2016房估《經(jīng)營(yíng)與管理》知識點(diǎn)：房地產(chǎn)投資的系統風(fēng)險
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序號
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風(fēng)險名稱(chēng)
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內涵
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| 1 | 通貨膨脹風(fēng)險 （購買(mǎi)力風(fēng)險,錢(qián)不值錢(qián)了） |
◇ 購買(mǎi)力降低給投資者帶來(lái)的風(fēng)險 ◇ 其實(shí)質(zhì)是通貨膨脹導致未來(lái)收益的價(jià)值下降 |
| 2 | 市場(chǎng)供求風(fēng)險 | ◇ 供求關(guān)系的變化會(huì )造成房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)與租金水平的變化 ◇ 房地產(chǎn)市場(chǎng)是地區性市場(chǎng),當地市場(chǎng)環(huán)境條件變化的影響比整個(gè)國家市場(chǎng)環(huán)境條件變化的影響要大得多 |
【重點(diǎn)難點(diǎn)】如何規避通貨膨脹風(fēng)險
◇ 以固定租金方式出租物業(yè)的租期越長(cháng)，投資者所承擔的購買(mǎi)力風(fēng)險越大，實(shí)際上承擔了本應由承租人承擔的風(fēng)險。
◇ 投資者通過(guò)適當調整其要求的最低收益率來(lái)降低風(fēng)險對實(shí)際收益率的影響程度（調高）。
【2013年試題】張某以固定租金方式出租其所有的一套住宅，租期為三年，張某面臨較大的風(fēng)險是（ ）風(fēng)險。
A.政策 B.通貨膨脹
C.利率 D.或然損失
『正確答案』B
『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)投資的系統風(fēng)險。由于通貨膨脹將導致未來(lái)收益的價(jià)值下降，按長(cháng)期固定租金方式出租所擁有物業(yè)的投資者，實(shí)際上承擔了本來(lái)應由承租人承擔的風(fēng)險。參見(jiàn)教材P18。
【典型例題】整個(gè)國家市場(chǎng)環(huán)境條件變化對房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，要比當地市場(chǎng)環(huán)境變化造成的影響大。（ ）
『正確答案』×
『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)投資的系統風(fēng)險。房地產(chǎn)市場(chǎng)是地區性市場(chǎng)，當地市場(chǎng)環(huán)境條件變化的影響要比整個(gè)國家市場(chǎng)環(huán)境變化的影響大。參見(jiàn)教材P18。
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序號
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風(fēng)險名稱(chēng)
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內涵
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| 3 | 周期風(fēng)險 | ·房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期波動(dòng)給投資者帶來(lái)的風(fēng)險 ·房地產(chǎn)市場(chǎng)周期波動(dòng)分為復蘇與發(fā)展、繁榮、危機與衰退、蕭條四個(gè)階段 ·美國房地產(chǎn)市場(chǎng)周期為18－20年 ·香港房地產(chǎn)市場(chǎng)周期為7－8年 ·日本房地產(chǎn)市場(chǎng)周期為7年 |
| 4 | 變現風(fēng)險 | 指急于將房地產(chǎn)兌換為現金時(shí)由于折價(jià)而導致資金損失的風(fēng)險。（跳樓價(jià)的損失） |
| 5 | 利率風(fēng)險 | ·利率調升對房地產(chǎn)投資的影響 ·可采用固定利率貸款來(lái)抵御該風(fēng)險，實(shí)質(zhì)上是把利率風(fēng)險轉嫁給金融機構 |
【重點(diǎn)難點(diǎn)】利率調升對房地產(chǎn)投資的影響
◇ 折現率提高，折現后的價(jià)值變小，導致房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值的折損
◇ 加大投資者的債務(wù)負擔，導致還貸困難，抑制房地產(chǎn)需求，導致價(jià)格下降
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序號
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風(fēng)險名稱(chēng)
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內涵
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| 6 | 政策風(fēng)險 | |
| 7 | 政治風(fēng)險 | |
| 8 | 或然損失風(fēng)險 | ◇ 指火災、風(fēng)災或其他偶然發(fā)生的自然災害引起的置業(yè)投資損失 ◇ 可以通過(guò)保險將風(fēng)險部分轉移給保險公司，也可以通過(guò)租約將部分風(fēng)險轉移給承租人 |
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