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在開(kāi)發(fā)商取得商品房預售許可證前，購房者與其簽訂認購協(xié)議，即通常所說(shuō)的“內部認購”。一般來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商同意“內部認購”的原因大致如下：

開(kāi)發(fā)商對項目的市場(chǎng)前景無(wú)法確定，擔心投資上出現偏差，因此在項目尚未啟動(dòng)或者剛剛啟動(dòng)但未取得預售許可證的情況下，以認購為由投石問(wèn)路，來(lái)確定市場(chǎng)的需求情況，并贏(yíng)得部分啟動(dòng)資金。

一些發(fā)展商通過(guò)該行為，造成一種似乎不預先認購，等到取得預售許可證后，就難到買(mǎi)到的假象，以加快銷(xiāo)售。

未取得預售許可證時(shí)，簽訂的認購協(xié)議屬于無(wú)效協(xié)議?？赡墚a(chǎn)生的結果如下：

（一）開(kāi)發(fā)商如期開(kāi)發(fā)該項目，并取得預售許可證，雙方簽正式預售合同，無(wú)任何糾紛；

（二）開(kāi)發(fā)商如期開(kāi)發(fā)該項目并取得預售許可證，但將已被認購的房屋又預售給其他人，先簽訂認購書(shū)的購房者只能請求返還所交房款，返還房款順利則罷，否則，只能以訴訟或仲裁來(lái)解決。

（三）開(kāi)發(fā)商不能如期開(kāi)發(fā)該項目，則只能請示返還房款。

可見(jiàn)，在無(wú)預售許可證的情況下，簽訂認購書(shū)的行為是無(wú)效的民事行為，難以起到認購的作用，并有較大的風(fēng)險要承擔。另外，房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到今天，如果遇見(jiàn)仍以這種形式預訂、認購商品房的發(fā)展商，則應該提醒購房者務(wù)必三思而后行。