房估師考試經(jīng)營(yíng)與管理學(xué)習筆記：房地產(chǎn)市場(chǎng)的自然周期

　　不論供給是短缺還是過(guò)剩，需求是超過(guò)還是少于現存的供給數量，市場(chǎng)機制的作用總能在市場(chǎng)周期運動(dòng)中找到一個(gè)供需求平衡點(diǎn)。專(zhuān)家認為，從歷史多個(gè)周期變化的資料中計算出的長(cháng)期平均空置率（又稱(chēng)合理空置率或結構空置率），就是房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期牛的平衡點(diǎn)。從供需相互作用的特性出發(fā)，房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期可分為四個(gè)階段：

　?。?）自然周期的第一個(gè)階段始于市場(chǎng)周期的谷底。這時(shí)供給保持基本靜止不變，沒(méi)有或很少有新的投機性開(kāi)發(fā)建設項目出現。隨著(zhù)存量房地產(chǎn)被市場(chǎng)吸納，空置率逐漸下降，房地產(chǎn)租值從穩定狀態(tài)過(guò)渡到增長(cháng)狀態(tài)。隨著(zhù)這個(gè)市場(chǎng)復蘇階段的繼續，對于市場(chǎng)復蘇和增長(cháng)的預期又會(huì )使業(yè)主小幅度地增加租金，使市場(chǎng)最后達到供需平衡。

　?。?）在自然周期的第二階段（增長(cháng)超過(guò)了平衡點(diǎn)），需求繼續以一定的速度增長(cháng)，形成了對額外房屋空間的需求。由于空置率降到了合理空置率以下，表明市場(chǎng)上的供給吃緊，租金開(kāi)始迅速上漲，直至達到一個(gè)令開(kāi)發(fā)商覺(jué)得開(kāi)始建設新項目有利可圖的水平。在這個(gè)階段，如果能獲得項目融資，會(huì )有一些開(kāi)發(fā)商開(kāi)始進(jìn)行新項目的開(kāi)發(fā)。

　?。?）自然周期的第三階段始于供求轉折點(diǎn)，此時(shí)，供給增長(cháng)速度高于需求增長(cháng)速度，空置率回升并逐漸接近合理空置率水平。由于在該過(guò)程中不存在過(guò)剩供給，新竣工的項目在市場(chǎng)上競爭租客；租金上漲趨勢減緩甚至停止。當市場(chǎng)參與者最終認識到市場(chǎng)開(kāi)始轉向時(shí)，新開(kāi)工的開(kāi)發(fā)建設項目將會(huì )減少甚至停止。但竣工項目的大量增加所導致的供給高速增長(cháng)，推動(dòng)市場(chǎng)進(jìn)入自然周期運動(dòng)的第四階段。

　?。?）自然周期的第四階段始于市場(chǎng)運行到平衡點(diǎn)水平以下，此時(shí)供給高增長(cháng)，需求低增長(cháng)或負增長(cháng)。市場(chǎng)下滑過(guò)程的時(shí)間長(cháng)短，取決于市場(chǎng)供給超出市場(chǎng)需求數量的大小。物業(yè)的市場(chǎng)流動(dòng)性在這個(gè)階段很低甚至不存在，存量房地產(chǎn)交易很少或有價(jià)無(wú)市。該階段隨著(zhù)新開(kāi)發(fā)項目的停止和在建項目的陸續竣工而最后到達市場(chǎng)自然周期的谷底。