2016年房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法考點(diǎn)講義：房地產(chǎn)定義

　　一、房地產(chǎn)的定義

　　房地產(chǎn)通俗地說(shuō)是指房屋和土地，或者房產(chǎn)和地產(chǎn)。嚴謹意義上的房地產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)同義，是不動(dòng)產(chǎn)的俗稱(chēng)，其定義在傳統上一般是“土地及其定著(zhù)物”。

　　現代社會(huì )，因為地上定著(zhù)物中的建筑物越來(lái)越普遍，體量越來(lái)越大，也越來(lái)越重要，城鎮房地產(chǎn)甚至是因使用建筑物而使用土地，以建筑物為主、土地為輔，并且在房地產(chǎn)交易中一般是“地隨房走”，所以通常把建筑物從地上定著(zhù)物中單列出來(lái)，將房地產(chǎn)定義為“土地以及建筑物等地上定著(zhù)物”。

　　另外，同一房地產(chǎn)實(shí)物上通常同時(shí)存在著(zhù)所有權、使用權、地役權、抵押權、租賃權等多種權利，房地產(chǎn)因不可移動(dòng)使原本為其外在因素的區位成了它的重要組成部分，因此，為了說(shuō)明房地產(chǎn)既與家具、機器設備等動(dòng)產(chǎn)有本質(zhì)不同，又與商標、專(zhuān)利、著(zhù)作權、特許經(jīng)營(yíng)權等無(wú)形資產(chǎn)有本質(zhì)區別，通常強調房地產(chǎn)是實(shí)物、權益和區位的結合體。

　　如果綜合以上內容給房地產(chǎn)下一個(gè)完整的定義，那么房地產(chǎn)是指土地以及建筑物等地上定著(zhù)物，是實(shí)物、權益和區位的結合體。

　　理解上述房地產(chǎn)定義，一方面還要弄清什么是土地、建筑物和其他地上定著(zhù)物，另一方面還要弄清什么是實(shí)物、權益和區位。

　　二、土地、建筑物和其他地上定著(zhù)物的含義

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　　人們對于什么是土地，有許多不同的認識和定義。從房地產(chǎn)估價(jià)的角度看，土地是一個(gè)空間，但該空間不是平面的，而是三維立體的，具體是指地球的陸地表面及其上下一定范圍內的空間。一宗土地的空間范圍如圖2-1所示，可分為3層：①地球表面，簡(jiǎn)稱(chēng)地表；②地球表面以上一定范圍內的空間，簡(jiǎn)稱(chēng)地上空間；③地球表面以下一定范圍內的空間，簡(jiǎn)稱(chēng)地下空間。

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　　建筑物是最主要的地上定著(zhù)物，有廣義和狹義兩種含義。廣義的建筑物既包括房屋，也包括構筑物。狹義的建筑物主要指房屋，不包括構筑物。在房地產(chǎn)估價(jià)中一般將建筑物作廣義理解，對建筑物的定義是：人工建造的供人們進(jìn)行生產(chǎn)、生活等活動(dòng)的房屋或場(chǎng)所。房屋是指有基礎、墻、頂、門(mén)、窗，起著(zhù)遮風(fēng)避雨、保溫隔熱、抵御野獸或他人侵襲等作用，供人在里面居住、工作、學(xué)習、娛樂(lè )、儲藏物品或者進(jìn)行其他活動(dòng)的空間場(chǎng)所。構筑物是指人們一般不直接在里面進(jìn)行生產(chǎn)和生活活動(dòng)的建筑物，如煙囪、水塔、水井、道路、橋梁、隧道、水壩等。

　?。ㄈ┢渌厣隙ㄖ?zhù)物的含義

　　地上定著(zhù)物也稱(chēng)為地上附著(zhù)物。其他地上定著(zhù)物是建筑物以外的地上定著(zhù)物，是指附屬于或結合于土地或建筑物上，從而成為土地或建筑物的從物，應隨著(zhù)土地或建筑物的轉讓而一并轉讓的物。

　　三、房地產(chǎn)實(shí)物、權益和區位的含義

　?。ㄒ唬?房地產(chǎn)實(shí)物的含義

　　房地產(chǎn)實(shí)物是指房地產(chǎn)中看得見(jiàn)、摸得著(zhù)的部分，如土地的形狀、地形、地勢、地基、土壤、平整程度等，建筑物的外觀(guān)、建筑結構、設施設備、裝飾裝修等。認識房地產(chǎn)實(shí)物，需要建筑、測繪等專(zhuān)業(yè)知識。

