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　　1、基礎資產(chǎn)的法律形式是合同權利。無(wú)論是房地產(chǎn)抵押貸款債權的證券化還是房地產(chǎn)投資權益證券化，在證券化過(guò)程中，基礎資產(chǎn)都被法律化為一種合同權利。

　　2、參與者眾多，法律關(guān)系復雜。在整個(gè)證券化過(guò)程中，從基礎資產(chǎn)的選定到證券的償付，有眾多的法律主體以不同的身份參與進(jìn)來(lái)，相互之間產(chǎn)生縱橫交錯的法律關(guān)系網(wǎng)，其涉及面之廣是其他資產(chǎn)證券化所不能及的。借款人和貸款人之間的借貸法律關(guān)系，委托人和受托人之間的信托關(guān)系，SPV（特設機構）和原始權益人的資產(chǎn)轉讓關(guān)系，SPV和證券承銷(xiāo)商的承銷(xiāo)關(guān)系，還有眾多的中介機構提供的服務(wù)而產(chǎn)生服務(wù)合同關(guān)系等等，一個(gè)證券化過(guò)程中，有著(zhù)多種多樣的法律關(guān)系，牽涉國家方方面面的法律規定。任何一個(gè)法律規定的忽視都將影響證券化的實(shí)施效果。

　　3、獨特的融資模式。這主要體現在兩個(gè)方面，一方面體現在融資結構的設計上。房地產(chǎn)證券化的核心是設計出一種嚴謹有效的交易結構，通過(guò)這個(gè)交易結構來(lái)實(shí)現融資目的。另一方面體現在負債結構上。利用證券化技術(shù)進(jìn)行融資不會(huì )增加發(fā)起人的負債，是一種不顯示在資產(chǎn)負債表上的融資方法。通過(guò)證券化，將資產(chǎn)負債表中的資產(chǎn)剝離改組后，構造成市場(chǎng)化的投資工具，這樣可以提高發(fā)起人的資本充足率，降低發(fā)起人的負債率。

　　4、安全系數高。在由其他機構專(zhuān)業(yè)化經(jīng)營(yíng)的同時(shí)，投資者的風(fēng)險由于證券化風(fēng)險隔離的設計，只取決于基礎資產(chǎn)現金流的收入自身，非以發(fā)起人的整體信用為擔保，并且和發(fā)起人的破產(chǎn)風(fēng)險隔離，和SPV（特設機構）的破產(chǎn)風(fēng)險隔離，SPV或者是為證券化特設一個(gè)項目一個(gè)SPV，或者對證券化的基礎資產(chǎn)實(shí)行專(zhuān)項管理，SPV的經(jīng)營(yíng)范圍不能有害于證券化，對基礎資產(chǎn)的現金流收入委托專(zhuān)門(mén)的金融機構專(zhuān)款專(zhuān)戶(hù)。這種獨特的設計降低了原有的風(fēng)險，提高安全系數。另外，證券化的信用級別也不受發(fā)起人影響，除了取決于自身的資產(chǎn)狀況以外，還可以通過(guò)各種信用增級手段提高證券化基礎資產(chǎn)的信用級別，降低風(fēng)險，提高安全性。而且，房地產(chǎn)證券具有流通性，可以通過(guò)各種方式流通，提早收回投資，避免風(fēng)險的發(fā)生。

　　5、證券品種多樣化，適合于投資。房地產(chǎn)證券本身就根據不同投資者的不同投資喜好設計了品種多樣：性質(zhì)各異的證券，有過(guò)手證券，有轉付證券，有債券，有收益憑證，等等。

　　6、政策性強。房地產(chǎn)證券化之所以起源于美國，是和美國政府的推動(dòng)作用分不開(kāi)的。但與其它經(jīng)濟金融部門(mén)相比，房地產(chǎn)市場(chǎng)是美國政府干預較深的一個(gè)領(lǐng)域。一方面通過(guò)為抵押貸款提供保險和發(fā)起設立三大政府代理機構-聯(lián)邦國民抵押貸款協(xié)會(huì )、聯(lián)邦住房抵押貸款公司以及政府抵押貸款協(xié)會(huì )參與到證券化業(yè)務(wù)中來(lái)，直接開(kāi)展住宅抵押貸款證券化交易，并通過(guò)它們的市場(chǎng)活動(dòng)來(lái)影響抵押貸款市場(chǎng)的發(fā)展。另一方面它則通過(guò)制定詳盡的法律法規來(lái)規范和引導市場(chǎng)的發(fā)展：美國政府調整了法律、稅務(wù)、會(huì )計上的規定和準則，包括通過(guò)《稅收改革法案》；重新確定了“真實(shí)銷(xiāo)售”的會(huì )計標準等。所以，房地產(chǎn)證券化市場(chǎng)受政府政策導向影響大。