通政發(fā)[2003]16號

各縣（市）、區人民政府，市各委、辦、局，市各直屬單位：

　　《南通市城市房屋拆遷管理辦法》已經(jīng)2003年1月27日市政府第1次常務(wù)會(huì )議審議通過(guò)，現予印發(fā)施行。

　　第一章 總　則

　　第一條　為加強對城市房屋拆遷的管理，維護拆遷當事人的合法權益，保障建設項目順利進(jìn)行，根據國務(wù)院《城市房屋拆遷管理條例》、《江蘇省城市房屋拆遷管理條例》及其他有關(guān)規定，結合本市實(shí)際，制定本辦法。

　　第二條　在本市城市規劃區內國有土地上實(shí)施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償、安置的，適用本辦法。

　　第三條　城市房屋拆遷必須符合城市規劃，有利于城市建設改造和生態(tài)環(huán)境改善，保護文物古跡。

　　第四條　拆遷人應當依照本辦法的規定，對被拆遷人給予補償、安置；被拆遷人應當服從建設項目的需要，在拆遷補償安置協(xié)議約定或者房屋拆遷管理部門(mén)裁決規定的搬遷期限內完成搬遷，搬遷期限不得超出規定的拆遷期限。

　　本辦法所稱(chēng)拆遷人，是指取得房屋拆遷許可證的單位。

　　本辦法所稱(chēng)被拆遷人，是指被拆遷房屋的所有人。

　　第五條　南通市房產(chǎn)管理局是本市城市房屋拆遷管理部門(mén)，對本市城市房屋拆遷工作實(shí)施監督管理。南通市城市房屋拆遷管理辦公室具體負責本市房屋拆遷管理工作。

　　各縣（市）建設行政主管部門(mén)是本縣（市）城市房屋拆遷管理部門(mén)，對本縣（市）城市房屋拆遷工作實(shí)施監督管理。

　　市建設及市、縣（市）規劃、物價(jià)、財政、工商、司法、公安、文化、教育、環(huán)境等有關(guān)部門(mén)應當依照本辦法的規定，與房屋拆遷管理部門(mén)互相配合，保證城市房屋拆遷管理工作的順利進(jìn)行。

　　市、縣（市）土地行政主管部門(mén)依照有關(guān)法律、法規的規定，負責與城市房屋拆遷有關(guān)的土地管理工作。

　　第二章　拆遷管理

　　第六條　城市房屋拆遷應當遵循下列程序：

　�。ㄒ唬�對拆遷項目進(jìn)行評估提供概算；

　�。ǘ�）拆遷人向房屋拆遷管理部門(mén)申領(lǐng)房屋拆遷許可證；

　�。ㄈ�）房屋拆遷管理部門(mén)發(fā)布拆遷公告；

　�。ㄋ模┰u估機構對被拆遷房屋進(jìn)行價(jià)格評估并公布評估結果；

　�。ㄎ澹┎疬w人與被拆遷人或者拆遷人與被拆遷人、房屋承租人訂立書(shū)面拆遷補償安置協(xié)議；

　�。�六）拆遷人按照拆遷補償安置協(xié)議進(jìn)行補償安置并實(shí)施房屋拆除。

　　第七條　拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實(shí)施拆遷。

　　申領(lǐng)房屋拆遷許可證的，應當向房屋所在地的房屋拆遷管理部門(mén)提交下列材料：

　�。ㄒ唬┓课莶疬w申請書(shū)；

　�。ǘ�）建設項目批準文件；

　�。ㄈ�）建設用地規劃許可證（附拆遷范圍紅線(xiàn)圖）；

　�。ㄋ模﹪�有土地使用證或者建設用地批準書(shū)、征用土地批準文件；

　�。ㄎ澹┎疬w計劃和拆遷方案，包括拆遷范圍、拆遷對象、房屋的用途、面積、權屬、拆遷實(shí)施步驟、安全防護、環(huán)保措施、各項補償補助費用預算、安置用房、周轉用房或者其他臨時(shí)過(guò)渡措施的落實(shí)情況、拆遷的方式與時(shí)限、拆遷及評估委托合同等；