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)權益的含義

　　房地產(chǎn)權益是指房地產(chǎn)中無(wú)形的、不可觸摸的部分，是基于房地產(chǎn)實(shí)物而衍生出來(lái)的權利（rights）、利益（interests）和好處 （benefits）。一宗房地產(chǎn)的權益包括：①擁有的房地產(chǎn)權利。例如，擁有的是所有權，還是建設用地使用權。②該房地產(chǎn)權利受其他房地產(chǎn)權利的限制情況。一宗房地產(chǎn)上可能同時(shí)存在著(zhù)多種房地產(chǎn)權利，常見(jiàn)的是設立了抵押權、地役權、租賃權的房屋所有權或建設用地使用權。③該房地產(chǎn)權利受房地產(chǎn)權利以外因素的限制情況。例如，房地產(chǎn)使用管制（如城市規劃對土地用途、容積率、建筑高度o、建筑密度o、綠地率。等的限制）、相鄰關(guān)系、被人民法院查封從而其處分受到限制等。④額外的利益或好處。例如，屋頂（也稱(chēng)為樓頂、屋蓋）或外墻面可出售或出租給廣告公司做廣告獲取經(jīng)濟收入。

　　四、房地產(chǎn)的其他名稱(chēng)

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　　在法律上，通常把財產(chǎn)或者物分為不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)兩大類(lèi)。例如，《物權法》第二條規定：“本法所稱(chēng)物，包括不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)。”法國民法典第五百一十六條規定：“ 一切財產(chǎn)，或為動(dòng)產(chǎn)，或為不動(dòng)產(chǎn)。”一種財產(chǎn)是屬于不動(dòng)產(chǎn)還是動(dòng)產(chǎn)，一般是根據其實(shí)物是否可以自由移動(dòng)來(lái)判別的：凡是自行能夠移動(dòng)或者用外力能夠移動(dòng)，并且其性質(zhì)和價(jià)值一般不會(huì )改變的財產(chǎn)，像牲畜、家禽和汽車(chē)、家具、器物之類(lèi)，屬于動(dòng)產(chǎn)；反之，不能移動(dòng)的財產(chǎn)，像土地、建筑物及附著(zhù)于土地、建筑物上不可分離的部分（如樹(shù)木和安裝在建筑物中的給水、排水、采暖、電梯等設備），屬于不動(dòng)產(chǎn)。

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　　中國香港地區通常使用“物業(yè)”這個(gè)詞，把房地產(chǎn)估價(jià)稱(chēng)為物業(yè)估值或物業(yè)估價(jià)。香港所講的物業(yè)實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)，僅叫法不同，就像把出租車(chē)叫做“的士”那樣。香港的物業(yè)一詞是從英國的property一詞翻譯過(guò)來(lái)的。在英國，property也是指房地產(chǎn)。此外值得指出的是，香港通常還把房地產(chǎn)稱(chēng)為地產(chǎn)，其地產(chǎn)、物業(yè)、樓宇、房地產(chǎn)等用語(yǔ)經(jīng)?；煊?。例如，香港李宗鍔先生對物業(yè)的解釋是：“物業(yè)是單元性地產(chǎn)。

　?。ㄈ﹔eal estate和real property

　　在英語(yǔ)中，房地產(chǎn)的名稱(chēng)為real estate和real property，但兩者的含義不完全相同。英語(yǔ)中的land（土地）、real estate和real property是三個(gè)相互聯(lián)系、含義越來(lái)越寬的術(shù)語(yǔ)：①land是指地球的表面及下達地心、上達無(wú)限天空的空間，包括永久定著(zhù)在地球表面之中、之上、之下的自然物，如樹(shù)和水。②real estate是指land加上永久定著(zhù)在其中、其上、其下的人工改良物（man-made improvements），如構筑物和房屋。@real property是指real estate加上與其有關(guān)的各種權益，包括權利、利益和好處。

　　五、房地產(chǎn)的基本存在形態(tài)

　　房地產(chǎn)雖然包括土地和建筑物兩大部分，但并不意味著(zhù)只有土地與建筑物合在一起時(shí)才稱(chēng)為房地產(chǎn)，單純的土地或者單純的建筑物都屬于房地產(chǎn)，是房地產(chǎn)的一種存在形態(tài)。歸納起來(lái)，房地產(chǎn)有土地、建筑物、房地三種基本存在形態(tài)。

　　六、房地產(chǎn)含義的總結

　　對上述房地產(chǎn)含義的內容進(jìn)行歸納總結可知：房地產(chǎn)有不動(dòng)產(chǎn)、物業(yè)等不同名稱(chēng)，包括土地、建筑物和其他地上定著(zhù)物三個(gè)部分，同時(shí)又是實(shí)物、權益和區位的“三位一體”；對房地產(chǎn)的實(shí)物還可從有形的實(shí)體、該實(shí)體的質(zhì)量以及該實(shí)體組合完成的功能三個(gè)方面進(jìn)行認識。房地產(chǎn)有土地、建筑物、房地三種基本存在形態(tài)；土地是一個(gè)包含地表、地上空間和地下空間的三維立體空間；建筑物包括房屋和構筑物，又可分為建筑結構、設施設備和裝飾裝修等部分。