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　　（1）時(shí)機性：

　　任何一個(gè)市場(chǎng)的發(fā)展都經(jīng)過(guò)從初級→中級→高級（成熟）→衰退過(guò)程，在每一個(gè)過(guò)程中都有機會(huì )存在，它是一個(gè)動(dòng)態(tài)的不斷整合的，比如原始的市場(chǎng)往往占道為市，在馬路邊上或將馬路隔斷形成馬路市場(chǎng)或者以簡(jiǎn)易結構房子形成，當人口增加，經(jīng)濟發(fā)展這種市場(chǎng)就要擴大分散化或進(jìn)行集中建成2—3層規模中型市場(chǎng)，發(fā)展下去由2—3層樓重新建成更大規模的10多層大樓，市場(chǎng)進(jìn)一步專(zhuān)業(yè)化，每個(gè)過(guò)程，快則2—3年，有的10多年，視當地的綜合情況而定，每個(gè)過(guò)程的初期都有很好的投機機遇。

　　大趨勢的走向是緩慢的過(guò)程，所注重的是在頂峰時(shí)不要吃進(jìn)，這個(gè)把握很難判斷，一個(gè)壟斷的市場(chǎng)，什么時(shí)候才是頂峰，什么時(shí)候趨勢下跌，在頂峰時(shí)不要吃進(jìn)，這個(gè)比例怎么算，從中分析，如果20%虧損，80%贏(yíng)利那么便于發(fā)展期，如80%不賺錢(qián)，而20%贏(yíng)利則進(jìn)入成熟期，對操作來(lái)說(shuō)，早進(jìn)入發(fā)展期或晚進(jìn)入成熟期不一定都是好事或壞事，操作面臨的主要是利潤，這個(gè)利潤是轉讓費和出租差價(jià)，當成熟時(shí)，這個(gè)比例是個(gè)較固定的值。

　　（2）行業(yè)利潤率：

　　該集市或該行業(yè)的目前利潤水平。在改革初期，各行業(yè)利潤均可觀(guān)，而現在由于行業(yè)的競爭，即某些行業(yè)的行業(yè)利潤降的很低。如服裝業(yè)，食品業(yè)，家電業(yè)這些行業(yè)利潤的降低?？陀^(guān)上對市場(chǎng)的操作產(chǎn)生很大影響。

　　利潤與財氣是兩個(gè)不同概念，菜市場(chǎng)和地攤上人來(lái)人往，財氣很旺，但利潤很少，從而影響到轉讓費與出租差價(jià)。行業(yè)綜合利潤的大小與行業(yè)的潛力，發(fā)展規模系系相關(guān)。

　　利潤的大小與利潤對象的量有關(guān)，如果僅僅有高利潤而利潤對象的量很小，則市場(chǎng)很難發(fā)展，如果發(fā)展是委縮的，那么操作就沒(méi)有價(jià)值，真正的市場(chǎng)應該有相對于它的利潤率和市場(chǎng)利潤對象量。

　　注意的一點(diǎn)是如果一個(gè)市場(chǎng)的市場(chǎng)利潤很低，即行業(yè)利潤很低，而市場(chǎng)的轉讓價(jià)與出租差價(jià)很高，那么這是個(gè)很危險的情況，證明市場(chǎng)的原始價(jià)格背離市場(chǎng)規律，一旦原始價(jià)格上漲，利潤降低，則出租差價(jià)減少，那么轉讓費必然降低，市場(chǎng)的原始價(jià)格與出租價(jià)的差價(jià)，這個(gè)是至關(guān)影響轉讓費的，也許一夜之間情況會(huì )大變，這是謹之又謹的地方，捷徑就是長(cháng)期的與市場(chǎng)管理層建立靈直達系。

　　另一個(gè)因素就是突發(fā)因子，如火災、水災、拆遷等，對于此一般在市場(chǎng)炒作中要在3年左右脫手，具體要預先觀(guān)察，觀(guān)察是最好的明牌。不要隨意聽(tīng)信謠言和小道消息。