【提問(wèn)】老師：您好！請問(wèn)可比實(shí)例的個(gè)別因素修正具體是指哪個(gè)，是指交易情況修正、交易日期修正和房地產(chǎn)狀況修正中的哪一個(gè)呢？

　　【回答】

　　學(xué)員yu18160912，您好！您的問(wèn)題答復如下：

　　這個(gè)是房地產(chǎn)估價(jià)規范的內容，您參考一下

　　5.2市場(chǎng)比較法

　　5.2.l運用市場(chǎng)比較法估價(jià)應按下列步驟進(jìn)行:1搜集交易實(shí)例；2選取可比實(shí)例；3建立價(jià)格可比基礎；4進(jìn)行交易情況修正；5進(jìn)行交易日期修正；

　　6進(jìn)行區域因素修正 7進(jìn)行個(gè)別因素修正；8求出比準價(jià)格。

　　5.2.2運用市場(chǎng)比較法估價(jià)，應準確搜集大量交易實(shí)例，掌握正常市場(chǎng)價(jià)格行情。搜集交易實(shí)例應包括下列內容：1交易雙方情況及交易目的；2交

　　易實(shí)例房地產(chǎn)狀況；3成交價(jià)格；4成交日期；5付款方式。

　　5.2.3根據估價(jià)對象狀況和估價(jià)目的，應從搜集的交易實(shí)例中選取三個(gè)以上的可比實(shí)例。選取的可比實(shí)例應符合下列要求：l是估價(jià)對象的類(lèi)似房地產(chǎn)；2成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近，不直超過(guò)一年；3成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格。

　　5.2.4選取可比實(shí)例后，應對可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行換算處理，建立價(jià)格可比基礎，統一，其表達方式和內涵。換算處理應包括下列內容：1統

　　一付款方式；2統一采用單價(jià)；3統一幣種和貨幣單位；4統一面積內涵和面積單位。注：1 統一付款方式應統一為在成交日期時(shí)一次總付清。2不同

　　市種之間的換算，應按中國人民銀行公布的成交日期時(shí)的市場(chǎng)匯率中間價(jià)計算。

　　5.2.5進(jìn)行交易情況修正，應排除交易行為中的特殊因素所造成的可比實(shí)例成交價(jià)格偏差，將可比實(shí)例的成交價(jià)格調整為正常價(jià)格。有下列情形

　　之一的交易實(shí)例不宜選為可比實(shí)例：l 有利害關(guān)系人之間的交易；2急于出售或購買(mǎi)情況下的交易；3受債權債務(wù)關(guān)系影響的交易；4交易雙方或一方對市場(chǎng)行情缺乏了解的交易；5交易雙方或一方有特別動(dòng)機或特別偏好的交易；6相鄰房地產(chǎn)的合并交易；7特殊方式的交易；8交易稅費非正常負擔的交易； 9其他非正常的交易。注：1 當可供選擇的交易實(shí)例較少，確需選用上述情形的交易實(shí)例時(shí)，應對其進(jìn)行交易情況修正； 2對交易稅費非正常負擔的修正，應將成交價(jià)格調整為依照政府有關(guān)規定，交易雙方負擔各自應負擔的稅費下的價(jià)格。

　　5.2.6進(jìn)行交易日期修正，應將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格調整為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。交易日期修正直采用類(lèi)似房地產(chǎn)的價(jià)格變動(dòng)率或指數進(jìn)行調整。在無(wú)類(lèi)似房地產(chǎn)的價(jià)格變動(dòng)率或指數的情況下，可根據當地房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)情況和趨勢作出判斷，給予調整。

　　5.2. 7進(jìn)行區域因素修正，應將可比實(shí)例在其外部環(huán)境狀況下的價(jià)格調整為估價(jià)對象外部環(huán)境狀況下的價(jià)格。區域因素修正的內容主要應包括：繁華程度，交通便捷程度，環(huán)境、景觀(guān)，公共配套設施完備程度，城市規劃限制等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。區域因素修正的具體內容應根據估價(jià)對象的用途確定。進(jìn)行區域因素修正時(shí)，應將可比實(shí)例與估價(jià)對象的區域因素逐項進(jìn)行比較，找出由于區域因素優(yōu)劣所造成的價(jià)格差異進(jìn)行調整。

　　5.2.8進(jìn)行個(gè)別因素修正，應將可比實(shí)例在其個(gè)體狀況下的價(jià)格調整為估價(jià)對象個(gè)體狀況下的價(jià)格。有關(guān)土地方面的個(gè)別因素修正的內容主要應包括：面積大小，形狀，臨路狀況，基礎設施完備程度，土地平整程度，地勢，地質(zhì)水文狀況，規劃管制條件，土地使用權年限等；有關(guān)建筑物方面的個(gè)別因素修正的內容主要應包括：折舊程度，裝修，設施設備，平面布置，工程質(zhì)量，建筑結構，樓層，朝向等。個(gè)別因素修正的具體內容應根據估價(jià)對象的用途確定。進(jìn)行個(gè)別因素修正時(shí)，應將可比實(shí)例與估價(jià)對象的個(gè)別因素逐項進(jìn)行比較，找出由于個(gè)別因素優(yōu)劣所造成的價(jià)格差異進(jìn)行調整。

　　5.2.9交易情況、交易日期、區域因素和個(gè)別因素的修正，視具體情況可采用百分率法、差額法或回歸分析法。每項修正對可比實(shí)例成交價(jià)格的調整不得超過(guò)20％，綜合調整不得超過(guò)30％。

　　5.2.10選取的多個(gè)可比實(shí)例的價(jià)格經(jīng)過(guò)上述各種修正之后，應根據具體情況計算求出一個(gè)綜合結果，作為比準價(jià)格。 5.2.11市場(chǎng)比較法的原理和技術(shù)，也可用于其他估價(jià)方法中有關(guān)參數的求取。

　　★問(wèn)題所屬科目：房地產(chǎn)估價(jià)師——房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析

　　責任編輯：淘淘