　�。�六）辦理專(zhuān)項存款業(yè)務(wù)的金融機構出具的足額拆遷補償安置資金的存款證明。

　　房屋拆遷管理部門(mén)應當自收到申請之日起30日內，對申請事項進(jìn)行審查，符合條件的，頒發(fā)房屋拆遷許可證。

　　第八條　房屋拆遷管理部門(mén)在發(fā)放房屋拆遷許可證的同時(shí)，應當將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限、拆遷實(shí)施單位等事項，以房屋拆遷公告的形式予以公布。房屋拆遷公告應當在拆遷范圍內張貼或者在本地主要報紙上登載。

　　實(shí)施房屋拆遷施工的時(shí)間，應當自拆遷公告公布之日起不少于30日。對華僑和其他居住在國（境）外的人員，拆遷人應當書(shū)面告知實(shí)施房屋拆遷的時(shí)間，拆遷時(shí)間應當相應延長(cháng)。

　　第九條　房屋拆遷管理部門(mén)、拆遷人、拆遷實(shí)施單位和評估機構應當及時(shí)向被拆遷人做好宣傳、解釋工作。被拆遷人的所在單位和街道、鄉鎮及居（村）民委員會(huì )應當予以協(xié)助，并如實(shí)提供有關(guān)房屋、土地權屬的資料。

　　前款所稱(chēng)拆遷實(shí)施單位是指依法取得城市房屋拆遷資格證書(shū)，接受拆遷人委托，對被拆遷人進(jìn)行拆遷動(dòng)員、組織簽訂拆遷補償安置協(xié)議的單位。

　　第十條　拆遷人應當在房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍和拆遷期限內實(shí)施房屋拆遷。

　　拆遷人需要延長(cháng)拆遷期限的，應當按規定提前向房屋拆遷管理部門(mén)提出申請，房屋拆遷管理部門(mén)應當自收到延期拆遷申請之日起10日內給予答復。

　　第十一條　拆遷人可以自行拆遷，也可以委托拆遷實(shí)施單位拆遷。

　　房屋拆遷管理部門(mén)不得作為拆遷人，不得接受拆遷委托。

　　第十二條　從事房屋拆遷及拆遷評估業(yè)務(wù)的人員，應當經(jīng)過(guò)房屋拆遷管理部門(mén)的專(zhuān)業(yè)培訓和考核，取得上崗證后，方可從事拆遷工作。

　　被拆遷人有權要求從事房屋拆遷及拆遷評估業(yè)務(wù)的人員出示上崗證。

　　第十三條　拆遷人委托拆遷，在確定被委托的拆遷單位時(shí)，可以采用招標方式，也可以采用協(xié)議方式。

　　拆遷人應當向被委托的拆遷單位出具委托書(shū)，并訂立書(shū)面拆遷委托合同。

　　被委托的拆遷單位不得轉讓拆遷業(yè)務(wù)。

　　第十四條　拆遷范圍確定后，拆遷范圍內的單位和個(gè)人不得進(jìn)行下列活動(dòng)：

　�。ㄒ唬┬陆�、擴建、改建房屋；

　�。ǘ�）改變房屋和土地用途、辦理工商營(yíng)業(yè)執照；

　�。ㄈ�）租賃房屋。

　　房屋拆遷管理部門(mén)應當就前款所列事項，書(shū)面通知計劃、規劃、土地、建設、工商等有關(guān)部門(mén)和街道辦事處、鄉（鎮）人民政府暫停辦理相關(guān)手續。暫停辦理的書(shū)面通知應當載明暫停期限。拆遷人需要延長(cháng)暫停期限的，必須經(jīng)房屋拆遷管理部門(mén)批準，延長(cháng)暫停期限不得超過(guò)1年。

　　第十五條　拆遷人與被拆遷人應當依照本辦法的規定，簽訂拆遷補償安置協(xié)議。拆遷補償安置協(xié)議應當載明補償方式和補償金額、安置用房面積和安置地點(diǎn)、搬遷期限、搬遷過(guò)渡方式和過(guò)渡期限、違約責任、解決爭議的辦法等內容。

　　拆遷租賃房屋的，拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補償安置協(xié)議。

　　拆遷人委托拆遷實(shí)施單位拆遷的，拆遷人和拆遷實(shí)施單位應當在拆遷補償安置協(xié)議上加蓋印章，并明確違約責任。

　　第十六條　產(chǎn)權不明或者有產(chǎn)權糾紛的房屋及房產(chǎn)管理部門(mén)代管的房屋需要拆遷的，拆遷補償安置協(xié)議必須經(jīng)公證機關(guān)公證，并辦理證據保全。

