案例分析題

　　某房地產(chǎn)估價(jià)機構承接了一住宅爛尾樓轉讓價(jià)格的評估業(yè)務(wù)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2006年6月15日。根據委托方提供的資料，該爛尾樓項目的土地是2001年6月通過(guò)出讓取得，2002年6月開(kāi)始建設。委托方提供的實(shí)際成本價(jià)格為1800元/㎡，包括土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本、管理費用、銷(xiāo)售費用。銷(xiāo)售稅金和期望利潤，并計算了自2001年6月至估價(jià)時(shí)點(diǎn)的投資利息。估價(jià)人員經(jīng)調查核實(shí)。認為委托方所列支的各項實(shí)際成本費用符合支出當時(shí)的正常市場(chǎng)情況，為此，在采用成本法估價(jià)時(shí)確定該房地產(chǎn)的重置價(jià)格為1800元/㎡.

　　請問(wèn)：

　　1）估價(jià)人員這樣確定該房地產(chǎn)的重置價(jià)格有哪些錯誤？

　　2）在此基礎上還應考慮哪些因素才能得出積算價(jià)格？

　　答案：

　　1）錯誤有：

　?、賾捎梅瞎纼r(jià)時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)情況的各項成本費用。

　?、趹鶕纼r(jià)對象的規模，確定客觀(guān)合理的開(kāi)發(fā)周期，以此計算投資利息。

　?、劾麧檻枪纼r(jià)時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)上的客觀(guān)正常利潤水平。

　　2）還應將重置價(jià)格減去折舊：

　?、倏赡艽嬖诘氖┕べ|(zhì)量缺陷、有形損耗等各種原因產(chǎn)生的物質(zhì)折舊。

　?、诳赡艽嬖诘臓€尾樓設計過(guò)時(shí)（落后）等各種原因產(chǎn)生的功能折舊。

　?、劭赡艽嬖诘挠捎谑袌?chǎng)供求狀況、規劃、政策等方面的外部因素變化產(chǎn)生的經(jīng)濟折舊。