2016房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》講義：房地產(chǎn)業(yè)的基本概念

　　一、 房產(chǎn)類(lèi)

　　1、房地產(chǎn)的含義

　　房地產(chǎn)具體是指土地、建筑物及其地上的附著(zhù)物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物 質(zhì)實(shí)體上的權益。又稱(chēng)不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱(chēng)，兩者具有整體性和不可分割性。包括：a） 土地　b） 建筑物及地上附著(zhù)物　c） 房地產(chǎn)物權

　　注：房地產(chǎn)物權除所有權外，還有所有權衍生的租賃權、抵押權、土地使用權、地役權、典當權等。

　　▲房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的區別

　　房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理及維修、裝飾、服務(wù)等多種經(jīng)濟活動(dòng)的具有高附加值的綜合性產(chǎn)業(yè)，它與建筑業(yè)既有聯(lián)系，又有區別。建筑業(yè)從事勘察、設計、施工、安裝、維修等生產(chǎn)過(guò)程，它的生產(chǎn)結果是建筑物或構筑物。房地產(chǎn)業(yè)是發(fā)包方，建筑業(yè)是承包方，房地產(chǎn)業(yè)歸屬為生產(chǎn)和消費提供多種服務(wù)的第三產(chǎn)業(yè)，建筑業(yè)歸屬對初級產(chǎn)品進(jìn)行再加工的部門(mén)，屬第二產(chǎn)業(yè)。

　　▲房產(chǎn)、地產(chǎn)兩者間的關(guān)系及差異

　　房產(chǎn)指各種明確了權屬關(guān)系的房屋以及與之相連的構筑物或建筑物；地產(chǎn)是指明確了土地所有權的土地，既包括住宅或非住宅附著(zhù)物的土地（以及各地段），又包括已開(kāi)發(fā)和待開(kāi)發(fā)土地。我國的地產(chǎn)是指有限期的土地使用權。房產(chǎn)與地產(chǎn)之間存在著(zhù)客觀(guān)的、必然的聯(lián)系，主要包括幾個(gè)方面：

　　a） 實(shí)物形態(tài)上看，房產(chǎn)與地產(chǎn)密不可分；

　　b） 從價(jià)格構成上看，房產(chǎn)價(jià)格不論是買(mǎi)賣(mài)價(jià)格還是租賃價(jià)格都包含地產(chǎn)價(jià)格；

　　c） 從權屬關(guān)系看，房產(chǎn)所有權和地產(chǎn)所有權是聯(lián)系再一起的。

　　差異包括幾個(gè)方面：

　　a） 二者屬性不同；

　　b） 二者增值規律不同；

　　c） 權屬性質(zhì)不同；

　　d） 二者價(jià)格構成不同。

　　2、房地產(chǎn)的特征

　　▲房地產(chǎn)的自然特征

　　a） 位置的固定性；

　　b） 使用的耐久性；

　　c） 資源的有限性；

　　d） 物業(yè)的差異性。

　　▲房地產(chǎn)的經(jīng)濟特征

　　a） 生產(chǎn)周期

　　b） 資金密集性

　　c） 相互影響性

　　d） 易受政策限制性

　　e） 房地產(chǎn)的增值性

　　注：房地產(chǎn)增值就是房地產(chǎn)價(jià)值在較長(cháng)時(shí)間序列上呈不斷上升趨勢的規律。其主要歸功于房地產(chǎn)的重要組成部分——土地。

　　3、房地產(chǎn)的類(lèi)型

　　按用途劃分：

　　a） 居住房地產(chǎn)

　　b） 商業(yè)房地產(chǎn)

　　c） 旅游房地產(chǎn)

　　d） 工業(yè)房地產(chǎn)

　　e） 農業(yè)房地產(chǎn)

　　二、基本概念類(lèi)：

　　1. 住宅：是指專(zhuān)供居住的房屋，包括別墅、公寓、職工家屬宿舍和集體宿舍（包括職工單身宿舍和學(xué)生宿舍）等。但不包括住宅樓中作為人防用、不住人的地下室等，也不包括托兒所、病房、療養院、旅館等具有專(zhuān)門(mén)用途的房屋。