　　第十七條　拆遷補償安置協(xié)議訂立后，被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內拒絕搬遷的，拆遷人可以依法向仲裁委員會(huì )申請仲裁，也可以依法向人民法院起訴。訴訟期間，拆遷人可以依法申請人民法院先予執行。

　　第十八條　拆遷人與被拆遷人或者拆遷人與被拆遷人、房屋承租人達不成拆遷補償安置協(xié)議的，經(jīng)當事人申請，由房屋拆遷管理部門(mén)裁決。房屋拆遷管理部門(mén)是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。裁決應當自收到申請之日起30日內作出。

　　當事人對裁決不服的，可以自裁決書(shū)送達之日起3個(gè)月內向人民法院起訴。拆遷人依照本辦法規定已對被拆遷人給予貨幣補償或者提供拆遷安置用房、周轉用房的，訴訟期間不停止拆遷的執行。

　　第十九條　被拆遷人或者房屋承租人在裁決規定的搬遷期限內未搬遷的，由房屋所在地的市、縣（市）人民政府責成有關(guān)部門(mén)強制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門(mén)依法申請人民法院強制拆遷。

　　實(shí)施強制拆遷前，拆遷人應當就被拆遷房屋的有關(guān)事項，向公證機關(guān)辦理證據保全。

　　第二十條　拆遷中涉及軍事設施、教堂、寺廟、文物古跡的，依照有關(guān)法律、法規的規定辦理。

　　第二十一條　尚未完成拆遷補償安置的建設項目轉讓的，應當經(jīng)房屋拆遷管理部門(mén)同意，原拆遷補償安置協(xié)議中有關(guān)權利、義務(wù)隨之轉移給受讓人。項目轉讓人和受讓人應當書(shū)面通知被拆遷人，并自轉讓合同簽訂之日起30日內予以公告。

　　第二十二條　拆遷人實(shí)施房屋拆遷的補償安置資金應當足額存入辦理專(zhuān)項存款業(yè)務(wù)的金融機構，全部用于房屋拆遷的補償安置，不得挪作他用。拆遷補償安置資金不足的，房屋拆遷管理部門(mén)不予發(fā)放房屋拆遷許可證。

　　房屋拆遷管理部門(mén)應當加強對拆遷補償安置資金使用的監督，與拆遷人或者拆遷實(shí)施單位、出具拆遷補償安置資金證明的金融機構訂立拆遷補償安置資金使用監管協(xié)議，明確資金使用條件、程序和違約責任等內容。

　　第二十三條　房屋拆除應當由具備保證安全條件，具有建筑施工企業(yè)資質(zhì)證書(shū)的企業(yè)承擔；施工企業(yè)必須編制房屋拆除方案，接受建設行政主管部門(mén)的安全監督，施工企業(yè)負責人對安全負責。

　　第二十四條　拆遷人和拆遷實(shí)施單位，在拆遷范圍內的房屋拆除結束后5日內，應當報房屋拆遷管理部門(mén)驗收。

　　第二十五條　房屋拆遷管理部門(mén)應當建立、健全拆遷檔案管理制度，加強對拆遷檔案資料的管理。拆遷人應當按照齊全、準確、規范的要求，及時(shí)整理、妥善保管好拆遷資料，并在拆遷項目驗收后1個(gè)月內交房屋拆遷管理部門(mén)存檔。

　　第三章　拆遷補償與安置

　　第二十六條　拆遷人應當依照本辦法規定，對被拆遷人給予補償。

　　拆除違章建筑和超過(guò)批準期限的臨時(shí)建筑，不予補償；拆除未超過(guò)批準期限的臨時(shí)建筑，按剩余使用期限分攤的建造成本給予補償。

　　第二十七條　被拆遷范圍內的房屋權屬按房屋權屬證書(shū)確定；被拆遷人不能提供房屋權屬證書(shū)的，由房產(chǎn)管理部門(mén)審核確認。

　　第二十八條　拆遷補償的方式可以實(shí)行貨幣補償，也可以實(shí)行產(chǎn)權調換，被拆遷人有權選擇補償方式。

　　第二十九條　市政建設項目、政府土地儲備項目拆遷的房屋原則上實(shí)行貨幣補償。被拆遷人要求實(shí)行產(chǎn)權調換的，由拆遷人異地提供房源供被拆遷人選擇。

