2019年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間為10月19日、20日，建設工程教育網(wǎng)特別整理了《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》科目的知識點(diǎn)，進(jìn)行詳細講解，希望對考生朋友們的備考學(xué)習有所助益！

估價(jià)與評估的異同

相對于價(jià)值分析、測算和判斷活動(dòng)，估價(jià)專(zhuān)指對價(jià)值進(jìn)行評估。

房地產(chǎn)評估范圍更廣泛：不僅包含房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格評估，還包含房屋工程質(zhì)量評估、房屋完損狀況評估、房屋使用功能評估、房地產(chǎn)周?chē)h(huán)境評估、房地產(chǎn)投資風(fēng)險評估、房地產(chǎn)貸款風(fēng)險評估，甚至可以包含房地產(chǎn)企業(yè)資信評估、房地產(chǎn)制度政策評估等。

房地產(chǎn)估價(jià)建立在房屋工程質(zhì)量、完損狀況、使用功能、周?chē)h(huán)境等評估的基礎上，以得出房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格為目標或最終結論的評估，稱(chēng)為房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格評估，或簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)估價(jià)、估值。

除了房地產(chǎn)估價(jià)以外，房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機構還可以從事：

（1）房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值分配。如把房地產(chǎn)的總體價(jià)值在其不同部分之間進(jìn)行分配。

例如：

1）房地產(chǎn)總體價(jià)值在土地和建筑物之間進(jìn)行分配（剩余技術(shù)），把一整塊土地的價(jià)值在其上建筑物的不同單位之間進(jìn)行分配（高層建筑地價(jià)分攤）；

2）采用成本法測算住宅小區的平均房?jì)r(jià)，在各個(gè)樓棟、單元、樓層、朝向、戶(hù)型間分配（開(kāi)發(fā)商的售價(jià)表）；

3）開(kāi)發(fā)區或土地一級開(kāi)發(fā)片區的平均地價(jià)在開(kāi)發(fā)完成后的各宗土地之間分配。

（2）價(jià)值提升評估業(yè)務(wù)（如，房屋更新改造、改變用途、增加容積率、相鄰房地產(chǎn)合并等）。

（3）房地產(chǎn)價(jià)值減損評估業(yè)務(wù)（如污染、工程質(zhì)量缺陷等導致的房地產(chǎn)價(jià)值減損評估）。

（4）相關(guān)經(jīng)濟損失評估業(yè)務(wù)（如征收房地產(chǎn)、房地產(chǎn)損害或對被損害房地產(chǎn)進(jìn)行修復造成的搬遷費、臨時(shí)安置費、停產(chǎn)停業(yè)損失評估）。是由損害修復帶來(lái)的。

（5）房地產(chǎn)咨詢(xún)業(yè)務(wù)（如房地產(chǎn)市場(chǎng)調查分析預測、房地產(chǎn)項目可行性研究、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目策劃、房地產(chǎn)項目調查評價(jià)、房地產(chǎn)最高最佳利用分析，房地產(chǎn)市場(chǎng)競爭力分析、房地產(chǎn)狀況調查評價(jià)、房地產(chǎn)定價(jià)、房地產(chǎn)購買(mǎi)分析、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理等。）

這些相關(guān)業(yè)務(wù)和咨詢(xún)業(yè)務(wù)，是估價(jià)師和估價(jià)機構有能力從事并應努力開(kāi)展的業(yè)務(wù)領(lǐng)域。

還需要指出的是，《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》（2016年7月2日全國人民代表大會(huì )常務(wù)委員會(huì )通過(guò)，簡(jiǎn)稱(chēng)《資產(chǎn)評估法》）頒布實(shí)施后，"資產(chǎn)評估"不僅包括財政部門(mén)管理的狹義的資產(chǎn)評估，還包括房地產(chǎn)估價(jià)等其他評估領(lǐng)域和評估專(zhuān)業(yè)，并且該法第四條、第十三條和第十七條規定開(kāi)展資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)應遵循獨立、客觀(guān)、公正的原則。

但由于投資價(jià)值等某些價(jià)值價(jià)格評估，嚴格地說(shuō)并不需要遵循獨立、客觀(guān)、公正的原則，所以為了防止不應有的違法，有必要將估價(jià)與評估區分開(kāi)來(lái)，可將《資產(chǎn)評估法》所稱(chēng)的評估范圍理解為鑒證性估價(jià)，不包括咨詢(xún)性估價(jià)。

鑒證性估價(jià)（或稱(chēng)為公證性估價(jià)、證據性估價(jià)）是向委托人提供的，估價(jià)報告供委托人給第三方使用，起著(zhù)價(jià)值證明作用的估價(jià)，如為證券發(fā)行、上市公司關(guān)聯(lián)交易、房地產(chǎn)抵押貸款、房屋征收補償、人民法院強制拍賣(mài)房地產(chǎn)提供參考依據的估價(jià)。咨詢(xún)性估價(jià)（或參考性估價(jià)）是向委托人提供的，估價(jià)報告供委托人自己使用的估價(jià)，如為委托人出售房地產(chǎn)確定要價(jià)、購買(mǎi)房地產(chǎn)確定出價(jià)提供參考依據的估價(jià)。自評自用