　　2. 成套住宅：是指由若干臥室、起居室、廚房、衛生間、室內走道或客廳等組成的供一戶(hù)用的房屋。

　　3. 非成套住宅： 是指供人們生活居住的但不成套的房屋。

　　4. 廉租房：廉租房是在新出臺的國家房改政策中首次提出的一種概念。我國的廉租房只租不售，出租給城鎮居民中最低收入者。廉租房的來(lái)源主要是騰退的舊公房等。

　　5. 存量房： 是指已被購買(mǎi)或自建并取得所有權證書(shū)的房屋。

　　6. 再上市房：是指職工按照房改政策購買(mǎi)的公有住房或經(jīng)濟適用房首次上市出售的房屋。

　　7. 安居房：安居房指實(shí)施國家“安居（或康居）工程”而建設的住房（屬于經(jīng)濟適用房的一類(lèi)）。是黨和國家安排貸款和地方自知自籌資金建設的面向廣大中低收入家庭，特別是對4㎡以下特困戶(hù)提供的銷(xiāo)售價(jià)格低于成本、由政府補貼的非盈利性住房。

　　8. 經(jīng)濟適用房：經(jīng)濟適用房是指具有社會(huì )保障性質(zhì)的商品住宅，是國家為解決中低收入家庭住房問(wèn)題而修建的普通住房，具有經(jīng)濟性和適用性的特點(diǎn)。經(jīng)濟性是指住宅價(jià)格相對市場(chǎng)價(jià)格而言，是適中的，能夠適應中低收入家庭的承受能力；適用性是指在住房設計及其建筑標準上強調住房的使用效果，而不是降低建筑標準。這類(lèi)住宅因減免了工程報建中的部分費用，其中包括免去土地出讓金的全部，削減了大市政配套等費用的50%，并且優(yōu)先享受銀行信貸，其成本略低于普通商品房，并且規定了較低的固定利潤率如我國目前規定為3%，故又稱(chēng)為經(jīng)濟實(shí)用房。

　　9. 集資房：是指改變住房建設由國家和單位全包的制度，實(shí)行政府、單位、個(gè)人三者共同承擔，通過(guò)籌集資金，進(jìn)行住房建設的一種辦法。職工個(gè)人可按房?jì)r(jià)全額或部分出資，政府及相關(guān)部門(mén)在用地、信貸、建材供應、稅費等方面給予部分減免。

　　10. 全民單位自管公房：指全民所有制單位自己直接管理的房屋。

　　11. 集體單位自管公房： 指集體所有制單位所有并自行管理的房屋。

　　12. 二手房：新建的商品房進(jìn)行第一次交易時(shí)為“一手”，第二次交易則為“二手”。一些無(wú)房的人，可以買(mǎi)一套別人多余的房；而另一些手里有些積蓄又有小房子居住的，可以賣(mài)掉舊房買(mǎi)新房；而那些住房富余戶(hù)，也能賣(mài)掉自己的多余住房換取收益。

　　13. 期房：期房是指開(kāi)發(fā)商從取得商品房預售許可證開(kāi)始至取得房地產(chǎn)權證大產(chǎn)證止，在這期間的商品房稱(chēng)+為期房，消費者在這一階段購買(mǎi)商品房時(shí)應簽預售合同。期房在港澳地區稱(chēng)作為買(mǎi)“樓花”，這是當前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商普遍采用的一種房屋銷(xiāo)售方式。購買(mǎi)期房也就是購房者購買(mǎi)尚處于建造之中的房地產(chǎn)項目。而在成都市通常對期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。

　　14. 現房：所謂現房是指開(kāi)發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權證（大產(chǎn)證）的商品房，消費者在這一階段購買(mǎi)商品房時(shí)應簽出售合同。在成都市通常意義上指的現房是指項目已經(jīng)竣工可以入住的房屋。

　　15. 準現房：指房屋主體已基本封頂完工，小區內的樓宇及設施的大致輪廓已初現，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。

　　16. 外銷(xiāo)房：外銷(xiāo)商品房是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建設的，取得了外銷(xiāo)商品房預（銷(xiāo)）售許可證的房屋，外銷(xiāo)商品房可以出售給國內外（含港、澳、臺）的企業(yè)，其他組織和個(gè)人。

　　17. 內銷(xiāo)房：內銷(xiāo)商品房是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建設的，取得了商品房銷(xiāo)售許可證的房屋，內銷(xiāo)商品房可以出售給當地企事業(yè)單位和居民。

　　18. 尾房：又稱(chēng)掃尾房。它是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入散戶(hù)零售時(shí)代的產(chǎn)物，是空置房中的一種。一般情況下，當商品住宅的銷(xiāo)售量達到80%以后，一般就進(jìn)入房地產(chǎn)項目的清盤(pán)銷(xiāo)售階段，此時(shí)所銷(xiāo)售的房產(chǎn)，一般稱(chēng)為尾房。開(kāi)發(fā)商經(jīng)過(guò)正常的銷(xiāo)售后剩下了少量沒(méi)有競爭力的房子，這些房子或朝向不好、采光不足，或是樓層不佳、位處兩級，其中一層大多不帶小花園且遮擋較嚴重。