　　前款市政建設項目是指市、縣（市）人民政府批準的道路、橋梁、河道整治、防洪、排水、排污、環(huán)衛設施、公共綠地、廣場(chǎng)、道路照明、綠化等建設項目。

　　第三十條　貨幣補償的金額，根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積、成新程度等因素評估確定。

　　第三十一條　實(shí)行房屋產(chǎn)權調換的，拆遷人與被拆遷人應當依照本辦法第三十條的規定，計算被拆遷房屋的補償金額和所調換房屋的價(jià)格，結清產(chǎn)權調換的差價(jià)。

　　拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物不作產(chǎn)權調換，由拆遷人給予貨幣補償。

　　對實(shí)行產(chǎn)權調換或者被拆遷人以貨幣補償款購買(mǎi)的房屋，與被拆遷房屋等值的部分，被拆遷人免繳房屋契稅。

　　第三十二條　拆遷公益事業(yè)用房的，拆遷人應當依照有關(guān)法律、法規的規定和城市規劃的要求予以重建，或者給予貨幣補償。

　　拆遷中、小學(xué)校舍或者幼兒園應當征得教育行政主管部門(mén)認可，對規劃要求建設新校舍、幼兒園的應當重建。房屋拆遷管理部門(mén)應當協(xié)助教育行政主管部門(mén)對在校學(xué)生入學(xué)作出妥善安排。

　　被拆遷人和被拆遷公有住房承租人易地安置，致使子女就學(xué)地發(fā)生變更的，其子女可至安置地施教學(xué)校就學(xué)，施教學(xué)校不得收取擇校費等附加費用；其子女在拆遷公告之次年底前新入學(xué)，要求在原居住地施教學(xué)校就學(xué)的，施教學(xué)校應當予以安排，并不得收取擇校費等附加費用。

　　第三十三條　拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對房屋承租人進(jìn)行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償。

　　被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達不成協(xié)議的，拆遷人應當對被拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權調換。產(chǎn)權調換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。

　　第三十四條　拆遷租賃的公有住宅房屋，拆遷人應當將被拆遷房屋的重置價(jià)結合成新的部分補償給房屋所有權人，其余部分補償給房屋承租人。被拆遷人與房屋承租人的租賃關(guān)系在拆遷補償后自動(dòng)解除。

　　拆遷租賃的國有直管非住宅房屋，拆遷人應當將被拆遷房屋區位補償價(jià)的30%和重置價(jià)結合成新的部分補償給房屋所有權人，其余部分補償給房屋承租人。被拆遷人與房屋承租人的租賃關(guān)系在拆遷補償后自動(dòng)解除。

　　拆遷房產(chǎn)管理部門(mén)代管的房屋，實(shí)行產(chǎn)權調換的，所調換的房屋仍由房產(chǎn)管理部門(mén)代管；實(shí)行貨幣補償的，貨幣補償金額由代管人專(zhuān)戶(hù)存入銀行。

　　拆遷涉及私改遺留問(wèn)題已發(fā)還產(chǎn)權的房屋，按私有住房進(jìn)行補償安置；對仍未騰退的承租人，可參照公有住房承租人的補償標準給予補償。

　　第三十五條　拆遷人應當提供符合國家質(zhì)量安全標準的房屋，用于拆遷安置。

　　第三十六條　拆遷產(chǎn)權不明確或者有產(chǎn)權糾紛的房屋，拆遷人應當提出補償安置方案，報房屋拆遷管理部門(mén)審核同意后實(shí)施拆遷。拆遷前，拆遷人應當就被拆遷房屋的有關(guān)事項向公證機關(guān)辦理證據保全。

　　第三十七條　拆遷設有典權、抵押權的房屋，依照國家有關(guān)法律規定辦理。

　　第三十八條　被拆遷人或者房屋承租人安裝使用的管道煤氣（含液化氣）、有線(xiàn)廣播等設施，對房屋的裝飾裝修項目，及被砍伐或者移栽的樹(shù)木，由拆遷人進(jìn)行補償。

