房估師考試經(jīng)營(yíng)與管理學(xué)習筆記：房地產(chǎn)空間市場(chǎng)與房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)

　　1.房地產(chǎn)空間市場(chǎng)

　　在房地產(chǎn)空間市場(chǎng)上，房地產(chǎn)為家庭和企業(yè)提供生活和生產(chǎn)的空間。對于企業(yè)，空間是生產(chǎn)要素之一；對于家庭，空間是其消費的商品之一?？臻g市場(chǎng)上的需求者是需要使用房地產(chǎn)空間的家庭和企業(yè)，供給則來(lái)源于房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)，即目前所存在的房地產(chǎn)資產(chǎn)的數量。

　　2.房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)

　　在房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)上，房地產(chǎn)被當作一種資產(chǎn)被家庭和企業(yè)持有和交易，其目的是獲取投資收益。投資收益包含兩部分，一是在擁有房地產(chǎn)期間內每單位時(shí)間（例如每年）所獲得的租金（或等效租金），二是在轉售時(shí)所實(shí)現的增值收益。為獲得房地產(chǎn)所帶來(lái)的投資收益，必須擁有房地產(chǎn)，這一點(diǎn)與空間市場(chǎng)是不同的。房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)中的需求者是希望通過(guò)擁有房地產(chǎn)而獲取收益的家庭和機構投資者，新增供給的來(lái)源則是新建的建筑物數量。

　　3.房地產(chǎn)空間市場(chǎng)和資產(chǎn)市場(chǎng)之間的聯(lián)系和均衡狀態(tài)

　　房地產(chǎn)空間市場(chǎng)和資產(chǎn)市場(chǎng)是緊密聯(lián)系在一起的?？臻g市場(chǎng)的供求關(guān)系決定了房地產(chǎn)租金的水平，該租金水平同時(shí)決定了房地產(chǎn)資產(chǎn)的收益率，從而影響資產(chǎn)市場(chǎng)中的需求；同時(shí)，空間市場(chǎng)上的供給又是由資產(chǎn)市場(chǎng)決定的。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著(zhù)一種均衡狀態(tài)，在這個(gè)狀態(tài)下，租金和價(jià)格都不發(fā)生變化，價(jià)格與重置成本相同，新增量和折舊量相等，房地產(chǎn)資產(chǎn)存量保持不變。這種均衡狀態(tài)是轉瞬即逝的，在大部分時(shí)間上市場(chǎng)都處于一種不均衡酌狀態(tài)中，但總是在向均衡狀態(tài)回復，圍繞均衡狀態(tài)進(jìn)行上下波動(dòng)。