)權證》，共同共有的房屋還必須提交《房屋共有證》和其他共有人同意按揭的書(shū)面證明；

5、證明當事人有權設定按揭關(guān)系的文件與書(shū)面證明；

6、證明按揭樓宇價(jià)值的有關(guān)資料；

7、登記機關(guān)認為必要的其他文件。

以現有樓宇所有權抵押的按揭，登記機關(guān)應當在該樓宇的《房屋所有權證》上作他項權利記載后，交由按揭人收執，并向按揭權人頒發(fā)《房屋他項權證》。以“樓花”作按揭的，登記機關(guān)應當在按揭合同上作記載，按揭樓宇在按揭期間竣工的，按揭人在領(lǐng)取該樓宇的權屬證書(shū)后，應重新辦理該房地產(chǎn)的按揭登記手續。

當按揭合同發(fā)生變更或按揭關(guān)系終止時(shí)，按揭人應在變更或終止按揭關(guān)系之日起15日內，到原登記機關(guān)辦理變更或注銷(xiāo)按揭登記手續。

（五）按揭關(guān)系中主債權的實(shí)現方式

當按揭人未依照按揭合同的約定還本付息時(shí)，貸款人可與按揭人協(xié)商將按損的樓宇折價(jià)變賣(mài)或拍賣(mài)，并從所得的價(jià)款中優(yōu)先受償。協(xié)商不成的，貸款人可以依合同約定的爭議解決方式遵循法律途徑解決。

有下列情況之一的，貸款人有權要求處分按揭的樓宇：

1、按揭期滿(mǎn)，貸款人的貸款本息未受到完全清償，而按揭人又未能與貸款人達成延期履行協(xié)議的；

2、按揭人死亡或者被宣告死亡又無(wú)人代為清償到期未了債務(wù)的；或者按揭人的合法繼承人、受遺贈人拒絕清償該到期末了債務(wù)的；

3、按揭人違反有關(guān)法律和合同規定，擅自處分按揭樓宇的；

4、按揭合同中約定提前終止按揭關(guān)系的其他情況。