　　對被拆遷人因拆遷產(chǎn)生的電話(huà)移機費、有線(xiàn)電視安裝費、搬家費等費用應當足額補償。

　　第三十九條　拆遷人應當向被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷費、臨時(shí)安置補助費。

　　拆遷住宅房屋實(shí)行貨幣補償的，拆遷人應當一次性支付被拆遷人或者房屋承租人6個(gè)月的臨時(shí)安置補助費。

　　被拆遷人選擇產(chǎn)權調換的，拆遷過(guò)渡期限自被拆遷人或者房屋承租人騰空房屋之日起，一般不超過(guò)18個(gè)月，臨時(shí)安置補助費按實(shí)際過(guò)渡期限結算。

　　因拆遷人的責任延長(cháng)過(guò)渡期限的，從逾期之月起，除當事人另有約定的，拆遷人應當按照下列規定給被拆遷人或者房屋承租人增付臨時(shí)安置補助費：

　�。ㄒ唬�對被拆遷人或者房屋承租人自行解決過(guò)渡用房的，延長(cháng)時(shí)間在12個(gè)月以?xún)鹊�，增�?倍臨時(shí)安置補助費；延長(cháng)時(shí)間超過(guò)12個(gè)月的，自超過(guò)之月起增付2倍臨時(shí)安置補助費。

　�。ǘ�）對由拆遷人提供過(guò)渡用房的，延長(cháng)時(shí)間在12個(gè)月以?xún)鹊�，按標準付給臨時(shí)安置補助費；延長(cháng)時(shí)間超過(guò)12個(gè)月的，自超過(guò)之月起增付1倍臨時(shí)安置補助費。

　　拆遷人應當在協(xié)議約定或者規定的時(shí)間內結清補償安置費、臨時(shí)安置補助費。搬遷補助費、臨時(shí)安置補助費的標準和結算辦法，由市、縣（市）房屋拆遷管理部門(mén)會(huì )同物價(jià)部門(mén)另行制定。

　　被拆遷人或者房屋承租人應當自行承擔其在過(guò)渡期限內所發(fā)生的水、電、氣費。

　　第四十條　拆遷人、被拆遷人或者房屋承租人應當遵守拆遷過(guò)渡期限的協(xié)議，拆遷人不得擅自延長(cháng)過(guò)渡期限，周轉房的使用人應當按時(shí)騰退周轉房。

　　第四十一條　拆遷非住宅房屋造成被拆遷人停產(chǎn)、停業(yè)的，拆遷人應當對停產(chǎn)、停業(yè)期間的經(jīng)濟損失給予適當補償。具體補償標準和辦法由市、縣（市）房屋拆遷管理部門(mén)會(huì )同物價(jià)等有關(guān)部門(mén)另行制定。

　　第四十二條　被拆遷人或者被拆遷房屋承租人搬遷時(shí)，可憑拆遷人或者拆遷實(shí)施單位的證明向所在單位申請搬遷事假兩次（含過(guò)渡搬遷），所在單位每次應當準假3天。

　　搬遷事假期間，被拆遷人或者被拆遷房屋承租人的工資、福利待遇不變。

　　第四十三條　被拆遷人或者被拆遷公有住房承租人獲得的貨幣補償總額低于人民幣5萬(wàn)元（不含提前搬遷獎勵費、過(guò)渡費），且經(jīng)公示確認同時(shí)具備下列條件的，由拆遷人補足5萬(wàn)元：

　�。ㄒ唬┍徊疬w人或者被拆遷公有住房承租人僅有被拆遷房屋一處住房；

　�。ǘ�）被拆遷房屋長(cháng)期用于實(shí)際居��；

　�。ㄈ�）被拆遷人或者被拆遷公有住房承租人符合市區經(jīng)濟適用房政策性補貼條件。

　　被拆遷人或者被拆遷公有住房承租人獲得5萬(wàn)元貨幣補償后，仍無(wú)經(jīng)濟能力解決住房的，應當按照有關(guān)經(jīng)濟適用房政策性補貼或者城鎮廉租住房的規定予以解決。

