商業(yè)運營(yíng)型商業(yè)房地產(chǎn)主要靠經(jīng)營(yíng)獲得收入，如百貨店、超級市場(chǎng)、大型商場(chǎng)等。這類(lèi)商業(yè)房地產(chǎn)主要采用收益法評估，在評估時(shí)可基于營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)費用測算凈收益，即凈收益＝經(jīng)營(yíng)收入－經(jīng)營(yíng)成本-經(jīng)營(yíng)費用-經(jīng)營(yíng)稅金及附加－管理費用－財務(wù)費用－歸屬于商服經(jīng)營(yíng)者的利潤。但在實(shí)際操作中，如何剝離商業(yè)經(jīng)營(yíng)的利潤與房地產(chǎn)帶來(lái)的利潤是比較難以處理的問(wèn)題，目前尚無(wú)較好的量化方法，主要是基于估價(jià)師對商業(yè)及房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)驗判斷，一般做法是根據類(lèi)似可比實(shí)例修正估算出租賃收入來(lái)確定商業(yè)房地產(chǎn)的凈收益。