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如果合同里只約定了“合同約定面積”與“產(chǎn)權登記面積”的面積誤差比例，但未明確“套內建筑面積”與“公共部位與公用房屋分攤建筑面積（下稱(chēng)公攤面積）”的面積誤差比例。

由于新版合同中明示了買(mǎi)受人可選擇按“建筑面積”或“套內建筑面積”等方式計價(jià)，因此，可能不便于像舊合同那樣，分別標出“套內建筑面積”與“公攤面積”的面積誤差比例。雖然選擇的內容多了，但與舊合同相比，事實(shí)上對買(mǎi)受人的保護力度減小了。因為客觀(guān)上，出賣(mài)人與買(mǎi)受人相比，掌握的信息多，買(mǎi)受人提出約定“套內建筑面積”誤差比例不得超過(guò)一個(gè)比例時(shí)，比如：“套內建筑面積”誤差不超過(guò)±5％或建筑面積不超過(guò)一定幅度，“套內建筑面積”不得減小多少時(shí)，出賣(mài)人往往不同意。而客觀(guān)上，往往建筑面積沒(méi)有超過(guò)約定幅度時(shí)，“套內建筑面積”往往縮水，公攤面積往往加大，再加之出賣(mài)人交房時(shí)，往往不向買(mǎi)受人出示《商品房銷(xiāo)售面積明細表》——“測繪部門(mén)實(shí)測面積文件”，導致買(mǎi)受人在受領(lǐng)商品房時(shí)，往往不知道“套內建筑面積縮水，而公攤面積加大”，所以這里提醒買(mǎi)受人：一定要在合同里約定“套內建筑面積誤差超過(guò)一定幅度時(shí)的處理辦法”，以便給自己行使權利留下依據。

（一）想辦法約定訂金性質(zhì)

新版《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中沒(méi)有“訂金”的內容，但在出賣(mài)人與買(mǎi)受人簽訂認購書(shū)階段，認購書(shū)中又大多數存在“訂金”條款，且約定如果買(mǎi)受人不簽訂合同，訂金沒(méi)收等內容。然而，簽訂正式合同以后，認購書(shū)往往被出賣(mài)人收回，因此，一旦出現出賣(mài)人不履行合同的情況，買(mǎi)受人幾乎不能行使或無(wú)法行使雙倍返還訂金的權利。因此，建議買(mǎi)受人在合同中應約定訂金的內容及訂金的性質(zhì)（依據最高人民法院的規定，訂金條款如未約定訂金性質(zhì)，不適用訂金罰則）。

（二）索要測繪部門(mén)實(shí)測面積文件

新版《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》并無(wú)明示出賣(mài)人在交房時(shí)應向買(mǎi)受人出示《商品房銷(xiāo)售面積明細表》——“測繪部門(mén)實(shí)測面積文件”的義務(wù)，導致買(mǎi)受人在受領(lǐng)商品房時(shí)，往往不知道“套內建筑面積”和“公攤面積”的變化幅度，而在建筑面積加大的同時(shí)，經(jīng)常出現“套內建筑面積”縮水的現象。舊合同第二條約定，商品房交付時(shí)，出賣(mài)人應向買(mǎi)受人出示“測繪部門(mén)實(shí)測面積文件”，在這種有利于買(mǎi)受人的提示性條款明確約定的情況下，尚且大量存在出賣(mài)人不向買(mǎi)受人履行出示“測繪部門(mén)實(shí)測面積文件”義務(wù)的現象，如果在合同中沒(méi)有這種提示性條款，買(mǎi)受人的利益更無(wú)法保障，買(mǎi)受人完全處于一種糊涂消費的狀況。

（三）合同還有不合邏輯之處

所有權或使用權本已無(wú)可爭議的內容，不應再作為可商議的條款。新版《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》第17條關(guān)于“樓宇的屋面使用權”和“樓宇的外墻面使用權”，本應歸買(mǎi)受人享有（當然要服從物業(yè)的整體管理且不影響市容），但在實(shí)際售房中，出賣(mài)人往往將其約定為“歸出賣(mài)人所有”，而且不能協(xié)商。那就是說(shuō)，買(mǎi)受人必須認同出賣(mài)人的侵權行為，否則就別買(mǎi)房。對不合邏輯之處，合同范本應加以限制和約束。

（四）不公平原因：專(zhuān)業(yè)知識不對稱(chēng)

總之，新版《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的出來(lái)，充分考慮了買(mǎi)受人與出賣(mài)人的“意思自治原則”，并且留出了很多空格供雙方協(xié)商、填寫(xiě)，但卻忽視了“買(mǎi)受人與出賣(mài)人在專(zhuān)業(yè)知識等方面根本不能相提并論”這一事實(shí)。難怪有一位買(mǎi)房專(zhuān)家聲稱(chēng)———新版合同與舊合同相比，如果要打官司，對買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)更不利。因為感覺(jué)上舊合同雙方協(xié)商的余地較小，買(mǎi)受人一旦訴訟，完全可以出賣(mài)人提供“格式合同或格式條款”為由主張自己的權利，但新版合同由于留出了很多空格（簽約時(shí)很多已被出賣(mài)人填上了自己的內容，且不能商量），感覺(jué)上似乎充分體現了雙方的真實(shí)意思表示，雖然最后的合同內容不平等，買(mǎi)受人也只能吃啞巴虧。

當然，“意思自治原則”應該體現，但由于買(mǎi)受人與出賣(mài)人相比根本不是一個(gè)數量級，且事實(shí)上根本不平等，因此，有關(guān)部門(mén)在起草、制訂合同范本時(shí)，應從買(mǎi)受人這一弱勢群體的利益出發(fā)，盡可能制訂一些“提示性條款”，或規定出賣(mài)人應履行一定的“提示義務(wù)”，以保證交易的公平。

幾點(diǎn)提醒：

1、簽訂正式合同時(shí)，一定要約定建筑面積未超過(guò)約定幅度時(shí)，“套內建筑面積”的誤差比例及超出時(shí)的處理辦法。

2、在合同中約定，出賣(mài)人在交房時(shí)應向買(mǎi)受人出示《商品房銷(xiāo)售面積明細表》——“測繪部門(mén)實(shí)測面積文件”，并約定出示的時(shí)間及方式。

3、注意出賣(mài)人是否侵犯本屬于買(mǎi)受人的權利。

4、訂金的約定是否公平、合法、有效？