　　被拆遷人或者被拆遷公有住房承租人依前款規定承租城鎮廉租住房的，其貨幣補償款由廉租住房的產(chǎn)權人專(zhuān)戶(hù)儲存，承租人購買(mǎi)住房或者終止租賃協(xié)議時(shí)，拆遷補償款按實(shí)結算給承租人。

　　第四章　拆遷評估

　　第四十四條　本辦法所稱(chēng)的拆遷評估，是指對被拆遷房屋進(jìn)行估價(jià)，評定其經(jīng)濟價(jià)值和價(jià)格的活動(dòng)。

　　第四十五條　從事城市房屋拆遷補償評估的機構，應當具有省級以上建設行政主管部門(mén)核發(fā)的三級以上房地產(chǎn)評估資質(zhì)。

　　未取得《房地產(chǎn)估價(jià)師執業(yè)資格證書(shū)》與《房地產(chǎn)估價(jià)注冊證》的人員，不得以房地產(chǎn)估價(jià)師的名義從事城市房屋拆遷補償評估業(yè)務(wù)；未取得《房地產(chǎn)估價(jià)員崗位合格證》的人員，不得從事城市房屋拆遷補償評估業(yè)務(wù)。

　　房屋拆遷管理部門(mén)應當對從事城市房屋拆遷評估的機構及專(zhuān)業(yè)人員進(jìn)行年檢，并每年向社會(huì )公布評估機構名錄，供拆遷人、被拆遷人選擇。評估機構年檢不合格的，不得從事拆遷評估業(yè)務(wù)。

　　第四十六條　拆遷人應當與評估機構簽訂委托評估合同，并在簽訂后3日內提交房屋拆遷管理部門(mén)。受托的評估機構應當做好評估報告匯總工作，并在拆遷工程結束后10日內提交房屋拆遷管理部門(mén)。

　　評估機構不得擅自轉讓受托的評估業(yè)務(wù)，不得借用無(wú)評估資格或者非本評估機構的人員從事拆遷評估業(yè)務(wù)。

　　第四十七條　拆遷評估應當遵循公開(kāi)、公平、公正、誠實(shí)信用的原則，依法接受房屋拆遷管理部門(mén)及其他相關(guān)部門(mén)的指導監督和檢查。

　　第四十八條　在同一拆遷項目評估中，評估機構不得與房屋拆遷管理部門(mén)、拆遷人和被拆遷人有利害關(guān)系。評估機構不得串通一方當事人，損害另一方當事人的利益。

　　第四十九條　拆遷評估應當綜合考慮與被拆遷房屋相關(guān)的下列因素：

　�。ㄒ唬﹨^位：被拆遷房屋區位基準價(jià)以及房屋的周邊環(huán)境、交通和商業(yè)服務(wù)便利程度、公共事業(yè)設施配套狀況等區位調節因素。市、縣（市）人民政府每年應當公布區位補償基價(jià)，并根據市場(chǎng)情況進(jìn)行調整。

　�。ǘ�）用途：以房屋所有權證和土地使用證上標明的用途為準，所有權證未標明用途的，以產(chǎn)權檔案中記錄的用途為準。對被拆遷人取得工商營(yíng)業(yè)執照和完稅證明，持續用作經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所1年以上的住宅房屋，可按實(shí)際經(jīng)營(yíng)面積，以非住宅房屋區位補償價(jià)的一定比例增加補償。其中，1年以上（含1年）3年以下的，增加5％的比例；3年以上（含3年）5年以下的，增加10％的比例；5年以上（含5年）的，增加20％的比例。

　�。ㄈ�）建筑面積：以房屋所有權證載明的建筑面積或者房產(chǎn)管理部門(mén)依據可確權書(shū)證測量的面積為準。建筑面積按重置價(jià)結合成新評估補償。住宅房屋的區位補償按其合法建筑面積和合法土地使用面積二者中的高值計算。非住宅房屋的區位補償按其合法建筑面積計算，合法土地使用面積大于合法建筑面積的部分，按同類(lèi)地段區位補償基價(jià)的20%計算補償。

