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在購買(mǎi)商品房的過(guò)程中，買(mǎi)受人（購房者）與出賣(mài)者（開(kāi)發(fā)商）未訂立《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》前，一般出賣(mài)人會(huì )要求買(mǎi)受人與之簽訂《房屋認購書(shū)》并按房款的一定比例向其交納“訂金”或“定金”。但是，“訂金”和“定金”的法律意義是決然不同的。

定金依法律性質(zhì)不同可以有多種分類(lèi)，—是立約定金，指為保證正式簽訂合同而交付的定金；二是證約定金，指為證明合同的成立而交付的定余；三為成約定金，指以定金的交付作為合同成立或生效要件的定金；四是解約定金，指作為保留解除權的定金；五為違約定金，指作為合同履行擔保的定金。我國定金在《擔保法》上是債的一種擔保方式。在《合同法》上是承擔違約責任形式之一，其基本法律性質(zhì)是違約定金，具有擔保合同履行的性質(zhì)。定金適用的基本規則是：《擔保法》第89條：當事人可以約定—方向對方給付定金作為合同的擔保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應當抵作價(jià)款或收回。給付定金的—方不履行約定的債務(wù)的無(wú)權要求返還定金；收受定令的一方不履行約定的債務(wù)的，應當雙倍返還定金。所以，定金的作用通常有兩種：（1）合同正常履行時(shí)，定金充作價(jià)款或由交付方收回；（2）合同不履行時(shí)，適用定余罰則：即交付方違約的，無(wú)權收回；按受方違約的，應雙倍返還。

一般情況下，訂金視作預付款。出現違約事項時(shí)，也不能適用訂金規則進(jìn)行處理，一般只能按照預付款的規則進(jìn)行處理，即接收預付款的一方不履行合同時(shí)，應當承擔返還預付款、賠償損失等違約責任。對于訂金的約定，《最高人民法院關(guān)于適用<；；；中華人民共和國擔保法>；；；若干問(wèn)題的解釋》第118條規定：當事人交付留置金、擔保金、訂約金、押金或者訂金等，但沒(méi)有約定定金性質(zhì)的，當事人主張定金權利的，人民法院不予支持?！渡唐贩夸N(xiāo)售管理辦法》（2001年6月1日起施行）第22條第二款規定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企在訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同之前向買(mǎi)受方收取預訂款性質(zhì)費用的，訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，所收費用應當抵作房?jì)r(jià)款；當事人未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當向買(mǎi)受方返還所收費用；當事人之間另有約定的，從其約定。