　　19. 爛尾房：爛尾房是指那些由于開(kāi)發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯誤判斷供求形勢，開(kāi)發(fā)總量供大于求，導致大面積空置，無(wú)法回收前期投資，更無(wú)力進(jìn)行后續建設，甚至全盤(pán)停滯的積壓樓宇。“爛尾”的情況一般不會(huì )發(fā)生在房產(chǎn)推出銷(xiāo)售的時(shí)候的，而是隨著(zhù)項目的不斷推進(jìn)，一步步顯現。

　　20. 城市居住區：城市居住區一般稱(chēng)居住區，泛指不同居住人口規模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界線(xiàn)所圍合，并與居住人口規模30000～50000人相對應，配建有一整套較完善的、能滿(mǎn)足該區居民物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設施的居住生活聚居地。

　　21. 居住小區：居住小區一般稱(chēng)小區，是被居住區級道路或自然分界線(xiàn)所圍合，并與居住人口規模 7000～15000人相對應，配建有一套能滿(mǎn)足該區居民基本的物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設施的居住生活聚居地。

　　22. 國有房產(chǎn)：是指歸國家所有的房產(chǎn)。包括由政府接管、國家經(jīng)租、收購、新建以及由國有單位用自籌資金建設或購買(mǎi)的房產(chǎn)。國有房產(chǎn)分為直管產(chǎn)、自管產(chǎn)、軍產(chǎn)三種。

　　23. 集體所有房產(chǎn)：是指城市集體所有制單位所有的房產(chǎn)。即集體所有制單位投資建造、購買(mǎi)的房產(chǎn)。

　　24. 私有（自有）房產(chǎn)：是指私人所有的房產(chǎn)，包括中國公民、港澳臺同胞、海外僑胞、在華外國僑民、外國人所投資建造、購買(mǎi)的房產(chǎn)，以及中國公民投資的私營(yíng)企業(yè)（私營(yíng)獨資企業(yè)、私營(yíng)合伙企業(yè)和私營(yíng)有限責任公司）所投資建造、購買(mǎi)的房屋。其中部分產(chǎn)權：指按照房改政策，職工個(gè)人以標準價(jià)購買(mǎi)的住房，擁有部分產(chǎn)權。

　　25. 使用權房：使用權房是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規定的租金標準出租給居民的公有住房。

　　26. 公房：公房也稱(chēng)公有住房，國有住宅。它是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷(xiāo)售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權（擁有權、占有權、處分權、收益權）歸國家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分為兩大類(lèi)：一類(lèi)是可售公有住房，一類(lèi)是不可售公有住房。上述兩類(lèi)房均為使用權房。

　　27. 不可售公房：不可售公房是指根據本市現行房改政策還不能出售給承租居民的公有住房，它主要包括舊式里弄、新式里弄、職工住房等廚房、衛生合用的不成套房屋，也包括部分公寓、花園住宅等成套房屋。

　　28. 已購公房：已購公房又稱(chēng)售后公房，就是購買(mǎi)的公有住房。

　　29. 單位產(chǎn)權房：?jiǎn)挝划a(chǎn)權房是指產(chǎn)權屬于單位所有的房屋，也稱(chēng)系統產(chǎn)權房、系統房。

　　30. 私房：私房也稱(chēng)私有住宅，私產(chǎn)住宅。它是由個(gè)人或家庭購買(mǎi)、建造的住宅。在農村，農民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通過(guò)住宅消費市場(chǎng)出售給個(gè)人和家庭，也就轉為私有住宅。

　　31. 居住組團：居住組團一般稱(chēng)組團，指一般被小區道路分隔，并與居住人口規模1000～3000人相對應，配建有居民所需的基層公共服務(wù)設施的居住生活聚居地。

　　32. 涉外房產(chǎn)：是指中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)、中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)和外資企業(yè)、外國政府、社會(huì )團體、國際性機構所投資建造或購買(mǎi)的房產(chǎn)。

　　33. 其他房產(chǎn)：是指凡不屬于以上各類(lèi)別的房屋，都歸在這一類(lèi)，包括因所有權人不明，由政府房地產(chǎn)管理部門(mén)、全民所有制單位、軍隊代為管理的房屋以及宗教、寺廟等房屋。