使用管制主要指：農用地轉用為建設用地，以及城市規劃對土地用途、容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率等的規定。

就規定用途來(lái)看，居住、商業(yè)、辦公、工業(yè)等不同用途對土地位置等的要求不同；反過(guò)來(lái)，在土地位置等一定的情況下，規定用途（例如是用于商業(yè)、辦公、居住，還是工業(yè)或綠化）對地價(jià)有著(zhù)很大的影響。規定用途對地價(jià)的影響在城市郊區表現得特別明顯：

在城市發(fā)展已使郊區某些農用地很適合于轉變?yōu)槌鞘薪ㄔO用地的情況下，如果政府規定只能維持現有的農業(yè)用途，則地價(jià)必然較低，而如果一旦允許改變用途，則地價(jià)會(huì )大幅度上漲。（變性）

容積率的高低對地價(jià)也有很大的影響。在城市規劃中，地下建筑面積通常不計容積率。在實(shí)際中，容積率分為包含地下建筑面積的容積率和不包含地下建筑面積的容積率。在補交出讓金等費用方面，有的地方政府規定地下建筑面積不補交或者只按照地上建筑面積的出讓金水平等費用水平的一定比例（如1/3）補交。這些規定對地價(jià)都有很大的影響。

【例題】現實(shí)中的使用、支配權要受到多方面的制約，其中政府的城市規劃屬于（ ）方面的制約。

A.建筑技術(shù)

B.土地權利設置

C.相鄰關(guān)系

D.房地產(chǎn)使用管制

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)權益因素。使用管制主要指：農用地轉為建設用地，以及城市規劃對土地用途、容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率等的規定。參見(jiàn)教材P128。