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在商品房買(mǎi)賣(mài)中，尤其是房屋預售合同中，房屋處在建設過(guò)程中，盡管當事人已經(jīng)簽定了合同，買(mǎi)受人交付了—定的購款，但是由于整個(gè)銷(xiāo)售行為完成的周期比較長(cháng)，所以其中也就會(huì )發(fā)生很多問(wèn)題，包括自然災害、意外事故、社會(huì )風(fēng)險等等，因此在商品銷(xiāo)售中也需要通過(guò)保險制度降低風(fēng)險。在我國實(shí)踐中，購房者簽定商品房買(mǎi)賣(mài)合同后，辦理個(gè)人住房貸款手續時(shí)，購房者都會(huì )按照與銀行約定的保險險種，與銀行委托的保險公司簽訂房產(chǎn)保險合同。保險合同一般以銀行為第一受益人，或者約定投保人和銀行為共同的受益人。在貸款本息還清之前，保險單的正本—般是由銀行管理的。在貸款期間，如果擔保物發(fā)生毀損火失，那銀行就可以直接從保險公司賠付的賠償金中償付貸款，如果賠償金不足的，銀行將繼續向買(mǎi)受人以及承擔保證責任的出賣(mài)人追償。

1、.商品房貸款中的保險在實(shí)踐中的強制性。保險自愿是保險關(guān)系中的一個(gè)最為基本的原則?！侗ｋU法》第11條規定，投保人和保險人訂立保險合同，應當遵循公平互利、協(xié)商一致、自愿訂立的原則，不得損害社會(huì )公共利益。除法律行政法規規定必須保險的以外，保險公司和其他單位不得強制他人訂立保險合同。但是1998年發(fā)布的《個(gè)人住房貸款管理辦法》第25條規定，以房產(chǎn)作抵押的，借款需要在合同簽定前辦理房屋保險或委托貸款人代辦有關(guān)手續，抵押期間，保險單由貸款人保管?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)抵押管理規定》第23條也規定，抵押當事人約定對抵押房地產(chǎn)保險的，由抵押人為抵押的房產(chǎn)投保，保險費由抵押人負擔。抵押房地產(chǎn)投保的，抵押人應當將保險單移送抵押權人保管。在抵押期間，抵押權人為保險賠償的第—受益人。這實(shí)際上是通過(guò)部門(mén)性的規章制定進(jìn)—步的維護部門(mén)利益，使銀行處于壟斷地位。實(shí)際中，由于消費者為了獲取貸款而不得不聽(tīng)從銀行的安排，即使在不自愿的情況下也不得不訂立保險合同。在保險合同的訂立中銀行強制指定銀行為受益人、指定保險公司和保險險種、—次性收取保險費等等做法，實(shí)際上是嚴重違反《保險法》的。

2、.在實(shí)踐中經(jīng)常有銀行代理其指定的保險公司與消費者簽定保險合同，但同時(shí)很多借款人也委托銀行代為辦理保險手續，如此實(shí)際上就出現了雙方代理的問(wèn)題。然而雙方代理是代理權的濫用，法律是禁止的，屬于無(wú)效的。

3、.目前我國商品房銷(xiāo)售中存在的保險類(lèi)型有：房屋信用險和保證保險、住房抵押貸款壽險、按揭利率保險、建筑物產(chǎn)品責任保險、住房按揭貸款違約保險等。本來(lái)在商品房銷(xiāo)售中開(kāi)發(fā)豐富的險種，保險公司提供大量的保險產(chǎn)品是非常必要的，而且也是符合實(shí)際需要的，但是由于目前實(shí)踐操作以及有關(guān)部門(mén)規章中的不合理規定，實(shí)際上已經(jīng)使保險成為—方當事人的強制選擇，這大大限制了保險作用的發(fā)揮。