2016年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《案例與分析》預習知識點(diǎn)（4）：商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)。2016年房地產(chǎn)估價(jià)師復習全面開(kāi)啟，建設工程教育網(wǎng)房地產(chǎn)估價(jià)師輔導預習班、基礎學(xué)習班已經(jīng)開(kāi)通了，建設工程教育網(wǎng)提醒您快速全面進(jìn)入備考階段，新課免費試聽(tīng)>>

　　1.商業(yè)房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)：

　　商業(yè)房地產(chǎn)是指用于商業(yè)目的的房地產(chǎn)，如商場(chǎng)、購物中心、商業(yè)店鋪、超級市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)等。單純的餐飲、商務(wù)辦公、旅館房地產(chǎn)也屬于商業(yè)房地產(chǎn)，它們具有一般商業(yè)房地產(chǎn)的共同特點(diǎn)，同時(shí)它們還有各自的特點(diǎn)，后面將會(huì )單獨介紹；對于綜合餐飲、商務(wù)辦公、旅館性質(zhì)的商業(yè)房地產(chǎn)，如星級酒店，則屬于商業(yè)房地產(chǎn)中的一種特殊情形。

　　商業(yè)房地產(chǎn)及其估價(jià)特點(diǎn)：①經(jīng)營(yíng)內容多，對不同的經(jīng)營(yíng)內容（或者說(shuō)不同的用途）的各部分房地產(chǎn)要采用不同的報酬率；②出租、轉租經(jīng)營(yíng)多，要搞清房地產(chǎn)的產(chǎn)權狀況，對其權益因素進(jìn)行認真分析；③一般都有裝修，而且裝修檔次較高且較復雜。在進(jìn)行現場(chǎng)勘察時(shí)要弄清原始房屋裝修狀況，對不屬于房屋產(chǎn)權人的裝修價(jià)值要進(jìn)行單獨計算，通常情況下這部分價(jià)值不計入房地產(chǎn)總價(jià)中；④垂直空間價(jià)值衰減性明顯。

　　2.影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的因素：

　　影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要區位因素有：①所處地段的商業(yè)繁華程度，有市級商業(yè)中心區，區級商業(yè)中心區，小區級商業(yè)中心區，此外還有專(zhuān)業(yè)的商業(yè)市場(chǎng)區；②交通條件，主要考慮顧客的公共交通的通達度和停車(chē)方便程度以及經(jīng)營(yíng)者進(jìn)貨和卸貨的交通便利程度；③臨街狀況，要注意考慮有效消費人流的問(wèn)題；④樓層差異。

　　影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)物因素有：建筑品質(zhì)、內部格局、面積、凈高、裝修。

　　值得說(shuō)明的是，商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值中的無(wú)形價(jià)值所占比重越來(lái)越大，在估價(jià)時(shí)要予以充分考慮。