2019年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間為10月19日、20日，建設工程教育網(wǎng)特別整理了《房地產(chǎn)基本制度與政策》科目的知識點(diǎn)，進(jìn)行詳細講解，希望對考生朋友們的備考學(xué)習有所助益！

業(yè)主的建筑物區分所有權

建筑物區分所有權，是指多個(gè)業(yè)主共同擁有一棟建筑物時(shí)，各個(gè)業(yè)主對其在構造和使用上具有獨立的建筑物部分所享有的所有權和對供全體或部分所有人共同使用的建筑物部分所享有的共有權以及基于建筑物的管理、維護和修繕等共同事務(wù)而產(chǎn)生的共同管理權的總稱(chēng)。

《物權法》第七十條規定：業(yè)主對建筑物內的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權，對專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。

（一）專(zhuān)有部分的所有權

業(yè)主對其建筑物專(zhuān)有部分享有占有、使用、收益和處分的權利，建筑區劃內，符合下列條件的房屋，以及車(chē)位、攤位等特定空間，應當認定為建筑物專(zhuān)有部分：

①具有構造上的獨立性，能夠明確區分；

②具有利用上的獨立性，可以排他使用；

③能夠登記為特定業(yè)主所有權的客體。

業(yè)主對專(zhuān)有部分行使專(zhuān)有所有權應受到一定限制：例如，業(yè)主在對專(zhuān)有部分裝修時(shí)，不得拆除房屋內的承重墻，不得損害其他業(yè)主的合法權益。

業(yè)主轉讓建筑內專(zhuān)有部分，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。

業(yè)主不得隨意改變住宅的居住用途，如改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房應在遵守法律、法規以及管理規約的前提下，還必須征得有利害關(guān)系的業(yè)主同意。

（二）共有部分的共有權

《物權法》第七十三條規定："建筑區劃內的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。"

建筑區劃內的其他公共場(chǎng)所、公用設施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。

建筑區劃內的以下部分，應當認定為建筑物的共有部分：建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通道部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層或者設備層間等結構部分。

《物權法》第七十四條規定：

（1）建筑區劃內，規定用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫應當首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要；

（2）建筑區劃內，規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫的歸屬，由當事人通過(guò)出售、附贈或者出租等方式約定；

（3）占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有。

業(yè)主對專(zhuān)有部分以外的共有部分的共有權。

（三）共有部分的共同管理權

《物權法》第七十六條的規定，業(yè)主共同決定事項的范圍包括：制定和修改業(yè)主大會(huì )議事規則；制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約；選舉業(yè)主委員會(huì )和更換業(yè)主委員會(huì )成員；選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設施；有關(guān)共有和共同管理權利的其他重大事項。

業(yè)主共同決定籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設施，應當經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意。

其他事項應當經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主同意。