住房置業(yè)擔保概述：

住房置業(yè)擔保是在個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展到一定階段，應市場(chǎng)需要而產(chǎn)生的一種新的房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)。

住房置業(yè)擔保是指依照《住房置業(yè)擔保管理試行辦法》設立的住房置業(yè)擔保公司，在借款人無(wú)法滿(mǎn)足貸款人要求提供擔保的情況下，為借款人申請個(gè)人住房貸款而與貸款人簽訂保證合同，提供連帶責任保證擔保的行為。

住房置業(yè)擔保機構管理制度：

(一)公司設立

1.設立程序

《住房置業(yè)擔保管理試行辦法》明確擔保公司是為借款人辦理個(gè)人住房貸款提供專(zhuān)業(yè)擔保，收取服務(wù)費用，具有法人地位的房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)。向工商行政管理部門(mén)申請設立登記，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執照后，擔保公司方可營(yíng)業(yè)。

擔保公司的組織形式為有限責任公司或者股份有限公司。2.設立條件

設立擔保公司應當具備下列條件：(1)有自己的名稱(chēng)和組織機構;(2)有固定的服務(wù)場(chǎng)所;

(3)有不少于l o00萬(wàn)元人民幣的實(shí)有資本;(4)有一定數量的周轉住房;

(5)有適應工作需要的專(zhuān)業(yè)管理人員; (6)有符合《公司法》要求的公司章程;

(7)符合《公司法》和相關(guān)法律、法規規定的其他條件。3.其他規定

擔保公司的實(shí)有資本以政府預算資助、資產(chǎn)劃撥以及房地產(chǎn)骨干企業(yè)認股為主。

貨幣形態(tài)的實(shí)有資本應當存入城市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)指定的銀行，或發(fā)放由擔保公司提供住房置業(yè)擔保的個(gè)人住房貸款的其他銀行。

(二)機構的風(fēng)險管理

1.業(yè)務(wù)范圍和資金應用的限制規定

擔保公司只能從事住房置業(yè)擔保和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)(房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)除外)，不得經(jīng)營(yíng)財政信用業(yè)務(wù)、金融業(yè)務(wù)等其他業(yè)務(wù)，也不得提供其他擔保。擔保公司的

資金運用，應當遵循穩健、安全的原則，確保資產(chǎn)的保值增值。

2.建立在銀行的保證金制度

擔保公司應當從其資產(chǎn)中按照借款人借款余額的一定比例提留擔保保證金，并存人借款人的貸款銀行。擔保公司未按規定或合同約定履行擔保義務(wù)時(shí)，貸款人有權從保證金賬戶(hù)中予以扣收。

保證金的提留比例，由貸款人與擔保公司協(xié)商確定。

3.風(fēng)險基金制度

擔保公司應當建立擔保風(fēng)險基金，用于擔保公司清算時(shí)對其所擔保債務(wù)的清償。擔保風(fēng)險基金由擔保公司按照公司章程規定的比例從營(yíng)業(yè)收入中提取，專(zhuān)戶(hù)存儲，不得挪用。

4.最大擔保額度規定

擔保公司擔保貸款余額的總額，不得超過(guò)其實(shí)有資本的30倍;超過(guò)30倍的，應當追加實(shí)有資本。

住房置業(yè)擔保業(yè)務(wù)管理制度：

(一)擔保的設立

(1)擔保公司與商業(yè)銀行本著(zhù)平等、自愿、分散和控制風(fēng)險的原則建立合作關(guān)系。擔保公司不得強制要求商業(yè)銀行接受住房置業(yè)擔保，不得干預銀行的正常信貸經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。任何單位和個(gè)人也不得強制要求擔保公司提供住房置業(yè)擔保。(2)擔保公司提供住房置業(yè)擔保，應當嚴格評估借款人的資信。對于資信不良的借款人，擔保公司可以拒絕提供擔保。

借款人向擔保公司申請住房置業(yè)擔保，應當具備下列條件：

1)具有完全民事行為能力;

2)有所在城鎮正式戶(hù)口或者有效居留的身份證件;

3)收入來(lái)源穩定，無(wú)不良信用記錄，且有償還貸款本息的能力;

4)已訂立合法有效的住房買(mǎi)賣(mài)合同;

5)已足額交納購房首付款;

6)符合貸款人和擔保公司規定的其他條件。

(3)設立程序

擔保設立的過(guò)程包含要約和承諾兩個(gè)階段。

借款人向擔保公司申請提供住房置業(yè)擔保的，擔保公司有權要求借款人以其自己或者第三人合法所有的房屋向擔保公司進(jìn)行抵押反擔保。

住房置業(yè)擔保當事人應當簽訂書(shū)面抵押合同和保證合同，并辦理相關(guān)登記手續。

擔保服務(wù)費由借款人向擔保公司支付，擔保服務(wù)收費標準應報經(jīng)同級物價(jià)部門(mén)批準。

(二)擔保的解除

借款人依照借款合同還清全部貸款本息，借款合同終止后，保證合同和房屋抵押合同即行終止。借款人到期不能償還貸款本息時(shí)，依照保證合同約定，擔保公司按貸款人要求先行代為清償債務(wù)后，保證合同自然終止。

保證合同終止后，擔保公司有權就代為清償的債務(wù)部分向借款人進(jìn)行追償，并要求行使房屋抵押權，處置抵押房屋。

抵押房屋的處置，可以由抵押當事人協(xié)議以該抵押房屋折價(jià)或者拍賣(mài)、變賣(mài)該抵押房屋的方式進(jìn)行;協(xié)議不成的，抵押權人可以向人民法院提起訴訟。

處置抵押房屋時(shí)，抵押人居住確有困難的，擔保公司應當予以協(xié)助。