2016年房地產(chǎn)估價(jià)師考試將在2016年10月15、16日進(jìn)行，考生朋友們正在緊張的備考中，為了使大家的復習更有針對性，建設工程教育網(wǎng)特別分享了房估《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》科目的知識點(diǎn)，希望對大家有所幫助，祝大家備考愉快，夢(mèng)想成真！

不同城市、不同位置、不同類(lèi)型、不同使用年限的居住房地產(chǎn)在價(jià)格上都存在較大差異，要準確、客觀(guān)估價(jià)估價(jià)對象的價(jià)格水平，估價(jià)人員必須熟悉哪些因素對住宅的價(jià)格產(chǎn)生影響，在實(shí)地查勘時(shí)必須把握好這些因素。

影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的因素分為宏觀(guān)因素和微觀(guān)因素。

宏觀(guān)因素包括城市經(jīng)濟發(fā)展水平、城市規劃、產(chǎn)業(yè)政策與導向、住宅市場(chǎng)供求狀況等因素。

微觀(guān)因素包括住宅的區位狀況、實(shí)物狀況、權益狀況因素。

但就同一城市而言，影響住宅價(jià)格的宏觀(guān)因素基本一致，因此估價(jià)主要應關(guān)注住宅的微觀(guān)影響因素（后面其他用途房地產(chǎn)估價(jià)也僅討論微觀(guān)因素）。

1.影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的主要區位狀況

（1）位置。位置主要體現在方位、與相關(guān)場(chǎng)所的距離、朝向和樓層等。

位置對不同類(lèi)型房地產(chǎn)影響程度不同，對居住房地產(chǎn)而言，位置首先體現在某宗居住房地產(chǎn)在城市較大區域中的位置以及在較小區域中的具體位置；

其次，位置表現為某宗居住房地產(chǎn)距離市中心、交通干線(xiàn)、購物中心、學(xué)校、醫療等重要場(chǎng)所的距離，越近位置越好；

第三，位置體現在某宗居住房地產(chǎn)的朝向，朝向除了考慮采光、通風(fēng)等因素外，還有一個(gè)重要的因素是景觀(guān)。當住宅四周景觀(guān)基本一致時(shí)，通常東南朝向的住宅會(huì )優(yōu)于其他朝向，價(jià)格最高，而西北朝向最差，價(jià)格最低。但當住宅四周景觀(guān)差異非常大時(shí)，景觀(guān)對住宅的影響就非常大，如當住宅北向面對的是美麗的海景、江景、山景、公園等，北向的住宅價(jià)格往往比同樓層的其他朝向高；

第四，位置體現在樓層，不同樓層住宅之間的價(jià)格差異取決于總樓層數、有無(wú)電梯，一般而言，沒(méi)有電梯的傳統多層住宅的中間樓層最優(yōu)，頂層較差。有電梯的中高層住宅，樓層越高，景觀(guān)及空氣質(zhì)量越好，價(jià)格越高。

（2）交通條件。交通條件對于不同類(lèi)型的房地產(chǎn)的含義不同，對于居住房地產(chǎn)而言，交通條件主要指城市公共交通的通達程度，如估價(jià)對象附近是否通行公共汽車(chē)、電車(chē)、地鐵，輕軌。交通條件較好的居住房地產(chǎn)，其價(jià)格要高一些。

（3）生活服務(wù)設施。生活服務(wù)設施較完善的居住房地產(chǎn)，其價(jià)格要高一些。居住房地產(chǎn)所處地段不一定要求繁華，即使處于商業(yè)繁華地段，也希望能夠鬧中取靜。作為居住房地產(chǎn)，一定要有比較完善的基本生活服務(wù)設施，例如：菜市場(chǎng)、商店、銀行、郵局等等。

（4）教育配套設施。教育配套設施是影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素，主要指中、小學(xué)校和幼兒園、托兒所。名校效應。教育配套設施較完善的居住房地產(chǎn)，其價(jià)格要高一些。

（5）環(huán)境質(zhì)量。環(huán)境質(zhì)量較好的居住房地產(chǎn)，其價(jià)格要高一些。環(huán)境質(zhì)量包括居住房地產(chǎn)附近以及小區的綠化環(huán)境、自然景觀(guān)、噪音程度、空氣質(zhì)量、衛生條件等。

2.影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)物狀況

（1）建筑結構、類(lèi)型和等級

建筑結構的不同直接影響建筑的工程造價(jià)，即建筑成本，從而影響住宅的價(jià)格。住宅建筑結構主要分為磚混結構、磚木結構、鋼筋混凝土結構、鋼結構等。建筑的高度、每一層的層高的不同也會(huì )影響建筑工程造價(jià)，高層住宅的建造成本會(huì )高于多層住宅。

（2）設施與設備

住宅的供水、排水、供電、供氣、共用天線(xiàn)、通訊等管線(xiàn)的完備程度，公用電梯的設置及質(zhì)量等都會(huì )對住宅價(jià)格產(chǎn)生影響。

（3）建筑質(zhì)量

建筑質(zhì)量、保溫或隔熱設施、防水防滲漏措施等是否符合標準及質(zhì)量等級。

（4）裝飾裝修

對于新建住宅而言，住宅是否有裝修、裝修程度如何對其價(jià)格會(huì )產(chǎn)生較大的影響。一般情況下，可根據住宅的裝修狀況將住宅分為毛坯房、粗裝修房、普通裝修房、精裝修房、豪華裝修房，它們之間的價(jià)格差異很大，如近年來(lái)在北京、上海、廣州等大城市，出現了僅裝修費就高達每平方米幾千元的住房，即該類(lèi)住房的裝修成本就基本相當于普通住房的價(jià)格水平。然而對二手住宅而言，住宅是否有裝修、裝修程度如何對其價(jià)格的影響程度遠沒(méi)有一手房大，因為存在裝修的折舊問(wèn)題。

3.影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的主要權益因素

土地使用權剩余年限、容積率、是否是部分產(chǎn)權或有受限權利情形。

以后其他用途的房地產(chǎn)估價(jià)因素分析同。