　�。ㄋ模┭b飾裝修：裝飾裝修補償應當結合裝潢材料的檔次、價(jià)格、折舊年限等因素評估補償。

　�。ㄎ澹┢渌�因素：房屋建筑結構形式、成新程度、樓層、層高、朝向等。

　　第五十條　拆遷人和被拆遷人對評估機構不能達成一致的，由房屋拆遷管理部門(mén)抽簽確定，房屋拆遷管理部門(mén)應當提前3日在拆遷范圍內公告抽簽的時(shí)間和地點(diǎn)。

　　評估機構按照前款規定對被拆遷房屋進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)評估的費用，由拆遷人承擔。

　　被拆遷人無(wú)正當理由不到場(chǎng)，或者拒絕評估，影響拆遷正常進(jìn)行的，評估機構可以依據被拆遷房屋的權屬資料，可確權書(shū)證及房屋區位、朝向、結構狀況等因素進(jìn)行評估。評估時(shí)，評估機構應當通知公證機關(guān)現場(chǎng)公證，房屋拆遷管理部門(mén)可依據評估結果進(jìn)行裁決。

　　第五十一條　拆遷人或者被拆遷人對評估結果有異議的，可以在評估報告送達之日起5個(gè)工作日內要求評估機構作出解釋說(shuō)明。評估機構應當在5個(gè)工作日內作出書(shū)面解釋說(shuō)明。經(jīng)解釋說(shuō)明仍有異議的，持有異議的拆遷人或者被拆遷人可以委托符合規定的其他評估機構重新評估。

　　重新評估結果與原評估結果在±2%的誤差范圍之內的，原評估結果有效，重新評估費用由委托人承擔。重新評估結果與原評估結果超出±2%的誤差范圍的，由房屋拆遷管理部門(mén)在專(zhuān)家庫中抽簽選定有關(guān)專(zhuān)家進(jìn)行鑒定。鑒定采用原評估結果的，重新評估和鑒定的費用由重新評估的委托人和重新評估的機構共同承擔；鑒定采用重新評估結果的，重新評估和鑒定的費用由委托人的相對人和原評估機構共同承擔。

　　第五十二條　拆遷人應當在評估結束后5日內被在拆遷地點(diǎn)公布評估結果。

　　第五章　被征用集體土地上房屋

　　拆遷補償安置的特別規定

　　第五十三條　本章依據《江蘇省城市房屋拆遷管理條例》第二十七條的規定制定。

　　本市城市規劃區內被拆遷房屋，興建時(shí)使用的土地為農民集體所有土地的，其補償安置適用本章規定。本章未作規定的，可參照本辦法其他有關(guān)規定執行。

　　第五十四條　被拆遷房屋的合法建筑面積按新建、翻建時(shí)鄉（鎮）政府和區土地、建設主管部門(mén)審批或《宅基地登記表》核準的面積確定；合法土地使用面積按被拆遷人持有的土地使用證載明的面積確定。

　　第五十五條　被拆遷住宅房屋的合法建筑面積按重置價(jià)評估補償。

　　被拆遷住宅房屋為平房的，區位補償按合法建筑面積計算。被拆遷住宅房屋為樓房的，底樓區位補償按底樓合法建筑面積計算；樓上區位補償按樓上合法建筑面積的70%計算。

　　被拆遷住宅房屋土地使用面積大于建筑面積的，區別下列不同情況增加補償：

　�。ㄒ唬┩恋厥褂妹娣e在135平方米以下（含135平方米）的，其超出建筑面積的部分，按房屋所在地區位價(jià)30%的標準計算；

　�。ǘ�）建筑面積超過(guò)135平方米的，土地使用面積超出建筑面積的部分，按每平方米70元的標準計算；

　�。ㄈ�）土地使用面積超過(guò)135平方米，建筑面積在135平方米以下（含135平方米）的，土地使用面積超出135平方米的部分，按每平方米70元的標準計算。

　　第五十六條　新建住宅房屋自竣工之日至拆遷許可證頒發(fā)之日不滿(mǎn)5年被拆遷的，按其重置價(jià)的20％增加補償。

　　第五十七條　經(jīng)規劃部門(mén)同意，被征用集體土地所在村組為被拆遷人另行安排宅基地移地遷建的，按遷建費用補償。

　　第五十八條　對被征用集體土地范圍內的村組集體經(jīng)濟組織的房屋實(shí)施拆遷的，房屋的合法建筑面積按重置價(jià)評估補償。

　　第五十九條　被拆遷人從事養殖等家庭副業(yè)，或者取得工商營(yíng)業(yè)執照從事經(jīng)營(yíng)，因房屋拆遷終止的，按其直接經(jīng)濟損失評估補償。

