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在認購書(shū)中經(jīng)常會(huì )出現金、抵押金等說(shuō)法，這樣的約定不能一概的認為就是定金約定，而應該仔細分析。如果雙方簽定的認購書(shū)中約定。當事人買(mǎi)受方—方能簽定正式合同的，其交付的訂金不退還，而如果出賣(mài)人不簽定合同的應該雙倍返還買(mǎi)受人已經(jīng)交付的訂金，那么這樣的約定應是關(guān)于定金的約定。但如果沒(méi)有雙倍返還的約定，那么就應該認為是一種預付款或者是訂金的約定，而不適用定金規則。

認購書(shū)中的定金，實(shí)際上具有立約定金和違約定金的雙重功能。認購書(shū)是一種預約，是為將來(lái)訂立正式的銷(xiāo)售合同而預先簽定的獨立的合同，根據預約，開(kāi)發(fā)商的義務(wù)是在將來(lái)與買(mǎi)受人簽定銷(xiāo)售合同，將房屋出售給買(mǎi)受人；而買(mǎi)受人的義務(wù)則是簽定合同購買(mǎi)該房屋。為了平衡當事人的利益，法律規定，購房人在交付定金后，如果沒(méi)有正當理由而不簽定買(mǎi)賣(mài)合同的就喪失該定金；出售人如果沒(méi)有正當理由而不簽定銷(xiāo)售合同的則應雙倍返還。由于定金具有擔保性質(zhì)，如果一方違約則會(huì )發(fā)生不予返還或雙倍返還的結果。因此，買(mǎi)賣(mài)雙方應在認購協(xié)議書(shū)中就簽訂正式合同過(guò)程可能發(fā)生的種種情形分別進(jìn)行約定，以保護雙方權益。

（1）如果買(mǎi)方?jīng)]有在認購協(xié)議書(shū)規定的期限內去簽約，屬買(mǎi)方違約，定金不予返還；如果賣(mài)方在認購協(xié)議書(shū)規定的期限內將認購房屋轉售第三人或與第三人再次簽訂認購協(xié)議書(shū)，從而導致雙方未能正式簽約，屬賣(mài)方違約，賣(mài)方應向買(mǎi)方雙倍返還定金。

（2）如果任何一方在正式簽約時(shí)對認購協(xié)議書(shū)中確認的條件，如房號、價(jià)格、面積等進(jìn)行修改，從而導致簽約未成，改動(dòng)一方視為違約方履約金。如果買(mǎi)方違約的，定金不予返還；如果賣(mài)方違約的，應雙倍返還定金。

（3）如果買(mǎi)賣(mài)雙方在規定的期限內，正式簽訂合同，則定金在買(mǎi)方履約后，可抵作房款或退回買(mǎi)方；雙方履行正式合同過(guò)程中，一方違約的，適用“不予返還”或者“雙倍返還”。

（4）如果由于賣(mài)方本身不具備房屋銷(xiāo)售（預售）條件而導致認購協(xié)議書(shū)無(wú)效，由賣(mài)方向買(mǎi)方返還定金并承擔締約過(guò)失責任。

（5）如果由廠(chǎng)賣(mài)方向買(mǎi)方提供的證明文件不真實(shí)而導致未能簽訂正式合同，賣(mài)方應把定金全數返還買(mǎi)方。

（6）如果雙方都不存在上述第—項的違約行為，僅對預售（銷(xiāo)售）合同及補充協(xié)議內容難以達成—致，而未能簽約的，賣(mài)方應把定金全數返還買(mǎi)方。

商品房交房也應符合一定的條件，否則業(yè)主可以拒絕收房，當然如何拒絕收房或者是退房后，購房者支付的定金是否能退還，就需要根據具體情況來(lái)確定了。但是一般情況下，開(kāi)發(fā)商會(huì )抵賴(lài)不予退還，這時(shí)候最好借助專(zhuān)業(yè)律師的幫助。