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1、包銷(xiāo)期內，出賣(mài)人與包銷(xiāo)人之間系代理關(guān)系。

在包銷(xiāo)期限內，包銷(xiāo)人始終以出賣(mài)人的名義推廣、銷(xiāo)售商品房。通常商品房銷(xiāo)售合同仍由出賣(mài)人與買(mǎi)收人直接簽署，也有一些包銷(xiāo)模式中由包銷(xiāo)人作為代理人在合同上蓋章。

2、包銷(xiāo)人的包銷(xiāo)行為具有高風(fēng)險性。

包銷(xiāo)人的高風(fēng)險性體現在兩方面：其一，包銷(xiāo)期內的商品房售價(jià)不得低于包銷(xiāo)合同約定的包銷(xiāo)基價(jià)，否則，差價(jià)部分由包銷(xiāo)人負責向出賣(mài)人補償；其二，包銷(xiāo)期滿(mǎn)，未完成銷(xiāo)售的剩余商品房由包銷(xiāo)人按照包銷(xiāo)基價(jià)一并購買(mǎi)。

3、包銷(xiāo)人具有較大的代理權限。

基于包銷(xiāo)人承擔了主要的價(jià)格風(fēng)險和市場(chǎng)風(fēng)險，一般包銷(xiāo)合同都約定包銷(xiāo)人具有較大的代理權限，通常包括了廣告策劃制作、宣傳定位、銷(xiāo)售定價(jià)、營(yíng)銷(xiāo)方式等，并且一般包銷(xiāo)人的代理行為都是獨家排他代理，即出賣(mài)人不得另行將包銷(xiāo)范圍內的商品房自行銷(xiāo)售或委托第三方銷(xiāo)售。

4、包銷(xiāo)期滿(mǎn)，未能完成包銷(xiāo)目標的商品房由包銷(xiāo)人購入。

在包銷(xiāo)期限屆滿(mǎn)，包銷(xiāo)人如未將包銷(xiāo)范圍內的商品房全部售出，則按合同的約定按照包銷(xiāo)基價(jià)購入剩余的商品房。對于這部分剩余的包銷(xiāo)商品房，包銷(xiāo)商與開(kāi)發(fā)商之間的關(guān)系為買(mǎi)賣(mài)關(guān)系