　　第六章　罰　則

　　第六十條　違反本辦法規定，未取得房屋拆遷許可證，擅自實(shí)施拆遷的，由房屋拆遷管理部門(mén)責令停止拆遷，給予警告，并處已經(jīng)拆遷房屋建筑面積每平方米20元以上50元以下的罰款。

　　第六十一條　拆遷人違反本辦法規定，以欺騙手段取得房屋拆遷許可證的，由房屋拆遷管理部門(mén)吊銷(xiāo)房屋拆遷許可證，并處拆遷補償安置資金1%以上3%以下的罰款。

　　第六十二條　拆遷人違反本辦法規定，有下列行為之一的，由房屋拆遷管理部門(mén)責令停止拆遷，給予警告，可以并處拆遷補償安置資金3%以下的罰款；情節嚴重的，吊銷(xiāo)房屋拆遷許可證：

　�。ㄒ唬┪窗捶课莶疬w許可證確定的拆遷范圍實(shí)施房屋拆遷的；

　�。ǘ�）委托不具有拆遷資格的單位實(shí)施拆遷的；

　�。ㄈ�）擅自延長(cháng)拆遷期限的。

　　第六十三條　接受委托的拆遷單位違反本辦法規定，轉讓拆遷業(yè)務(wù)的，由房屋拆遷管理部門(mén)責令改正，沒(méi)收違法所得，并處合同約定的拆遷服務(wù)費25%以上50%以下的罰款。

　　第六十四條　承接房屋拆除工程業(yè)務(wù)的施工企業(yè)拆除房屋未采取安全護衛措施的，由建設行政主管部門(mén)責令改正，給予警告，并處以2000元以上30000元以下的罰款；造成傷亡事故的，還應當依法承擔民事責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　拆遷實(shí)施單位及其工作人員弄虛作假、濫用職權的，對直接負責的主管人員和直接責任人員，由其所在單位或者上級主管部門(mén)依法給予處分；情節嚴重的，由房屋拆遷管理部門(mén)吊銷(xiāo)其拆遷上崗證，可以并處1000元以上10000元以下的罰款。

　　第六十五條　拆遷當事人違反本辦法規定委托不符合條件的評估機構進(jìn)行拆遷評估的，由房屋拆遷管理部門(mén)責令改正。

　　第六十六條　評估機構與拆遷當事人相互串通，故意壓低或者抬高被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)評估價(jià)的，評估結果無(wú)效，由房屋拆遷管理部門(mén)處以5000元以上

　　50000元以下的罰款；有違法所得的，并處沒(méi)收違法所得；情節嚴重的，暫停直至取消評估資質(zhì)；構成犯罪的，依法追究刑事責任。給他人造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　第六十七條　以侮辱、威脅、毆打等方法阻礙房屋拆遷工作人員依法實(shí)施拆遷的，由公安機關(guān)依照《中華人民共和國治安管理處罰條例》的規定給予處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第六十八條　當事人對行政處罰決定不服的，可依法申請行政復議或者提起行政訴訟。

　　第六十九條　房屋拆遷管理部門(mén)違反本辦法規定，核發(fā)房屋拆遷許可證以及其他批準文件的，核發(fā)房屋拆遷許可證以及其他批準文件后不履行監督管理職責的，或者對違法行為不予查處的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分；情節嚴重，致使公共財產(chǎn)、國家和人民利益遭受重大損失，構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第七章　附　則

　　第七十條　在本市城市規劃區外的國有土地上實(shí)施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償、安置的，參照本辦法執行。

　　第七十一條　本辦法規定的有關(guān)計算標準，各縣（市）可另行制定。

　　南通經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區規劃范圍內的房屋拆遷管理辦法另行制定。

　　第七十二條　本辦法自2003年1月1日起施行。2003年1月1日前已領(lǐng)取房屋拆遷許可證并實(shí)施拆遷的項目，按原規定執行。2001年11月30日市政府印發(fā)的《南通市城市房屋拆遷管理暫行辦法》及相關(guān)配套文件同時(shí)廢止。