2019年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間為10月19日、20日，建設工程教育網(wǎng)特別整理了《房地產(chǎn)基本制度與政策》科目的知識點(diǎn)，進(jìn)行詳細講解，希望對考生朋友們的備考學(xué)習有所助益！

商品房買(mǎi)賣(mài)合同

《商品房買(mǎi)賣(mài)合同（預售）示范文本》、《商品房買(mǎi)賣(mài)合同（現售）示范文本》

簽訂補充協(xié)議的前提是：對示范合同中未約定或約定不明的內容。

補充協(xié)議中如含有不合理減輕、免除示范合同中約定應當由出賣(mài)人承擔的責任或不合理加重買(mǎi)受人責任、排除買(mǎi)受人主要權利內容的，仍以示范合同為準。

（一）商品房預售合同主要內容

1.合同當事人；2.商品房基本狀況；3.商品房?jì)r(jià)款；4.商品房交付條件與交付手續；5.面積差異處理方式；6.規劃設計變更；7.商品房質(zhì)量及保修責任；8.合同備案與房屋登記；9.前期物業(yè)管理；10.其他事項，業(yè)主共有部分約定、配套設施約定、爭議解決方式等。

（二）商品房現售合同主要內容

1.合同當事人；2.商品房基本狀況；3.商品房?jì)r(jià)款；4.商品房交付條件與交付手續；5.商品房質(zhì)量及保修責任；6.房屋登記；7.物業(yè)管理；8.其他事項。

（三）計價(jià)方式

可以按套（單元）計價(jià)，也可以按套內建筑面積或建筑面積計價(jià)。按套、套內建筑面積計價(jià)并不影響用建筑面積進(jìn)行產(chǎn)權登記。

商品房建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，套內建筑面積部分為專(zhuān)有部分，分攤的共有面積部分為共有產(chǎn)權。

（四）面積誤差的處理方式

按套內建筑面積或者建筑面積計價(jià)的，當事人可以在合同中約定合同約定面積誤差比。

面積誤差比是實(shí)測面積與預測面積之差與預測面積之比，公式為：

面積誤差比＝（實(shí)測面積－預測面積）/預測面積×100%

合同中沒(méi)有約定面積誤差比的，按以下原則處理：

（1）按套內建筑面積計價(jià)的，面積誤差比絕對值在3%以?xún)龋ê?%）的，據實(shí)結算房?jì)r(jià)款；

按建筑面積計價(jià)的，建筑面積或套內建筑面積誤差比絕對值均在3%以?xún)鹊?，根據?shí)測建筑面積結算房?jì)r(jià)款。

（2）按套內建筑面積計價(jià)，面積誤差比絕對值超過(guò)3%時(shí)，買(mǎi)受人有權解除合同。

按建筑面積計價(jià)的，建筑面積或套內建筑面積任何一個(gè)的誤差比絕對值超過(guò)3%的，買(mǎi)受人就有權解除合同。

買(mǎi)受人解除合同的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當自解除合同通知送達之日起15日內退還買(mǎi)受人已付全部房?jì)r(jià)款（含已付貸款部分），并自買(mǎi)受人付款之日起，按照不低于中國人民銀行公布的同期貸款基準利率計付利息。

買(mǎi)受人不退房的，實(shí)測面積大于預測面積時(shí)，面積誤差比在3%之內的房?jì)r(jià)款由買(mǎi)受人補足；超出3%部分的房?jì)r(jià)款由房地產(chǎn)企業(yè)承擔，產(chǎn)權歸買(mǎi)受人。

實(shí)測面積小于預測約定面積時(shí)，面積誤差比絕對值在3%（含3%）以?xún)炔糠值姆績(jì)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)返還買(mǎi)受人；絕對值超過(guò)3%的房?jì)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雙倍返還買(mǎi)受人。

（五）中途變更規劃、設計

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得擅自變更規劃、設計。經(jīng)規劃部門(mén)批準的規劃變更、設計單位同意的設計變更，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當在變更確立之日起10日內，書(shū)面通知買(mǎi)受人。

買(mǎi)受人有權在通知到達之日起15日內做出是否退房的書(shū)面答復。買(mǎi)受人在通知到達之日起15日內未做出書(shū)面答復的，視同接受變更。

（六）保修責任

當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內容做出約定。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔的保修期從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（出賣(mài)人）將商品房交付給買(mǎi)受人之日起計算。